Реконструкция и реноваяция объектов недвижимости

 

Физический износ здания определяется по формуле:

 

 

где d1 – удельная стоимость конструктивного элемента или инженерной системы в общей восстановительной стоимости, %;

t1 – износ конструктивного  элемента, устанавливается при техническом  обследовании, %.

 Для определения физического  износа зданий, прослуживших полный  или близкий к нормативному  срок, используют следующие формулы:

 а) полный срок 

 б) близко к нормативному 

 где Т – нормативный  срок службы, лет;

t – фактический срок  службы;

 Δt – возможный остаточный  срок службы, определяют экспериментальным  или инструментальным методами.

 На практике принято  считать полный износ здания  соответствующий физическому износу 70 – 75 %.

 Моральный износ –  зависит от научно-технического  прогресса в промышленности и  строительстве и бывает двух  форм:

1) связанный со снижением  стоимости здания по сравнению  с его стоимостью в период  строительства, что связано со  снижением затрат труда на  сооружение таких же объектов  на момент оценки;

2) связанный со старением  здания или его элементов по  отношению к существующим на  момент оценки объемно планировочных, санитарно-гигиенических и других  требований.

 Моральный износ здания  в процессе эксплуатации нельзя  предусмотреть. Методами проектирования  с учетом прогноза научно-технического  прогресса можно получить такие  объемно планировочные и конструктивные  решения, которые обеспечат соответствие  их действующим требованиям на  более длительный период эксплуатации  зданий.

 Физический износ в  процессе эксплуатации можно  предусмотреть. Нормативный срок  службы конструкции или инженерной  системы установлен с учетом  мероприятий по техническому  обслуживанию и ремонту предупреждающих  их преждевременный износ. При  этом в процессе эксплуатации  устранение физического износа  производится путем полной или  частичной замены изношенных элементов конструкций.

 Срок службы некоторых  конструкций меньше общего срока  службы здания, поэтому за период  эксплуатации здания такие конструкции  приходиться менять один или  несколько раз, что выполняется  при капитальном ремонте здания. Капитальный ремонт здания предупреждает  устранение физического износа  конструкции или инженерных систем.

 Устранение морального  износа требует значительных  затрат и выполнение больших  объемов работ (устройство новых  инженерных систем или замена  материалов конструкций).

 Моральный износ жилого  фонда ликвидируется при модернизации  здания или реконструкции.

Модернизация -приведение здания в соответствие современным требованиям проживания, эксплуатации. При модернизации могут улучшаться планировочные решения, устанавливаться новое инженерное оборудование.

Реконструкция -изменение технико-экономических показателей (количества и качества квартир, изменение строительного объема, площади и т.д.), изменение назначения.

 

1.3.Текущий и капитальный ремонт зданий, сооружений и застройки.

     Классификация ремонтных работ

Система планово-предупредительных ремонтов (ППР) – это комплекс организационных и технических мероприятий по содержанию и ремонту конструкций, санитарно-технических систем, инженерных устройств и оборудования, проводимых по заранее составленным планам.

    Существует  два  основных ППР: текущий и капитальный; они подразделяются соответственно  на планово-предупредительный (профилактический) и аварийный (непредвиденный) текущий  ремонт и планово-предупредительный (комплексный) и выборочный капитальный  ремонт.

Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предохранению частей зданий и оборудования от преждевременного износа и по устранению возникающих мелких повреждений и неисправностей.

     Основным  видом  текущего ремонта является  планово-предупредительный (профилактический) ремонт (ТПР). На  его производство выделяется  до 75 ...80% ассигнований, отпускаемых  на текущий ремонт. К работам  ТПР относятся ремонт и окраска  кровель, окраска и частичная  замена водосточных труб, частичный  ремонт дверей, окон и т. д.

     К работам  текущего непредвиденного ремонта (ТНР) относятся срочные исправления  мелких аварийных повреждений (например, в системах отопления, водоснабжения), замена разбитых стекол и т. д. На производство этих работ  предусматривается 20 ...25% затрат на  текущий ремонт.

Капитальный ремонт заключается в замене или восстановлении эксплуатационных характеристик всех конструкций, санитарно-технических систем, инженерных устройств и оборудования в связи с их физическим или моральным износом и разрушением.

     Комплексный  капитальный ремонт (ККР) охватывает  все здание в целом или отдельные  его секции для устранения  морального и физического износа.

     В соответствии  с действующими нормативами  через  девять лет с начала эксплуатации  здания ремонтируют крышу, фасады  с  герметизацией стыков, лестничные  клетки, системы горячего водоснабжения  и т. д. Через следующие девять  лет, т. е. через 18 лет после ввода  в эксплуатацию здания, кроме  перечисленного выше объема работ  ремонтируют также  системы отопления, холодного водоснабжения  и канализации, частично полы, электрооборудование  и некоторые элементы благоустройства.

Выборочный капитальный ремонт (ВКР) предусматривает замену отдельных изношенных конструкций, оборудования или их элементов, ремонт которых вызван значительным износом и не может быть отложен до очередного планово-предупредительного (комплексного) ремонта. Периодичность ВКР — 5 ...6 лет.

Реконструкция (модернизация) здания представляет собой его переустройство с изменением назначения, внутреннего или внешнего вида.

     Так реконструкция  зданий условно делится  на  комплексную и частичную. При  комплексной реконструкции одновременно  решаются задачи повышения капитальности  здания, благоустройства и увеличения  полезной и жилой площадей.

     При  частичной  реконструкции обычно ограничиваются  перепланировкой внутренних помещений  без замены перекрытия и значительной  перекладки стен. Частичная реконструкция  целесообразна для зданий, имеющих  небольшой физический износ.

       При  реконструкции здания кроме  работ  по капитальному ремонту  выполняются  также работы, связанные  с новым  строительством.

Переустройство здания — понятие, обозначающее ремонтные работы, проводимые в здании с целью улучшения его эксплуатационных качеств, ликвидации физического, морального износа и повышения степени его благоустройства.

Усиление конструктивных элементов возникает чаще всего при проведении реконструкционных работ и связано с обеспечением  конструкциями несущей способности, жесткости и устойчивости.

 

 Глава II. Сравнительный анализ программ реконструкции  жилых зданий в отечественной практике и выбор оптимальной программы  в соотвествие с требование современной эксплуатации жилых зданий

 

Главная цель Программы - создание условий для реализации государственной политики по сохранению, обновлению и увеличению жилищного фонда посредством формирования системы взаимоотношений Администрации города, пользователей, инвесторов, стимулирующей осуществление реконструкции на основе рыночных механизмов.

Реконструкция позволит повысить эффективность использования жилищного фонда и территорий, улучшить социальные и экономические параметры жилищного фонда, повысить архитектурную выразительность застройки. Реконструкция позволит также сократить бюджетные затраты на эксплуатацию жилищного фонда, что является одним из важных элементов успешного осуществления реформы в жилищной сфере.

Для осуществления поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- усовершенствовать организационную, нормативно-правовую и нормативно-техническую  базу в сфере реконструкции;

- отработать на практике  реконструкции пилотного квартала  организационные, кредитно-финансовые  механизмы, технологии и методы  ремонта-реконструкции;

- определить направления  развития материально-технической  и производственной базы реконструкции.

Выполнение вышеуказанных задач позволит создать систему взаимоотношений Администрации города, инвесторов, пользователей жилищного фонда, стимулирующую инвестиционную деятельность и инициативы в сфере реконструкции, и перейти к массовой реконструкции.

Актуальность реконструкции и необходимость ее проведения программным методом

Актуальность реконструкции жилищных фонд первых массовых серий (далее ФПМС) и территорий застройки 60-х годов определяется:

- социальной значимостью  и масштабностью ФПМС, размеры  которого составляют около 9000 тыс. кв. м общей площади, или примерно 190 тыс. квартир с населением более 600 тыс. человек, что составляет около 10% от общей площади всего жилищного  фонда Санкт-Петербурга, 10% всех квартир  города и 11% численности населения; ФПМС представлен в 100 кварталах  города;

- прогрессирующим физическим  износом фонда (21-40%), высоким уровнем (в настоящее время в 3 раза  превышающим нормативный) энергозатрат  на отопление, снижение которого является существенно важным в рамках основных направлений энергосбережения в Санкт-Петербурге и реформы жилищно-коммунального хозяйства;

- потенциалом ФПМС (запасом  несущей способности конструкций  зданий) и территорий застройки 60-х  годов с точки зрения возможности  и необходимости наращивания  жилищного фонда на ранее освоенных  территориях как альтернативы  освоению новых территорий под  жилищное строительство.

При этом реконструкция ФПМС и развитие территорий понимается расширительно и включает в себя:

- капитальный ремонт с  утеплением зданий;

- реконструкцию существующего  жилищного фонда с надстройкой  этажей и дополнительных объемов;

- новое строительство;

- модернизацию и реконструкцию  инженерных сетей и сооружений, благоустройство территорий;

- разукрупнение кварталов.

Комплексный по составу мероприятий и межотраслевой по организации характер реконструкции, проводимой в условиях ограниченности бюджетных средств, требует максимальной концентрации и целевого использования ресурсов, что обосновывает применение программно-целевых методов.

Программа определяет следующие основные группы участников процесса реконструкции:

- государство (город), муниципальные  образования;

- население (собственники/наниматели  жилья), их объединения и товарищества;

- организации, эксплуатирующие  жилищный фонд и территории;

- крупные частные инвесторы (банки, фонды и т. п.).

Программа формирует систему отношений, прав, обязанностей и взаимных гарантий участников реконструкции, закрепляемую посредством разработки соответствующей нормативно-правовой базы.

Программный метод позволяет сконцентрировать ограниченные бюджетные средства на создание комплекса условий, необходимых и достаточных для осуществления реконструкции на принципах самоокупаемости.

 

Опыт и варианты реконструкции

Успешный опыт реализации крупномасштабных программ обновления районов застройки 60-х годов во Франции, Германии и странах Восточной Европы показывает эффективность инвестиций в реконструкцию.

При вариантности подходов, методов и технологий реконструкции инвариантным является отказ от массового сноса панельных зданий даже в благополучных и богатых странах Европы.

Вариант сноса в наших условиях острого дефицита жилищного фонда и бюджетных средств на новое строительство может быть обоснован в отдельных случаях по градостроительным соображениям и при условии осуществления инвестором опережающего нового строительства для обеспечения расселения.

Опыт разборки зданий ФПМС в Москве показал, что затраты по демонтажу и транспортировке конструкций, включая стоимость их переработки, утилизации и захоронения отходов, даже без учета затрат на расселение и строительство компенсационного фонда, могут составить 100 долларов США на квадратный метр сносимого жилья.

Анализ зарубежного и отечественного опыта модернизации и реконструкции выявил исключительное разнообразие средств, способов и мероприятий различной степени радикальности.