МИНИСТЕРСТВО
ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧЕРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО
ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «УРАЛЬСКИЙ
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЛЕСОТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»
Кафедра экономики транспорта и логистики
Реферат
Ценообразование
на рынке недвижимости.
Студент
Ефимов И.А
Группа ГЭУ-513
Преподаватель: Панарин И. А.
Екатеринбург,
2014
- Введение.
- Сущность рынка недвижимости
- Ценообразование и ценообразующие факторы
- Развитие рынка недвижимости
и его прогнозирование
- Заключение
- Список литературы
1.Введение
Одним из главных показателей
развития в стране нормальных рыночных
отношений является состояние рынка недвижимости
в целом и его отдельных секторов. Рынок
недвижимости является существенной составляющей
в любой национальной экономике, ибо недвижимость
– важнейшая часть национального богатства,
на долю которой приходится более 50% мирового
богатства. Без рынка недвижимости не
может быть рынка вообще, так как рынки
труда, капитала, товаров и услуг и др.
для осуществления уставной деятельности
должны иметь необходимые помещения. Важное
значение отечественного рынка недвижимости
как сектора экономики подтверждается
его высокой долей в валовом национальном
продукте, высоким уровнем доходов в бюджет
от первичной продажи, сдачи в аренду государственной
и муниципальной недвижимости (в том числе
земли), высоким уровнем сборов в бюджет
от налогов на недвижимость и сделок с
ней.
При любом общественном устройстве
особое место в системе общественных отношений
занимает недвижимое имущество, с функционированием
которого так или иначе связаны жизнь
и деятельность людей во всех сферах бизнеса,
управления и организации.
Основными физическими признаками
недвижимости как товара являются:
уникальность и неповторимость;
стационарность;
длительность создания и долговечность.
Ниже я рассмотрю специфику
недвижимости как отрасли, также специфику
недвижимости Екатеринбурга, динамику
спроса и предложения на этом рынке, изложу
характерные черты экономического, экологического
состояния каждого из районов города,
т. к. житель данного района может ознакомиться
с достоинствами и недостатками своего
района.
Подробно изучим все ценообразующие
факторы недвижимости, которые непосредственно
влияют на ее стоимость. Также увидим по
каким методам проводится оценка недвижимости,
их недостатки и преимущества.
И в заключении проанализируем
конкретные данные по первичной и вторичной
недвижимости применительно в Екатеринбурге.
2. Сущность рынка недвижимости
«Рынок недвижимости – это
определенный набор механизмов, посредством
которых передаются права на собственность
и связанные с ней интересы, устанавливаются
цены и распределяется пространство между
различными конкурирующими вариантами
землепользования».
Более полным будет определение
рынка недвижимости как комплекса отношений,
связанных с созданием новых и эксплуатацией
уже существующих объектов недвижимости.
Таким образом, основные процессы функционирования
рынка недвижимости – это развитие (создание),
управление (эксплуатация) и оборот прав
на недвижимость.
Национальный рынок недвижимости
представляет собой совокупность региональных
и локальных рынков, существенно отличающихся
друг от друга асинхронностью развития,
уровнем цен и рисков, эффективностью
инвестиций в недвижимость, состоянием
законодательства, политической и социальной
стабильностью и т.д.
Рынок недвижимости, как любая
саморегулирующаяся система, характеризуется
спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.
К основным функциям рынка недвижимости
относятся:
§ информация о ценах, спросе
и предложении;
§ посредничество – установление
связей между потребителями, спросом и
предложением;
§ свободное формирование цен
на объекты недвижимости и защита прав
собственности;
§ перераспределение инвестиций
в объекты недвижимости; обеспечение свободы
предпринимательства; эффективное решение
социальных программ.
С точки зрения предпринимательской
и коммерческой деятельности рынок недвижимости
(рис. 1) имеет свои достоинства и недостатки.
Рис. 1. Достоинства и недостатки
рынка недвижимости
Рынок недвижимости является
составной частью рыночного пространства.
На нем, как и на других рынках, «Отношение
спроса и предложения определяет цену,
но высота цены определяет отношение спроса
и предложения. Если возрастает спрос,
то возрастает цена; но если возрастает
цена, то падает спрос, а если падает цена,
то спрос возрастает. Далее, если возрастает
спрос, а потому и цена, то возрастает предложение,
потому что производство становится выгодным.
Таким образом, цена определяет спрос
и предложение, спрос и предложение определяют
цену; далее спрос определяет предложение,
а предложение определяет спрос. Кроме
того, все эти колебания имеют тенденцию
к выравниванию. Если спрос возрастает
и цена поднимается выше нормального уровня,
то увеличивается предложение; это увеличение
легко переходит границу необходимого,
и тогда цена падает ниже нормы».
Аналитики сайта Avito.ru
подвели итоги развития рынка недвижимости
в 14 городах-миллионниках России за 2012
г. По уровню цен на жилье Екатеринбург
уступил лишь столицам и Подмосковью.
Специалисты аналитического
центра сайта Avito.ru подвели итоги развития
рынка недвижимости в 14 городах-миллионниках
России за 2012 г. Всего в прошлом году на
сайте было размещено свыше 1,835 млн объявлений
о продаже жилой недвижимости. Из них более
136 тыс. – в Санкт-Петербурге, 18,4 тыс. –
в Екатеринбурге, 153 тыс. – в Уфе, 49 тыс.
– в Нижнем Новгороде, 105 тыс. – в Казани,
383 тыс. – в Ростове-на-Дону, 35 тыс. – в Новосибирске,
67 тыс. – В Красноярске, 79 тыс. – в Перми,
73,7 тыс. – в Самаре, 35,4 тыс. – в Воронеже,
72 тыс. – в Волгограде, 28 тыс. – в Челябинске
и 37,3 тыс. – в Омске.
В структуре предложения
по сегментам во всех мегаполисах явно
преобладает вторичное жилье. Правда,
его доля в регионах не одинакова. Так,
в Санкт-Петербурге она составила 64% (на
новостройки приходятся оставшиеся 36%
– максимальный показатель доли новостроек
среди рассматриваемых регионов). В других
городах доля вторичного жилья колеблется
от 66% (в Воронеже) до 92% (в Волгограде). В
Екатеринбурге в структуре предложения
новостройки составляют 18%, вторичное
жилье – 82%.
В большинстве городов-миллионников
в сегменте вторичного жилья превалируют
одно- и двухкомнатные квартиры, на которые
зачастую приходится почти 3/4 от общего
количества предложений. Однако есть и
такие мегаполисы, где преобладают «однушки».
Например, в Казани их доля составляет
45% от всех предложений, а в Воронеже и
Омске – около 40%. Доля трехкомнатных квартир
не превышает 20-25% (исключение составляет
Уфа, где «трешки» занимают почти треть
рынка – 27%). В Екатеринбурге в структуре
предложения на вторичном рынке лидируют
двухкомнатные квартиры (38%), на втором
месте «однушки» (31%), далее следуют трешки
(25%) и многокомнатные квартиры (6%).
Добавим, что по данным
аналитиков Avito.ru, средний уровень цен
на недвижимость в Екатеринбурге в 2012
г. составил 61,1 тыс. руб. за квадрат в новостройках
и 69,9 тыс. руб. за метр в квартирах на вторичном
рынке. Уральский мегаполис по этим показателям
опережают только Москва (150,1 тыс. руб.
и 187,8 тыс. руб.), Санкт-Петербург (77,8 тыс.
руб. и 91,4 тыс. руб.) и Московская область
(72,5 тыс. руб. и 77,3 тыс. руб.). Темпы роста
цен на вторичном рынке в Екатеринбурге
были на уровне 12%, в новостройках – 9%.
При этом больше всего квартиры на вторичном
рынке подорожали в Нижнем Новгороде (+21%)
и Уфе (+20%). Новостройки выросли в цене
также в Нижнем Новгороде (+22%), и остались
на прежнем уровне в Перми (0%).
1.1 Рынок жилья Екатеринбурга
В настоящее время в Екатеринбурге
проживает около 1.4 млн. жителей
В хорошем техническом состоянии
(износ от 0 до 20%) находится примерно 20%
жилья, в удовлетворительном (износ от
21 до 40%) – 50%, неудовлетворительном (износ
свыше 30%) – 30%, 10 млн. кв. м. жилого фонда
нуждается в капитальном ремонте. Почти
15% населения Екатеринбурга проживает
в коммунальных квартирах.
Рынок жилья представлен следующими
сегментами:
Первичный: – строящиеся
многоквартирные здания в микрорайонах;
– реконструируемые многоквартирные
здания в центре города;
– строящиеся сблокированные
односемейные дома;
Вторичный:
Купля-продажа – квартир в центре;
– квартир в микрорайонах.
Аренда – обычных квартир
– квартир повышенной комфортности
– комнат.
Районы города.
Одну из основных факторов,
влияющих на цену недвижимости – местоположение.
В Екатеринбурге 7 районов, нам удобнее
будет разделить их на 5 поясов, которые
отличаются по престижности, экологии,
озеленению, промышленностью, уровнем
зашумленности, особенностью жилого фонда,
возрастом и др.
В соответствии экономической,
экологической характеристикой, влияния
спроса и предложения составим рейтинг
районов от самого престижного:
v 1 пояс: Московская, Челюскинцев, Восточная,
Декабристов, Луначарского, Большакова
v 2 пояс: Автовокзал, ВИЗ,
Парковый, Юго–Западный, Ботанический,
Заречный, Втузгородок, Шарташский рынок,
Южный, ЖБИ, Пионерский, Вокзальный.
v 3 пояс: Уралмаш, Эльмаш,
Завокзальный Новая Сортировка, Сибирский,
Синие камни, Уктус, Широкая речка
v 4 пояс: Шинный, Чермет,
Аппаратный, С. Сортировка, Химмаш, Лечебный,
Компрессорный, Елизавет, УНЦ.
v 5 пояс: Шарташ, Изоплит,
Кольцово, Птицефабрика, Н–Исетский, Семь
ключей, Рудный, Исток, Верхнемакарово,
Пышма, Садовый, Шабровский, Палкино, Шувакиш,
Медный, Чусовское озеро, Совхоз.
При удаленности свыше 3 остановок
транспортом снижение цены может составить10–15%
2. Методы ценообразования
Оценка недвижимости, определение
ее рыночной стоимости как преобладающей
для этого вида недвижимости цены, является
сложным делом, которым занимаются профессионально
подготовленные люди, получившие государственную
лицензию на этот вид деятельности.
Оценка производится многими
методами, результаты которых нужно согласовывать
между собой. «Процедура согласования»
полученных разными методами результатов
не сводится к вычислению среднего арифметического,
а требует взвешивания значимости каждого
подхода для конкретной ситуации, целей
оценки, вида имущества и других обстоятельств.
Рассмотри некоторые из них:
сравнительный, доходный и затратный.
2.1 Сравнительный метод
Главные принципы, лежащие в
основе этого метода являются: спрос и
предложение, зависимость, пропорциональность
и замещение. Из перечисления его достоинств
можно выделить: простоту и наглядность
т. к. основан на очевидных сравнениях;
допускает корректировки по отличающимся
признакам; дает статистически обоснованные
оценки.
Сравнительный подход к оценке
– это совокупность методов оценки стоимости,
основанных на сравнении объекта недвижимости
с его аналогами, в отношении которых имеется
информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного
подхода для оценки недвижимости:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей,
включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость
сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости,
должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется
на принципах:
· замещения;