Доходный подход к оценке недвижимости

3. Методы  доходного подхода допускают  возможность двойного счета, то  есть, завышение стоимости нематериальных  активов. Этот недостаток легко  устранить путем правильной оценки  амортизационных отчислений в  анализе. Тем не менее, некоторые  аналитики иногда ошибочно недооценивают (или даже игнорируют) учет необходимых  амортизационных отчислений.

4. Методы  доходного подхода иногда не  подвергаются проверке на основе  рыночных данных. Поскольку эти  методы выглядят аналитически  сложными, некоторые аналитики не  всегда подтверждают используемые  экономические переменные эмпирическими  рыночными данными. Естественно, использование  прогнозных переменных, несогласованных  с фактической рыночной динамикой, приводит к сомнительным аналитическим  выводам независимо от того, насколько  строгим или структурированным  является анализ сам по себе.

5. Методы  доходного подхода к анализу  нематериальных активов иногда  путают с методами доходного  подхода, которые используются в  других оценочных дисциплинах. Как  отмечалось ранее, методы доходного  подхода применительно к анализу  нематериальных активов имеют  много сходных элементов с  методами анализа ценных бумаг, оценки бизнеса и оценки недвижимости. Однако из-за этого некоторые  аналитики не учитывают достаточно  тонкие, но, безусловно, важные отличия  в способах анализа в рамках  доходного подхода, используемых  в различных дисциплинах. Некоторые  аналитики неправильно пытаются  применять в анализе нематериальных  активов методы, которые подходят  только для других оценочных  дисциплин.

Применение всех структурированных аналитических методов имеет достоинства и недостатки. Что касается методов доходного подхода, то многие аналитические достоинства при их неправильном использовании превращаются в аналитические недостатки.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1)   определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2)   расчет ставки капитализации;

3)   определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

 , где

S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

См - арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

7. Способы возмещения инвестированного капитала

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала: 
• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга); 
• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом; 
• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

 ; где

n –  оставшийся срок экономической  жизни; 
Ry – ставка доходности инвестиций.

Пример.

Условия инвестирования: 
• срок - 5 лет; 
•  R - ставка доходности инвестиций 12%; 
• сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.

Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).

Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 3.4.                                                                         Таблица 3.4

Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.)

№ п/п	Остаток капиталовложении на начало периода	Возмещение капиталовложении	Доход на инвестированный капитал (12%)	Общая сумма дохода
1	10000	2000	1200	3200
2	8000	2000	960	2960
3	6000	2000	720	2720
4	4000	2000	480	2480
5	2000	2000	240	2240
		10000	3600	1360

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

Метод Инвуда 

используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

 ,

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 3.5.

Пример.

Условия инвестирования:

•  срок - 5 лет;

•  доход на инвестиции - 12%.

Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).

Таблица 3.5

Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда

(долл.)

№ п/п	Остаток основной суммы капитала на начало года, долл.	Общая сумма возмещения	В том числе    возмещение
			% на капитал	Основной  суммы
1	10000	2774,10	1200	1574,10
2	8425,90	2774,10	1011,11	1762,99
3	6662,91	2774,10	799,55	1974,55
4	4688,36	2774,10	562,60	2211,50
5	2476,86	2774,10	297,22	2476,88

Метод Хоскольда 

Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

 ,

где Уб - безрисковая ставка процента.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично - за счет текущих доходов.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что: 
•  применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках; 
•  метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

 

10.Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда: 
• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; 
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; 
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер; 
• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект; 
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные: 
• длительность прогнозного периода; 
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; 
• ставка дисконтирования.

Метод дисконтирования предполагает прогнозирование размера чистого операционного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода. А затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех будущих доходов с применением функций сложных процентов и использованием коэффициента дисконтирования, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости. 

 

 

                                                                    ,                                  (21) 

 

где PV – текущая стоимость объекта недвижимости; ЧОД – денежный поток в nй год прогнозного периода; Vterm – стоимость компании на конец прогнозного периода (в постпрогнозный период); n – номер прогнозного периода;  
i – ставка дисконта; t – последний год прогнозного периода

Этапы расчета:

1)    Установление продолжительности получения дохода от объекта недвижимости. В международной оценочной деятельности средняя продолжительность принимается равной 5–10 годам, если иное не предусмотрено дополнительными условиями. Российские оценщики принимают этот период в диапазоне 3–5 лет;

2)    прогнозирование величины денежных потоков: построение трендов денежных потоков и расходов; периодичность получения дохода;

3)    определение ставки дисконтирования.

Величина степени n зависит от равномерности распределения денежного потока. Если весь денежный поток поступает в конце года, то n = номеру периода (года), если во втором полугодии, то n – 0.25, если в первом полугодии, то n – 0.75, для равномерно распределенного потока n – 0.5.

Чистый операционный доход в методе дисконтирования денежных потоков определяется аналогично методу капитализации.

 

NCF (Net Cash Flow) - Чистый денежный поток

r - ставка дисконтирования

n - период анализируемого проекта

i - шаг расчета (месяц, квартал, год), i=1, 2, ...,n

Пример расчета показателя PV (Дисконтирование денежных потоков)

1. Расчет значений  дисконтированных денежных потоков PV

Пример: Расчет значений дисконтированных денежных потоков PV
Период	1 год	2 год	3 год	4 год	Итого
Чистый денежный поток, NCF	31 378	35 843	36 782	38 908	142 911
Ставка дисконтирования, %	12	12	12	12
Дисконтированный денежный поток, PV	*28 016	**28 574	***26 181	****24 727	107 498

Расшифровка расчетов значений дисконтированных денежных потоков в каждом шаге расчета:

* 28 016 = 31 378 / (1+0,12)

** 28 574 = 35 843 / (1+0,12)2

*** 26 181 = 36 782 / (1+0,12)3

**** 24 727 = 38 908 / (1+0,12)4

Чистый денежный поток - данные из отчета о движении денежных средств

Ставка дисконтирования - 12 % годовых для всех периодов