Ценооброзование на рынке недвижимости

·  сбалансированности;

·  спроса и предложения.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

·  сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

·  независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

·  находятся в родственных отношениях;

·  являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

·  имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

·  сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

·  занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

·  инвестиционной мотивации, которая определяется:

·  аналогичными мотивами инвесторов;

·  аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

·  степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:

1.  Права собственности на недвижимость.

Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

2.  Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3.  Условия продажи и время продажи.

4.  Местоположение.

5.  Физические характеристики.

Но одним из, и главным недостатком, является его объемность в достоверное информации, которую возможно получить лишь на массовых рынках недвижимости, при чем со временем полученная информация устаревает, и достоверность оценки снижается; также он не учитывает ожидания.

 

 

 

 

2.2 Доходный метод оценки

 

 

Данный метод оценки основывается на постоянно повторяющихся наблюдениях – чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

·  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

·  риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

·  инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

·  рыночной стоимости.

 

2.3 Затратный метод оценки

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

·  технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

·  обоснование необходимости обновления действующего объекта;

·  оценка зданий специального назначения;

·  при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

·  анализ эффективности использования земли;

·  решение задач страхования объекта;

·  решение задач налогообложения;

·  при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1.  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2.  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4.  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6.  Отдельная оценка земельного участка от строений.

7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Ценообразование и ценообразующие факторы

В связи с особенностями предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынку присущи целый ряд особенностей и, прежде всего, это индивидуальность ценообразования. Эксперты рынка выделяют определённые категории недвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками. Однако, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найти несколько зданий, либо земельных участков, в точности похожих друг на друга по ряду базовых характеристик.

Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.

Помимо всего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

Недвижимость является самым долговечным товаром, как правило, со значительно более высокой стоимостью, чем другие товары. Земля по своей природе вечна, здания и сооружения служат десятки лет, а предприятия создаются на бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена при продаже – покупке на конкурентном рынке. Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.

Предложение недвижимости зависит, из-за длительного цикла создания недвижимости слабо от цены, а в коротком периоде практически от нее не зависит. Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде определяется, главным образом, спросом. Это видно особенно при установлении цен на землю.

От чего зависит спрос? Влияющих факторов много, и комбинируются они не одинаково для разнообразной недвижимости, хотя есть и общие закономерности. Для конкретности остановимся на рынке жилья, где товаром является услуга по обеспечению человека в жилье.

В условиях рыночной экономики ценообразование во внешней торговле, также как и на внутреннем рынке, осуществляется под воздействием конкретной рыночной ситуации.

Формирование цены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних и внутренних факторов. Выделяют следующие группы внешних факторов:

• макроэкономические факторы;

• микроэкономические факторы;

• социальное положение в регионе.

Макроэкономические факторы характеризуют экономические условия в стране. К макроэкономическим факторам относят:

• валовой внутренний продукт (ВВП);

• уровень инфляции;

• ставки доходности по финансовым инструментам;

• деньги на руках у населения;

• доходы населения;

• уровень занятости трудоспособного населения;

• состояние торгового баланса;

• индекс потребительских цен на товары и услуги.

В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычно около 1–3%).

Состояние российской экономики сильно зависит от экспорта продукции топливно-энергетического комплекса. Один процент населения занятого в нефтяной и газовой промышленности приносит четвертую часть ВНП. Таким образом, существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту или спаду цен на рынке недвижимости.

Одной из особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованию зависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России.

Определяющее значение при оценке недвижимости имеют макроэкономические факторы. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости определяется микроэкономическими факторами.

Микроэкономические факторы описывают экономическое положение в отдельном регионе. Среди них выделяют следующие факторы:

 

• общая экономическая ситуация в регионе;

• темпы развития региона;

• диверсификация занятости работоспособного населения;

• инвестиционный поток.

Темпы экономического роста в Екатеринбурге держатся на уровне общероссийские показателей.

Социальное положение в регионе характеризуются следующими факторами:

• доля трудоспособного населения в общей численности населения;

• миграционные потоки;

• демографическая ситуация;

• уровень безработицы в регионе.

Екатеринбург демонстрирует положительный прирост численности населения. Уровень безработицы находится на относительно низком уровне зарегистрированной безработицы.

К внутренним факторам рынка недвижимости относят:

• институциональные факторы;

• динамичность (инерционность) рынка;

• динамика объема и соотношение спроса и предложения;

• соотношение цен первичного и вторичного рынка;

• информационная обеспеченность и открытость рынка.

Институциональные факторы, влияющие на рынок недвижимости, включают в себя:

• государственное регулирование;

• налоговое регулирование, касающееся сделок с недвижимостью.

Правительственное регулирование заключается в издании нормативных актов формирующих правовое поле для рынка недвижимости. Одним из ярких примеров неоднозначного воздействия законодательных актов на функционирование рынка недвижимости является Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» вступивший в силу в апреле 2005 года. С одной стороны он защищает права дольщиков, с другой – ставит застройщиков в очень жесткие рамки, выполнить которые они не могут. Как следствие, на период выработки обходных механизмов, наблюдалось снижение предложения на первичном рынке. В целом принятием закона о долевом строительстве обусловлено около 20% в происшедшем в 2005 году повышении цен на первичном рынке.