Ценооброзование на рынке недвижимости

Региональные органы также могут принимать отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

Рынок недвижимости отличается инерционностью. Это связано с тем средний срок экспозиции составляет около двух-трех месяцев. В связи с этим тенденции на рынке недвижимости получают свое отражение в изменении средней цены не раньше чем через 2 месяца.

Объем и динамика спроса на рынке недвижимости определяется следующими факторами:

• платежеспособностью населения;

• изменением во вкусах и предпочтениях населения.

В России рынок недвижимости характеризуется наличием высокой доли латентного (скрытого) спроса. Исследования, проведенные в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводить капитальный ремонт каждые 10–15 лет, фактически в нынешних «брежневках» и «хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет.

Следующим фактором, ведущим к увеличению спроса, является изменение представлений населения о комфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов – все эти признаки переводят жилье в хорошем физическом состоянии в категорию морально устаревших.

Так, до недавнего времени, основным фактором, стимулирующим платежеспособность спроса, являлась ипотека. Например в первом квартале 2006 года доля сделок с использованием ипотеки увеличилась в 2 раза по отношению к 2005 году.

Объем предложения на рынке определяется:

• наличием резерва объектов недвижимости;

• объемами нового строительства.

Увеличение объемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.

Существующий перекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости.

Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:

• постоянные;

• условно-постоянные;

• словно-переменные.

Постоянные параметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом. К этим параметрам причисляют:

• район;

• тип здания.

Ко второй группе относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе:

• общая площадь;

• этаж;

• планировка;

• высота потолков;

• материал стен;

• естественная освещенность помещения;

• ориентация квартиры;

• балконы, лоджии;

• наличие лифта;

• внешнее окружение.

К третьей группе относятся условно-переменные параметры, связанные с комфортностью жилища:

• состояние полов, потолка, стен;

• окна и двери;

• инженерные коммуникации;

• наличие телефона.

Первые две группы позиционируют квартиру, определяя к какому классу, она принадлежит (элитная, бизнес-класс или эконом-класс). Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены – увеличение либо уменьшение. Что же касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходными характеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в ветхом доме.

Влияние классификации жилого дома, является чуть ли одним из основных параматров его стоимости.

В основном применяется следующая классификация жилых домов:

• спецпроект;

• улучшенная планировка;

• сталинка;

• хрущевка;

• брежневка;

• пентагон;

• полнометражка;

• малосемейка.

Следующим параметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которого сооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации выделяют дома:

• деревянные;

• блочные (монолитные),

• панельные;

• кирпичные.

Несмотря на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее престижными.

В число факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах. В среднем кв. м. квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирах на средних этажах.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

В заключение можно сказать, что у рынков нежилой и жилой недвижимости есть общие проблемы. Одной из наиболее актуальных является низкий объем предложения. Для решения этой проблемы необходимо стимулировать строительство новых объектов недвижимости. Ситуация когда искусственно увеличивают платежеспособный спрос вводя институт ипотеки приводит к увеличению разрыва между спросом и предложением, и как следствие, новому витку цен

Темпы роста цен на рынке жилья Екатеринбурга сохраняются в пределах 0,1 % в неделю. На 16 июня средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу в городе, составила 75 149 руб. За последние четыре недели этот показатель вырос 0,4 %, а с начала года – на 3,3 %. 
   Объем предложения также увеличивается. Количество выставляемых на продажу объектов растет уже более двух месяцев. Сейчас через агентства недвижимости предлагается более 8400 квартир (что на 14 % больше, чем было в конце марта) и более 1500 комнат (их число увеличилось на 10 %). Такое количество вполне позволяет удовлетворить текущий уровень спроса. Кроме того, сегодня у покупателей имеется большой выбор на первичном рынке, где возводится около 2,4 млн кв. метров жилья. 
   Из отдельных территориальных сегментов наибольший рост цен в последние четыре недели демонстрировал четвертый пояс. Квартиры в отдаленных районах подорожали на 3,1 %. Их средняя цена поднялась до отметки 56 312 руб./кв. м. На других территориях динамика показателей была не столь существенной. Квартиры в районах третьего пояса выросли в цене только на 0,8 %. Цена квадратного метра здесь оказалась сегодня на отметке 65 239 руб. Аналогичный показатель роста демонстрировал и первый пояс. Стоимость жилья в приближенных к центру районах поднялась до 78 828 руб./кв. м. Стоимость квартир в районах второго пояса осталась на прежнем уровне – 70 158 руб./кв. м. Единственной территорией, где отмечалось снижение показателей, стал Центр. Жилье в самом дорогом районе подешевело за четыре недели на 0,9 %. Сегодня его можно приобрести в среднем по 97 217 руб./кв. м. 
   В других сегментах рынка рост показателей не был существенным и не превысил 0,3 %. Среди различных типов объектов именно такую динамику продемонстрировали за последние четыре недели «брежневки», «пентагоны» и «спецпроекты». Сейчас квартиры в домах «эпохи застоя» предлагаются в среднем по 70 451 руб./кв. м. Жилье в панельных девятиэтажках чуть дороже – 71 655 руб./кв. м. Квартиры современной постройки оцениваются продавцами в 83 700 руб./кв. м. Еще более низкая динамика показателя отмечалась в сегменте «полнометражек». Квартиры «сталинской» постройки увеличились в цене на 0,2 %. Средняя стоимость квадратного метра в них – 67 140 руб./кв. м. Почти без изменений остались показатели «хрущевок» и квартир «улучшенной планировки». Рост в этих сегментах не превысил 0,1 %. В первом случае цена квадратного метра находится на уровне 71 994 руб., во втором – 72 777 руб.

 

   Среди объектов различных размеров динамика также невысока. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры подорожали за последнее время только на 0,3 %. Средний показатель для «однушек» сегодня составляет 83 812 руб./кв. м, а для «двушек» – 74 387 руб./кв. м. Трехкомнатные и многокомнатные квартиры за четыре недели в цене практически не изменились, показатели остались на отметках 72 603 и 75 867 руб./кв. м соответственно. 

 

 

 

 

 

 

Изменение средней цены предложения 1 кв. м общей площади на вторичном рынке жилья в 

г. Екатеринбурге.

Район	Средняя цена предложения на 16.06.2014, руб./кв. м	Изменение за неделю, %	Изменение за 4 недели, %	Разброс цен и изменение за последние 4 недели
				нижний ценовой сегмент, руб. (%)	верхний ценовой сегмент, руб. (%)
По городу	75 149	+0,2	+0,4	–		–
1 пояс	97 217	+0,7	–0,9	64 852 (–0,5)		150 574 (–1,4)
2 пояс	78 828	+0,5	+0,8	60 465 (+0,1)		105 456 (+1,5)
3 пояс	70 158	0	0	54 130 (–0,2)		93 195 (+0,5)
4 пояс	65 239	+0,2	+0,8	50 913 (+1,6)		86 322 (–0,3)
5 пояс	56 312	+1,2	+3,1	36 004 (+8,3)		78 218 (+0,2)
Средний срок экспозиции за последние 4 недели						126 дней

 

 

 

 

 

4. Развитие рынка недвижимости  и его прогнозирование 

Степень развития рынка недвижимости и отдельных его сфер в различных странах характеризуется сложившимися специфическими условиями, зависящими от форс-мажорных ситуаций, политического и иного положения в каждой стране, а также основными направлениями определения цены и стоимости 1 м2 того или иного вида объекта недвижимости.

Постановлением Госстроя РФ определена средняя рыночная стоимость 1 м² общей площади жилья на IV квартал 2002 г. для расчета размера безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым эти субсидии и ссуды предоставляются за счет средств федерального бюджета. По Российской Федерации установлена следующая стоимость 1 м² жилья (в среднем 8850 р.): по Северо-Западному региону – 6860 р.; в Ленинградской области – 7000 р.; в Московской области – 11 000 р.; в Санкт-Петербурге – 10 300 р.; в Москве – 16 000 р.

Тем же постановлением определены размеры средней стоимости 1 м² общей площади жилья для расчета безвозмездных субсидий на строительство жилья для граждан, пострадавших от паводка 2002 г. в Южном федеральном округе. Размеры субсидий варьируют от 8020 до 8500 р. за 1 м².

Кроме этого, ежемесячно пересчитывается (что предусмотрено Постановлением правительства Москвы №896 от 9 октября 2001 г.) и утверждается стоимость 1 м² при расчете субсидий для строительства или приобретения жилья в Москве. За последний месяц данная стоимость выросла на 95 р. и составила 17 595 р.

Методика расчета основана на данных, поступающих от крупных инвесторов-застройщиков, и анализе рынка жилья. При этом учитывается цена 1 м² в типовом панельном доме в районе массовой застройки.

Исследование средней цены предложения жилья целесообразно производить на конкретном примере, так как стоимость 1 м² жилья зависит от двух основных факторов: местоположения объекта и типа возведения.

В Екатеринбурге последние тенденции таковы:

1.  Лидерами по объемам предложения новостроек являются: Широкая речка, УНЦ, Уктус

2.  В районах Широкая речка и УНЦ, типовое жилье дешевле в связи с низкой престижностью района и затрудненным транспортным сообщением.

3. Свердловчане активно  заселяют близлежащие коттеджные поселки.

В Московской области целесообразно исследовать изменение цены 1 м2 жилья по городам, входящим в нее.

Анализ сектора коммерческих объектов недвижимости на начало 2002 г. показал, что наибольшим спросом пользуются торговые и офисные помещения, большая часть которых находится в районах высокой деловой активности.

В Екатеринбурге к таким районам относятся Центральный. В центре города находятся 56% предлагаемых торговых и 77% офисных помещений. Вероятно, в ближайшее время устойчивые позиции в этом секторе рынка недвижимости займет Ботаника. с развивающимися и вновь открывающимися там бизнес-центрами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5.Заключение

Недвижимость – основа национального богатства страны.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.