Доходный подход к оценке недвижимости

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

национальный исследовательский университет

ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ УПРАВЛЕНИЯ И ИНФОРМАЦИОННЫХ СИСТЕМ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ (ИЭУИС МГСУ)

_____________________________________________________________________________

КАФЕДРА ОРГАНИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА И УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ (ОСУН)

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

по дисциплине:

 

«Организация экономических аспектов»

 

 

                                                       На тему:

                             «4.Доходный подход к оценке недвижимости. ( этапы, принципы, преимущества, область применения)»

 

 

 

 

                                            

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                      Выполнил:  студент  

                                                                                                                                                                  Проверил: проф., .  

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2014

Содержание:

Введение…………………………………………………………………………………………3

1.Характеристика доходного подхода……………………………………………………….3

2.Доходный  подход……………………………………………………………………………..4

3.Этапы  доходного подхода …………………………………………………………………..4

4.Принципы  Доходного подхода……………………………………………………………...5

5.Метод  капитализации доходов……………………………………………………………...6

6.За и  против применения доходного  подхода……………………………………………...7

7.Расчет  коэффициента капитализации……………………………………………………..9

8.Метод  Ринга………………………………………………………………………………….12

9.Метод  Инвуда………………………………………………………………………………..13

10.Метод  дисконтированных денежных потоков…………………………………………14

11.Определение ставки дисконтирования…………………………………………………16

Заключение…………………………………………………………………………………….18

Литература…………………………………………………………………………………….18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В настоящее время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.

При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом собственников. По своей оценочной стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в малом бизнесе, в интернет-магазинах и т.п.)

Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.

Существует несколько методов оценки недвижимого и другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценке недвижимого и другого имущества. В данной работе я рассматриваю доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества, приносящего доход.

1.Характеристика доходного подхода

Доходный метод основан на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

-риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Так же как и для сравнительного подхода, для доходного подхода большое значение имеет качество анализа рынка. Помимо предоставления специфических данных, которые будут обрабатываться, исследование рынка также дает информацию качественного характера для определения сопоставимости и для облегчения взвешивания результатов анализа.

Таким образом, этот подход не просто количественный или математический, он требует и качественных оценок.

 

 

 

2.Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.

 или   , где

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Доходный подход представляет собой два основных метода:

-метод прямой капитализации;

-метод дисконтированных денежных потоков.

3.Этапы доходного подхода:

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: 
-  прямой капитализации доходов; 
-  дисконтированных денежных потоков.

 

4.Принципы Доходного подхода

Основные принципы оценки доходной недвижимости – принцип ожидания и принцип замещения.

Принцип ожидания гласит, что стоимость объекта недвижимости определяется текущей стоимостью всех его будущих доходов. Чем выше доходный потенциал оцениваемого объекта, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни объекта недвижимости при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость объекта не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с аналогичной доходностью.

Как и при других подходах, подход на основе капитализации дохода можно надежно использовать только тогда, когда имеются необходимые сопоставимые данные. Когда такой информации нет, данный подход можно использовать для общего анализа, но не для цели прямого рыночного сравнения.

5. Методы капитализации

Основные методы капитализации – метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал.

На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы:

– тип недвижимости; 
– эффективный возраст и срок экономической жизни объекта; 
– достоверность и обширность информации; 
– характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения).

Наиболее часто используются следующие методы капитализации:

– прямая капитализация, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации; 
– метод валовой ренты, основанный на оценке имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода и валового рентного множителя; 
– метод дисконтирования денежных потоков – оценка объекта, когда денежные потоки поступают неравномерно, произвольно изменяются, при этом учитывается степень риска, связанного с использованием имущества; 
– метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи); 
– метод ипотечно-инвестиционного анализа – оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.

Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

В сложившихся условиях экономической и политической нестабильности в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи.

Прямая капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.

Базовая формула доходного подхода:

при прямой капитализации обычно применяется в следующем виде:

 ,

где PV – текущая стоимость недвижимости,  

NOI – ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год,  

Л – общая ставка капитализации.

В качестве NOI может использоваться нормализованный чистый операционный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.

Ставка капитализации Дд отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки: информации о доходах и ценах сделок на основе выборки по сопоставимым объектам, источниках и условиях финансирования сделок, возможности корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Возможна прямая капитализация с применением валового рентного множителя

 .

Валовой рентный множитель (RM) – среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.

Основные условия применения метода прямой капитализации:

– период поступления дохода стремится к бесконечности; 
– величина дохода постоянна; 
– условия использования объекта стабильны; 
– не учитываются первоначальные инвестиции; 
– одновременно учитываются возврат капитала и дохода на капитал.

При прямой капитализации используются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки. Приведем примеры некоторых моделей прямой капитализации.

Стоимость собственного капитала	=	Приток наличных денег
		Ставка дохода на собственный капитал

 

 

Первоначальная сумма закладной	=	Ежегодные платежи по обслуживанию долга
		Ставка процента по закладной

Преимущества метода прямой капитализации:

– простота расчетов; 
– малое число предположений; 
– отражение состояния рынка; 
– получение хороших результатов для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

Наряду с достаточной простотой применения метода, следует учитывать сложность анализа рынка и необходимость внесения корректировок на различия между сравниваемыми объектами. Метод не следует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках, объект находится на стадии строительства или реконструкции или если объект подвергся серьезным разрушениям.

Ставка капитализации применяется при преобразовании будущих доходов от недвижимости в ее текущую стоимость.

Для расчета ставки капитализации используются метод сравнения продаж, метод коэффициента покрытия долга, метод инвестиционной группы, метод коэффициента действительного валового дохода, метод остатка.

Метод сравнения продаж – основной метод определения общей ставки капитализации. При определении ставки капитализации для объекта оценки сначала рассчитывают ставку капитализации по каждому из проданных аналогов по формуле

 ,

где SPi – цена продажи i-аналога.

Затем с учетом методов математической статистики, весового коэффициента xi, отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбирается общая ставка капитализации

 .

В качестве Ri может применяться ставка капитализации для альтернативных инвестиций с аналогичной степенью риска, тогда х – весовой коэффициент 1-й инвестиции.

У анализируемых аналогов объекта оценки должны быть похожи следующие характеристики: оставшийся срок экономической жизни, уровень операционных расходов, величины реверсии и коэффициенты потерь, риски, соотношение стоимостей земли и зданий, дата продажи, способ наилучшего и наиболее эффективного использования, условия финансирования, уровень качества управления. К тому же не должны принципиально отличаться местоположение и отделка объектов.

Метод коэффициента покрытия долга применяется, если при финансировании инвестиций в недвижимость используется заемный капитал.

Коэффициент покрытия долга DCR рассчитывается следующим образом:

 ,

где DS – ежегодное обслуживание долга.