Реконструкция и реноваяция объектов недвижимости

Вариант 1.  Капитальный  ремонт без    расселения    жильцов  и  перепланировки квартир:        

-  утепление  ограждающих  конструкций                   

-модернизация  инженерного  оборудования 

Вариант 2.  Капитальный  ремонт с расселением  жильцов   и перепланировкой квартир:

- без утепления  ограждающих  конструкций               

- утепление  ограждающих  конструкций

Вариант 3. Реконструкция без расселения жильцов  с надстройкой  мансардного этажа:

-мероприятия по варианту 1

-надстройка мансарды

-устройство приставного  лифта(или без него)

Вариант 4.    Реконструкция   с частичным  расселением жильцов с надстройкой мансардного  этажа, перепланировкой части квар ¦тир и пристройками в торцац домов:                       

-мероприятия по варианту 3          

-пристройка  в торцах  домов с перепланировкой   торцевых квартир     

- перепланировка первого  этажа  (в том  числе и  под  нежилые помещения)   

Вариант 5. Реконструкция с расселением жильцов, перепланировкой квартир, надстройкой дополнительных этажей, пристройками в торцах и вдоль фасадов:

-мероприятия по варианту 4

-перепланировка квартир

-надстройка этажей на  самостоятельных фундаментах.

 Вариант 6. Реконструкция с расселением жильцов с опережающим строительством нового жилья:

-мероприятия по варианту 5

-пристройка вставок между  корпусами.     

Экспериментальная реконструкция отдельных зданий в Краснодаре, Омске, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и ряде городов стран ближнего зарубежья (Белоруссии, Эстонии) позволила накопить определенный опыт реконструкции, технологических решений по утеплению наружных стен зданий, проведения мероприятий энергосбережения и перейти к решению более масштабной задачи комплексной эффективной реконструкции территорий.

Положительным примером комплексного подхода может считаться опыт успешной реконструкции крупнопанельных домов жилищного кооператива (комплекса около 50 зданий) "Гумбольдт-Университет" в Берлине, программа реконструкции жилых домов первых массовых серий, реализуемая в настоящее время в г. Лыткарино Московской области.

Обязательными ремонтно-реконструктивными мероприятиями ФПМС при реализации Программы являются восстановление конструктивных элементов здания, утепление ограждающих конструкций и модернизация инженерного оборудования, объем которых определяется изменившимися нормативными требованиями и результатами обследования каждого здания до разработки проектно-сметной документации.

Территории, застроенные в 60-х годах, в градостроительном отношении представляют в большинстве своем кварталы площадью от 30 до 50 га с населением 10-15 тысяч человек, плотностью застройки от 3500 до 4500 кв. м общей площади на один гектар, плотностью населения порядка 300 человек на один гектар. В отношении состояния сети учреждений и предприятий обслуживания населения проведенный анализ показал, что обеспеченность учреждениями обслуживания, местами в школах и детских дошкольных учреждениях, экстраполированная на перспективу с учетом снижения уровня рождаемости, повышения фактической обеспеченности жилой площадью, в целом покрывает планируемый прирост населения при реконструкции с надстройкой и уплотнением. Однако это не исключает необходимость расчетов и обоснований при корректировке градостроительной документации с проведением в отдельных случаях соответствующих мероприятий на сети объектов культурно-бытового обслуживания (далее - КБО) с обязательной корректировкой нормативов (ВСН 1-89).

Программа не включает затраты на реконструкцию учреждений обслуживания, но при расчете объемов уплотнения районов застройки 60-х годов учтена возможность реконструкции объектов и участков предприятий КБО.

Кварталы представляют собой бездворовые пространства, перегруженные беспорядочно насаженной зеленью (зачастую перекрывающей свет) и имеющие суженные проезды (до 3,5 м шириной), совмещенные с пешеходными дорожками. В кварталах полностью отсутствуют стоянки автомобилей как для отдельных, так и для общеквартальных объектов, что вызывает необходимость реконструкции и благоустройства территорий.

В инженерном отношении территории характеризуются сложившейся инженерно-транспортной инфраструктурой, обеспечивающей потребности населения. В кварталах и на окаймляющих уличных проездах имеются инженерные сети, соответствующие времени застройки и рассчитанные по нормативам 50-60-х годов.

Сроки амортизации сетей, как правило, превышены. Сети требуют замены или санации даже в случаях, если в них имеются резервы по пропускной способности. С точки зрения приведения в порядок сетей наиболее целесообразна реконструкция квартала в целом, а не локальные работы с отдельными домами. В любом случае, даже без увеличения плотности населения, в кварталах потребуется строительство новых трансформаторных подстанций и прокладка дополнительных кабелей.

Применение современных методов бестраншейного ремонта некоторых сетей даст возможность не только восстановить сети, но и повысить их пропускную способность за счет снижения шероховатости стенок и повышения диаметра специальными методами.

В любом случае реконструкция кварталов, застроенных ФПМС, в инженерном отношении выгоднее строительства новых кварталов.

В дальнейшем в составе первоочередных работ по реализации Программы необходимо выполнить проверочные расчеты инженерных ресурсов районов застройки 60-х годов с учетом нагрузок прочих потребителей с целью определения достаточности пропускной способности, очередности реконструкции сетей и необходимых затрат на их реконструкцию.

Многолетняя зарубежная практика и отечественный опыт последних лет сформировали достаточно оптимальные варианты решений по утеплению жилых зданий первых массовых серий при их реконструкции.

Применяемые в настоящее время системы наружного утепления стен можно разделить на следующие виды:

- система утепления с  оштукатуриванием фасадов;

- система утепления с  защитно-декоративным экраном (изготавливаемым  как в построечных условиях, так  и в условиях промышленного  производства);

- система утепления с  облицовкой кирпичом или другими  мелкоштучными материалами.

Утепление стен с внутренней стороны ФПМС в отдельных случаях возможно, но в целом нецелесообразно в связи с тем, что это уменьшит и без того небольшие площади квартир и не обеспечит требуемого коэффициента сопротивления теплопередачи стены в целом (с учетом наличия промерзающих, промокающих швов, стыков и т. д.).

Технические решения утепления наружных ограждений домов первых массовых серий разработаны акционерным обществом "ЦНИИЭП жилища" по заказу Госстроя России.

Вышеуказанные варианты сопоставимы по единовременным затратам, но только система утепления с облицовкой кирпичом, значительно превышающая прочие по трудозатратам, не требует эксплуатационных затрат и обеспечена нормативной базой для проектирования и строительства.

Наибольшее распространение за рубежом получила система утепления стен зданий с оштукатуриванием фасадов. В настоящее время на строительном рынке города имеется ряд фирм, предлагающих свои услуги в этой области: "Tex-color WDWS" (Германия), "Alsecco" (Германия), "Lakufa" (Германия), "Падамс-СПб" (финская технология), "Scanmix" (Финляндия), "Фассолит" (австрийская технология), "Инфокосмос-Москва" (система "Dryvit", США), "Atlas" (Польша), ЗАО "Град Петра" (система с защитно-декоративным экраном "Deck stud", США) и другие.

Работают в этой области и отечественные фирмы (ТОО "Эверест", г. Ярославль, система "Шуба плюс"), разрабатывают новые конструктивные решения и системы утепления с использованием пенополиуретана, пенополистирола и других материалов ОАО "ЛенжилНИИпроект", ГУП "НИИМосстрой", ЗАО "Инфокосмос" (г. Москва), ЗАО "СП "Радослав" (г. Переславль-Залесский) и др.

Применение в России данной технологии осложняется отсутствием нормативов на системы утепления наружных стен зданий, регламентирующих технические требования как к системе в целом, так и к отдельным ее элементам. Кроме того, климатические условия Санкт-Петербурга характеризуются уровнем и частотой атмосферного воздействия на конструкции, значительно превышающими аналогичные показатели в странах Западной Европы, США и даже Финляндии.

Заказчик и исполнители Программы, контроль за ходом реализации Программы

Государственным заказчиком Программы является Администрация города.

Выполнение функций заказчика по разработке градостроительной документации по реконструкции ФПМС и территорий застройки 60-х годов осуществляется Комитетом по градостроительству и архитектуре.

Управление и распоряжение государственным имуществом в зонах реконструкции осуществляется Комитетом по управлению городским имуществом.

Контроль за использованием земельных ресурсов реконструируемых территорий осуществляется Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, территориальными органами управления Администрации города.

Направления финансовой, денежно-кредитной, инвестиционной политики реконструкции координируются Комитетом экономики и промышленной политики.

Бюджетно-финансовое обеспечение Программы и контроль за использованием бюджетных средств осуществляется Комитетом финансов.

Нормативно-правовое, нормативно-техническое и проектное обеспечение Программы в части бюджетного финансирования разрабатывается специализированными организациями и творческими коллективами на конкурсной основе.

Экспертиза градостроительной и проектной документации по реконструкции ФПМС осуществляется Управлением государственной вневедомственной экспертизы.

Осуществление строительства и реконструкции ведется специализированными строительными и ремонтно-строительными организациями, агентствами реконструкции и развития территорий.

Управление ходом реализации Программы и контроль за ходом ее выполнения осуществляется Комитетом по строительству, который ежегодно информирует Правительство города о важнейших технических, экономических и социальных результатах реализации Программы.

7. Ожидаемые конечные  результаты и эффективность реализации  Программы

Программа представляет собой крупнейший инвестиционный проект в реальном секторе жилищной экономики, с которым Санкт-Петербург вступит в третье тысячелетие и четвертое столетие своего существования.

Реконструкция ФПМС с утеплением зданий и установкой приборов учета энергоресурсов позволит существенно снизить энергозатраты на отопление зданий, перейти на бездотационное снабжение фонда теплом с одновременным улучшением микроклимата жилищ без повышения стоимости оплаты энергоресурсов для населения, что является важнейшим социально-экономическим результатом реконструкции.

Надстройка ФПМС снизит удельные затраты на утепление покрытий и ремонт кровли зданий, а также решит задачу "приращения" относительно недорогого жилья.

Уплотнение территорий, застроенных ФПМС, повышающее эффективность использования ценных в градостроительном отношении городских территорий, оснащенных развитой системой инженерного обеспечения, транспортного обслуживания и социальной инфраструктуры, позволит получить дополнительное жилье различных уровней качества и коммерческой ценности, расширить налоговые поступления от недвижимости.

 

Глава III. Общая оценка проведения реконструкции в соответствии с утвержденной программой реконструкции на объектах практики.

 

Современная практика архитектурного проектирования и строительства гражданских зданий в большей степени связана с реконструкцией существующего оттого фонда и модернизацией различных общественных зданий. Реконструкция стала в последнее время магистральным направлением в области капитального строительства в исторически сложившихся городах. Ее объемы настолько возросли, что опережают темпы развития вновь построенных зданий. Такое положение дел в строительстве сложилось в связи с тем, что новые экономические условия страны не позволяют привлекать огромные финансовые средства на новое строительство.

Надстройка зданий (см.Приложения) является наиболее эффективным приемом расширенного воспроизводства жилищного фонда, поскольку она не требует увеличения земельного участка и позволяет реализовать все запасы несущей способности конструкции здания. Именно поэтому надстройка была одним из основных приемов наращивания жилищного фонда крупных городов в 1920-30-е годы и в послевоенный период.

 Здания постройки до 1970-х годов имеют достаточно  высокий запас несущей способности, что позволяет осуществить надстройку  несколькими этажами. В ряде случаев  требуется усиление фундаментов, что в целом несущественно  повышает себестоимость дополнительных  площадей.

 Основные технические  решения при надстройке зданий  состоят в возведении несущих  стен преимущественно из кирпича, устройстве сборных перекрытий  из многопустотного настила или  монолитных с использованием  несъемной опалубки из профнастила  по металлическим балкам или  железобетонных скорлуп.