Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Введение

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования .

При оценке с позиции доходного  подхода во главу угла ставятся будущие  доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного  использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни, в методах  доходного подхода используют приемы, известные из теории сложных процентов.

Методы доходного подхода (метод  капитализации и дисконтирование  денежных потоков) опираются на такие  отмеченные выше принципы, как принцип ожидания, учета факторов производства, наилучшего и полного использования, вклада.

Несомненным достоинством этих методов  является возможность комплексной, системной оценки, когда нужно  оценить не отдельную часть имущества, а весь комплекс. Применение методов  доходного подхода сталкивается с тем ограничением, когда затруднительно оценить чистый доход непосредственно  от оцениваемого объекта в силу того, что этот объект не производит конечной продукции или конечных услуг  или в большей степени имеет  социальное, чем экономическое значение.

Сначала рассчитывают чистый доход  от функционирования всей системы. Затем  либо определяют стоимость всей системы  и из неё тем или иным образом  выделяют стоимость объекта, либо сначала  вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно  создаётся объектом, а уже потом  по этой части дохода определяют стоимость  самого объекта.

 

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

 
Рациональное хозяйствование в сфере  недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного  использования объекта недвижимости как экономического ресурса и  отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для  доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости –  совокупность методов оценки стоимости  объекта оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от объекта  оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение  дохода, и в его основе лежат  следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
• принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

 
Сущность доходного подхода состоит  в оценке текущей (сегодняшней) стоимости  будущих выгод, которые как ожидаются, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т.е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода –  это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

• сумму будущего дохода;
• время, когда должен быть получен доход;
• продолжительность получения дохода.

 
Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в 2 этапа:

• прогнозирование будущих доходов;
• капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

 
Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

• упрощенного баланса;
• отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

 
Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто  используются сроки владения объектом. Структура бюджета, перечень и последовательность определения доходов и расходов представлена в таблице 3.

 

 

Таблица 3 Бюджет доходов и расходов 

Наименование показателя	Сумма, руб.
Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI), в том числе:	*
- контрактная годовая  арендная плата (плановая аренда)	*
- скользящий доход	*
- рыночная годовая арендная  плата (рыночная аренда)	*
- прочие доходы, связанные  с нормальным функционированием  объекта недвижимости	*
Потери дохода (ПД или V&L), в том числе:	*
Потери от недогрузки	*
Потери при сборе арендной платы	*
Действительный валовой  доход (ДВД или EGI)	*
Операционные (эксплуатационные) расходы (ОР или OE), в т.ч.	*
Текущие операционные расходы, в т.ч.	*
- условно-постоянные	*
- условно-переменные	*
- резерв на замещение	*
Чистый операционный доход (ЧОД или NOI)	*
Выплаты по обслуживанию долга (ОД или DS)	*
Чистый валовой доход (ЧВД или PTCF)	*
Налог на прибыль (НПП или Tax)	*
Чистый доход (ЧД или ATCF)	*
Доход от продажи объекта (ДПО или Rev)	*

Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI) – общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД равен сумме четырех составляющих:

Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда), PC – часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов: такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания и т.д.

Скользящий доход, PH – часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

Рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда), PM – часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

Прочие доходы, PA – доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанным с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, не основных помещений: вспомогательных и технических.

Следует отметить, что первые три составляющие, относятся к  использованию основных помещений  здания, а четвертая – к свободной  части земельного участка, а также  к помещениям и элементам конструкций  вспомогательного или технического назначения.

Потери дохода (ПД или V&L) – потери, обусловленные недогрузкой – вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора и потерь, связанных с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.

Размеры потерь для прогнозируемого  года определяются на основании обработки  информации по местному рынку за предшествующие годы.

Для каждой составляющей ПВД  расчет потерь от недозагрузки или  неплатежей рекомендуется проводить  обособленно:

 

 
 

Расчетное значение размера  коэффициента потерь дохода от недозагрузки K_v, K*_v (в долях единицы) определяется на основе анализа коэффициента недогрузки (k_j) объектов недвижимости данного типа в течение m_j последних месяцев, следующим образом:

 

 
где k_j - доля, n – общее число проанализированных объектов, Y_j – весовой коэффициент, учитывающий отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки, при этом справедливо  

Расчетное значение размера  коэффициента потерь дохода из-за неплатежей K_l, K*_l (в долях единицы) определяется на основе анализа доли помещений (a_j) объектов недвижимости данного типа и числу месяцев g_j, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года следующим образом:

 

Чистый операционный доход (ЧОД или NOI) – чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заёмный), инвестированный в объект оценки, рассчитываемый как действительный валовой доход за вычетом операционных расходов:

 

 
ЧОД включает в себя две составляющие: часть, приходящуюся на заёмные средства (выплаты по обслуживанию долга, ОД или DS – платежи по обслуживанию ипотечных кредитов) и часть, приходящуюся на собственные (чистый валовой доход, ЧВД или PTCF).

 

 
В свою очередь чистый доход от эксплуатации объекта (ЧД или ATCF) представляет собой  разницу ЧВД и налога на прибыль (НПП или Tax) и содержит в себе чистую прибыль (ЧП) и сумму, зарезервированную для обеспечения простого воспроизводства изнашиваемого объекта по истечению срока его полезного использования (капитальные затраты, КЗ):

 

 
Доход от продажи объекта (реверсии) определяется как денежный поток, поступающий  инвестору при окончании проекта. Величина дохода от реверсии прогнозируется:

• непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;
• назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;
• назначением терминального коэффициента капитализации (Rt).

 
При составлении реконструированного  отчета о доходах и расходах не учитываются:

• расходы, связанные с бизнесом;
• бухгалтерская амортизация;
• подоходные налоги владельца

Капитализация будущих доходов  в настоящую стоимость осуществляется с использованием:

• метода прямой капитализации, включающего в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка;
• метода капитализации по норме отдачи, включающего в себя техники непосредственного дисконтирования, модельные техники и техники ипотечно-инвестиционного анализа.

 
Метод прямой капитализации устанавливает связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта недвижимости (V_o) посредством нормы денежных потоков (мультипликатора или коэффициента капитализации).

Метод включает в себя техники  мультипликаторов валового дохода, техники  коэффициентов капитализации и  техники остатка.

Техники мультипликаторов валового дохода.

В основе определения стоимости  объекта недвижимости лежат следующие  техники:

• техника мультипликаторов ПВД;
• техника мультипликаторов ДВД.

 
Процедура капитализации для данных методов состоит в умножении  соответственно ПВД или ДВД на среднерыночные величины мультипликатора, характерные для оцениваемого типа объектов недвижимости.

 
V_o = PGI · M _PGI (8)

V_o = EGI · M _EGI (9)

 
Мультипликаторы определяются на основании  обработки рыночных данных о ценах  продаж (P_j) и о величинах доходах соответственно PGI_j или EGI_j на конец года, следующего за датой продажи для конкретных объектов, с использованием Yj – весового коэффициента, учитывающего отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки.

 

Техники коэффициентов капитализации обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через капитализацию ЧОД (NOI или I_O) путём его деления на норму денежного потока, называемую общим коэффициентом капитализации:

 

 
В основе определения общего коэффициента капитализации лежит одна из следующих  техник:

• техника группы компонентов собственности;
• техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала;
• техника коэффициента покрытия долга;
• техника сравнительного анализа;
• техника коэффициента операционных расходов.

 
Техника сравнительного анализа заключается в обработке рыночных данных о ценах продаж P_j и чистых операционных доходов I_oj на конец года, следующего за датой продажи с использованием Yj – весового коэффициента, учитывающего отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки: