Доходный подход к оценке недвижимости

Общая ставка капитализации определяется по формуле

 ,

где Rm – общая ставка капитализации; m – доля заемных средств:

 ,

где Vm – стоимость заемных средств, или сумма кредита; 

V – стоимость объекта; 

Rm –  ставка капитализации для заемных  средств:

 .

Данные для расчетов методом коэффициента покрытия долга легко доступны, однако этот метод дает ориентировочное значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны. Поэтому метод коэффициента покрытия используется только как корректирующий.

Метод инвестиционной группы используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. При этом ставка капитализации может быть рассчитана как относительно финансовых, так и относительно физических составляющих.

Метод инвестиционной группы для финансовых составляющих. Ставка капитализации является средневзвешенной величиной, учитывающей интересы как собственного, так и заемного капитала:

 ,

где Rm– ставка капитализации для собственного капитала, которая определяется из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогообложения на величину собственного инвестированного капитала; Re, – ставка капитализации для заемных средств.

Метод инвестиционной группы для физических составляющих. Ставка капитализации определяется по формуле

 ,

где L – доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости; Rl – ставка капитализации для земли;  

Rh – ставка капитализации для улучшений.

Ставка капитализации для земли рассчитывается как отношение дохода, приходящегося на землю, к стоимости земли. Ставка капитализации для улучшений определяется из отношения дохода, приходящегося на улучшения, к стоимости улучшений.

Метод коэффициента действительного валового дохода применяется, если есть данные об операционных расходах и величине действительного валового дохода:

 ,

где OER – коэффициент операционных расходов; EGIM – коэффициент действительного валового дохода.

При прямой капитализации для расчета стоимости объекта могут применяться коэффициенты валового дохода и техника остатка.

Применение коэффициентов валового дохода. Если нет данных по операционным расходам, используются показатели валового дохода, которые умножаются на следующие соответствующие коэффициенты:

– GRM – коэффициент валовой ренты, если период равен месяцу;

– GIM – коэффициент валового дохода, если период равен году.

Эти коэффициенты определяются соотношением дохода и цены продаж объектов и являются обратными величинами ставок капитализации.

Стоимость собственности в этом случае определяется следующим образом:

или

 ,

где PGI – потенциальный валовой доход; 

PGIM – коэффициент потенциального валового дохода, рассчитанный по данным об аналогах объекта оценки:

 ,

EGI – действительный валовой доход; EGIM – коэффициент действительного  валового дохода:

 ,

SP –  цена продажи аналога объекта  оценки.

Метод остатка применяется в случаях, когда известна стоимость одной составляющей объекта оценки. Различают методы остатка для земли и зданий, собственного и заемного капитала.

Последовательность применения метода остатка:

– расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с известной стоимостью; 
– расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с неизвестной стоимостью; 
– расчет стоимости неизвестной компоненты; 
– определение стоимости собственности сложением стоимостей ее составляющих.

Рассмотрим метод остатка для зданий, когда известна стоимость земельного участка. Расчеты будут выполняться в соответствии с указанной выше последовательностью по следующим формулам:

 ,

где 1L – годовой доход, относимый к земле; VL– стоимость земли; RL – ставка капитализации для земли.

 ,

где Jh, – годовой доход, приходящийся на здание; J0 – общий годовой доход, приносимый собственностью.

 ,

где Vn, – стоимость здания; Rn – ставка капитализации для зданий.

 ,

где V – стоимость собственности.

Аналогично применяются:

– метод остатка для земли – когда стоимость здания можно определить достаточно точно; 
– метод остатка для собственного капитала – если возможно определить срок ипотечного кредита и размер годового платежа по обслуживанию долга; 
– метод остатка для заемного капитала – когда известна стоимость собственного капитала.

В целом, расчеты методом прямой капитализации требуют наличия данных о продажах сопоставимых аналогов. Капитализация доходов по норме отдачи менее зависима от рыночных данных, однако этот метод должен отражать фактические ожидания и предпочтения потенциальных покупателей подобных объектов.

 

Техники мультипликаторов валового дохода.

В основе определения стоимости объекта недвижимости лежат следующие техники:

• техника мультипликаторов ПВД;
• техника мультипликаторов ДВД.

 
Процедура капитализации для данных методов состоит в умножении соответственно ПВД или ДВД на среднерыночные величины мультипликатора, характерные для оцениваемого типа объектов недвижимости.

 
Vo = PGI · M PGI (8)

Vo = EGI · M EGI (9)

 
Мультипликаторы определяются на основании обработки рыночных данных о ценах продаж (Pj) и о величинах доходах соответственно PGIj или EGIj на конец года, следующего за датой продажи для конкретных объектов, с использованием Yj – весового коэффициента, учитывающего отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки.

 

 
Техники коэффициентов капитализации обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через капитализацию ЧОД (NOI или IO) путём его деления на норму денежного потока, называемую общим коэффициентом капитализации:

 

 
В основе определения общего коэффициента капитализации лежит одна из следующих техник:

• техника группы компонентов собственности;
• техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала;
• техника коэффициента покрытия долга;
• техника сравнительного анализа;
• техника коэффициента операционных расходов.

 
Техника сравнительного анализа заключается в обработке рыночных данных о ценах продаж Pj и чистых операционных доходов Ioj на конец года, следующего за датой продажи с использованием Yj – весового коэффициента, учитывающего отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки:

 

 
Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж.

Пример 5. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники сравнительного анализа, если известно что: чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости аналогичными оцениваемому: 

Показатель	Сделка, тыс. руб.
	1	2	3	4
Цена продажи	3 000	5 700	3 700	5 000
Чистый операционный доход	625	1090	750	1050
Весовой коэффициент, Yj	0,3	0,25	0,25	0,2

Решение:

1. Определим общий коэффициент  капитализации:

2. Определим стоимость объекта  недвижимости:

тыс. руб.

Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж

Техника группы компонентов собственности основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости физических составляющих земли и здания общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов (  
): 

 

 
где L – доля величины стоимости земли VL в величине рыночной стоимости всего объекта VO, VB – рыночная стоимость улучшений (зданий), RL – рыночная величина коэффициента капитализации для земли, RB – рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий). VL может быть определено с помощью метода сравнения продаж или метода распределения для оценки земельных участков. 

6.За и против применения доходного подхода

Тек же, как для любого структурированного набора аналитических методов, в отношении применения доходного похода к оценке и экономическому анализу нематериальных активов существуют свои аргументы «за» и «против». Для целей данного обсуждения аргументы за и против применения доходного подхода можно рассматривать как его аналитические достоинства и недостатки. Сначала мы обобщаем несколько наиболее существенных аналитических достоинств этого подхода. Затем мы обобщаем некоторые из его наиболее существенных аналитических недостатков.

В следующем перечне представлено несколько положительных особенностей доходного подхода в связи с его использованием в анализе нематериальных активов:

1. Методы  доходного подхода обладают способностью  к адаптации и гибкостью. То  есть, они могут быть легко  адаптированы для проведения  анализа многочисленных стандартов  стоимости на основе множества исходных допущений при выборе базы стоимости. Методы доходного подхода также могут использоваться для анализа трансфертного ценообразования и ставок роялти, анализа убытков, анализа тех или иных событий и других многочисленных видов анализа.

2. Методы  доходного подхода хорошо известны  и пользуются широким признанием. Аналитики нематериальных активов  знакомы с этими методами на  основе профессиональной подготовки  и опыта. При этом даже лица, проверяющие работу аналитиков  нематериальных активов или опирающиеся  на ее результаты (такие как  нефинансовые руководители, банкиры, юристы и судьи), в целом знакомы  с основными методами доходного  подхода.

3. Методы  доходного подхода хорошо поддаются  интерпретации в различных дисциплинах  общей оценки и оценки стоимости. То есть, существует общее сходство  методов доходного подхода, используемых  в анализе нематериальных активов  и в анализе ценных бумаг, оценке  бизнеса и оценке недвижимости.

4. Методы  доходного подхода достаточно  точно моделируют реальный процесс  принятия решений участниками  рынка нематериальных активов. Создатели, владельцы, покупатели, продавцы, лицензиары  и лицензиаты нематериальных  активов - все они, имплицитно или  эксплицитно, анализируют возможные  сделки с позиций анализа в  рамках доходного подхода.

5. Можно  утверждать, что методы доходного  подхода являются самыми строгими  и структурированными инструментами  анализа нематериальных активов. Методы доходного подхода требуют  от аналитика эксплицитного рассмотрения  всех критически важных экономических  переменных, связанных с оцениваемым  нематериальным активом, включая  способность актива генерировать  доход, распределение дохода между  нематериальным активом и связанными  с ним активами, ожидаемый остаточный  срок службы нематериального  актива и риск, сопряженный с  инвестициями в этот актив. Другие  подходы к оценке, безусловно, требуют  от аналитика имплицитного рассмотрения  всех этих переменных. Однако  доходный подход требует, чтобы  эти переменные были рассмотрены  эксплицитно и каждый в отдельности.

Так же, как и все другие аналитические подходы, доходный подход имеет недостатки, связанные с его использованием. В следующем перечне представлено несколько отрицательных характеристик доходного подхода в связи с его использованием в анализе нематериальных активов:

1. Методы  доходного подхода допускают  внесение в анализ определенного  элемента необъективности. Поскольку  некоторые из этих методов  довольно сложны, аналитик, ориентированный  на достижение конкретной цели, может слегка подтасовать особенно  чувствительные экономические переменные  таким образом, чтобы иметь возможность  манипулировать результатами анализа  или повлиять на них иным  образом.

2. Методы  доходного подхода допускают  возможности совершения непреднамеренных  ошибок, а также заранее обозначенных  нечестных манипуляций. Опять-таки, это происходит потому, что эти  методы часто являются сложными  с аналитической точки зрения. Аналитику относительно легко  сделать непреднамеренную ошибку - но, тем не менее, именно ту  ошибку, которая может оказать  существенное влияние на заключение  о стоимости.