Доходный подход к оценке недвижимости

шаг расчета - один год

 

 

 

 

 

 

 

11.Определение ставки дисконтирования. 

Ставка дисконтирования — это процентная ставка, используемая для пересчёта будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости. Ставка дисконтирования применяется при расчёте дисконтированной стоимости будущих денежных потоков NPV.

В основе прогнозирования ставки дисконтирования лежит теоретическая предпосылка о тесной связи между доходностью долговых инструментов (облигаций) и долевых инструментов (акций). В общем случае инвестор готов брать на себя больший риск (покупать акции) только в том случае, если прогнозируемая доходность по ним превысит доходность по облигации плюс определённые премии за риск. Согласно рассматриваемой здесь модели, будущая требуемая инвестором ставка доходности представляет собой сумму:

• Базовой ставки по эмитенту — ставки прогнозируемой доходности по валютным (долларовым) корпоративным облигациям данного эмитента (учитывает в себе премию за кредитный риск);
• Премии за страновой риск для владельцев долевых инструментов (учитывает риск вложения средств в долевые инструменты, характерный для российского рынка акций по сравнению с облигационным рынком);
• Премии за отраслевые риски (учитывает в себе волатильность денежных потоков, обусловленную отраслевой спецификой);
• Премии, связанной с риском некачественного корпоративного управления;
• Премии за риск неликвидности акций эмитента.

В общем случае формулу для расчёта будущей ставки дисконтирования можно записать следующим образом:

 =   +   +   +   + 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Необходимость оценки недвижимости возникает в случае совершения сделок купли-продажи, передаче имущества в залог, страховании и пр. Часто оценка недвижимости требуется при вступлении в наследство для уплаты соответствующих налогов и разделе имущества в случае бракоразводного процесса. В целом, оценка недвижимости представляет собой комплексное исследование, основная цель которого -- объективное определение рыночной стоимости объекта.

Как правило, оценка недвижимости имеет фиксированную цену, но в ряде случаев стоимость данной операции может колебаться в зависимости от удаленности объекта, площади и других параметров.

В данной работе я рассматривала разные подходы к оценке недвижимости, а так же методы и характеристику этих подходов.

Литература

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности  в Российской Федерации";

2. Оценка и налогообложение недвижимого  и другого имущества предприятий: методы и практика: учебно-методическое  пособие/Л.В. Попова, И.А. Дрожжина, Б.Г. Маслов. - М.:Дело и Сервис, 2009;

3. Оценка недвижимости. И.Х. Наназашвили, В.А.Литовченко - 2005;

4. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки  любых активов. 2-е изд. - М.: Альпина  Бизнес Букс - 2004;

5. Практические аспекты оценки  коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства  и земельных участков "Банковское  кредитование", 2007. N 3;

6. Оценка недвижимости: учеб. пособие  для студентов вузов, обучающихся  по специальностям экономики  и управления /Л.Н. Тепман; под ред. В.А. Швандара. -2-е изд., перераб. и  доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007

7. http://www.irn.ru

8. http://www.indeks.ru/

9. Борисов Л.П. Оценка результатов  финансово-хозяйственной деятельности  предприятия/ Консультант, № 8, 2005;

10. Крейнина М.Н. Финансовое состояние  предприятия. Методы оценки. - М.: ДиС, 2005;