Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

 

 
Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной  и полной информации об объектах сравнимых  продаж.

Техника группы компонентов  собственности основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости физических составляющих земли и здания общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов (  
): 

 

 
где L – доля величины стоимости земли V_L в величине рыночной стоимости всего объекта V_O, V_B – рыночная стоимость улучшений (зданий), R_L – рыночная величина коэффициента капитализации для земли, R_B – рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий). V_L может быть определено с помощью метода сравнения продаж или метода распределения для оценки земельных участков.

Техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости финансовых интересов владельцев собственного капитала и кредиторов общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов  
): 

 

 
где M – доля величины заёмного капитала V_M в величине рыночной стоимости всего объекта V_O, V_E – рыночная стоимость собственного капитала, R_M – рыночная величина коэффициента капитализации для заёмного капитала, R_E – рыночная величина коэффициента капитализации собственного капитала, ML – сумма ипотечного кредита, EI – сумма собственного капитала. V_M может быть определен на основе анализа рыночных сделок с аналогичными оцениваемому объектами недвижимости.

Техника коэффициента покрытия долга предполагает определение R_O с учетом требуемого покрытия долга:

 

 
где DCR – коэффициент покрытия долга.

Техника коэффициента операционных расходов применяется в случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о ДВД и ОР:

 

 
 
где K_OE – коэффициент операционных доходов.

Техники остатка заключаются в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других известна и может быть достаточно точно определена.

В основе определения стоимости  объекта недвижимости лежит одна из следующих техник:

• техника остатка для земли;
• техника остатка для улучшений;
• остатка для собственного капитала;
• техника остатка для заёмного капитала.

 
Техника остатка для земли применяется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость улучшений как, например, стоимость нового здания. Применение техники оказывается эффективным, если нет достоверных данных о продажах земли:

 

Техника остатка для собственного капитала применяется для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта недвижимости:

 

Техника остатка для заёмного капитала применяется также для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта недвижимости:

 

Метод капитализации по норме  отдачи устанавливает (с использованием нормы дохода на капитал в качестве нормы дисконта) связь величин чистого операционного дохода, вычисленных для каждого года всего прогнозного периода, и стоимость реверсии на конец последнего года прогнозного периода со стоимостью объекта.

Метод включает в себя ряд  техник, которые различаются между  собой выбором типа капитализируемого  дохода и способом капитализации:

• техники непосредственного дисконтирования;
• модельные техники;
• техники ипотечно-инвестиционного анализа.

 
Техники непосредственного дисконтирования обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через дисконтирование потоков чистых операционных доходов (I_O) и реверсии V_On с использованием локальных (для периодов) и средних величин общей нормы отдачи Y_O:

 

 
Средняя величина общей нормы отдачи определяется обработкой рыночной информации о доходности инвестиционных проектов, связанных с приобретением и  доходным использованием объектов, или  с использованием информации о доходности альтернативных проектов, ближайших  к оцениваемому типу объектов по уровню рисков.

Для определения средней  величины общей нормы отдачи Y_O используются следующие техники:

• техника кумулятивного построения;
• техника сравнения с альтернативными проектами;
• техника сравнения продаж;
• техника мониторинга рыночных данных.

 
Техника дисконтирования с суммированием  рисков (техника кумулятивного построения) заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта. Общая структура построения имеет следующий вид:

 

 
где Y_RF – безрисковая норма, включающая в себя безинфляционную составляющую и величину индекса инфляции; Y_R – премии за риск, включающая в себя премию за следующие виды рисков: физические, правовые, экономические, финансовые и социальные как внешние (страновой риск) так и внутренние, за исключением премии за риск низкой ликвидности и премии за риски, связанные с финансовым менеджментом, которые обосабливаются для того что бы подчеркнуть отличительную особенность недвижимости от других финансовых инструментов; Y_L – премии за риск низкой ликвидности; Y_FM – премии за риски, связанные с финансовым менеджментом.

Техника сравнения с альтернативными  проектами заключается в поиске на финансовом рынке инвестиционных проектов с аналогичной степенью риска для последующей корректировки их нормы прибыли применительно к инвестициям в недвижимость.

При этом для величины общей  нормы отдачи Y_O определяется диапазон возможных значений с границами снизу Y₁ и сверху Y₂:

 

 
Техника сравнения продаж заключается в анализе данных по совершенным сделкам купли-продажи с целью воссоздания предположений инвестора относительно будущих выгод от владения недвижимостью. На основе схемы денежных потоков проекта определяется внутренняя норма прибыли проекта.

Техника мониторинга рыночных данных заключается в анализе ретроспективных рыночных данных с целью определения текущих перспективных значений норм прибыли. При этом следует использовать корреляционные связи тенденций изменения прибыльности инвестиций в недвижимость с тенденциями изменения других инструментов финансового рынка.

Модельные техники обеспечивают определение рыночной стоимости всего объекта недвижимости для относительно простых частных случаев капитализации чистых операционных доходов, не меняющихся по периодам, и величины стоимости реверсии, связываемой с искомой стоимостью путем прогноза изменения ее во времени:

 

 
где d_n = 1/(1+ Y_O)ⁿ - дисконтный множитель, a_n = 1/(1- d_n)ⁿ - текущая стоимость единичного аннуитета.

При этом используется одинаковая для всех периодов общая норма  отдачи, определяемая аналогично величине общего коэффициента капитализации:

 

 
где SFF_O = 1/S_On – коэффициент фонда возмещения, S_On = 1/(1+Y_O)ⁿ –1 - будущая стоимость единичного аннуитета, Δ_O = (V_On – V_O)/ V_O – величина относительного приращения стоимости объекта.

В этой группе представлены:

• техники без учета амортизации;
• техники полной амортизации;
• техники линейной амортизации.

 
Техники без учета амортизации применяется в двух случаях: либо имеется бесконечный поток дохода (SFF_O→0), либо поток дохода конечен, но цена продажи объекта равна начальной цене покупки (Δ_O=0), т.е. первоначальной инвестиции.

В результате (26) приобретает  следующий вид:

 

 
Стоимость такой недвижимости определяется путем деления чистого операционного  дохода на подходящую норму отдачи.

Техники полной амортизации применяется в случаях, когда доходы от эксплуатации обеспечивают не только формирование дохода на капитал, но и полный возврат капитала (Δ_O=-1, R₀=Y₀+ SFF_O).

В результате (26) приобретает  следующий вид:

 

 
Для расчета фактора фонда возмещения (SFF_O) используют норму отдачи, характерную для оцениваемого проекта (техника Инвуда) или по безрисковой ставке (техника Хоскольда).

Техники линейной амортизации применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда и доход, и стоимость недвижимости изменяются известным регулярным образом.

Для учета изменения стоимости  актива применяется базовая формула  Эллвуда:

 

 
где A - величина корректировки.

При этом, если стоимость  объекта уменьшается, то корректировка A имеет знак «+», а если стоимость  будет увеличиваться, то корректировка  будет иметь знак «-«.

Численное значение корректировки  определяется умножением относительного изменения стоимости (Δ_O) на фактор фонда возмещения (SFF_O), а общая формула для коэффициента капитализации принимает вид (26).

Техники ипотечно-инвестиционного  анализа обеспечивают определение стоимости недвижимости с учетом изменения ее стоимости и дохода, а также с учетом условий финансирования. Существуют две техники ипотечно-инвестиционного анализа:

• техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием;
• модельная техника анализа (техника Эллвуда).

 
Техника ипотечно-инвестиционного  анализа с дисконтированием основана на сложении основной суммы ипотечного кредита (V_M) с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива:

 

 
где d_En = 1/(1+ Y_E)ⁿ - дисконтный множитель, a_En = 1/(1- d_En)ⁿ - текущая стоимость единичного аннуитета, рассчитанные для т периодов при норме отдачи на собственный капитал, Y_E определяется теми же техниками, что и общая норма отдачи, I_E = NOI - DS - величина дохода на собственный капитал, V_En = V_On - V_Mn – стоимость реверсии для собственного капитала, определяемая как разность общей стоимости реверсии (V_On) и остатка платежей по кредиту (V_Mn).

Модельная техника анализа (техника Эллвуда)

Данная техника применяется  для частных случаев постоянства  доходов и норм отдачи. В основе данной техники лежит формула  для расчета общего коэффициента капитализации:

 

 
где r_O - базовый коэффициент капитализации, который берет за основу требования инвестора по норме отдачи собственного капитала до корректировок на изменения дохода и стоимости недвижимости. Если доход и стоимость недвижимости не изменяются, базовый коэффициент капитализации будет соответствовать общему коэффициенту капитализации; P=[(l+Y_m)^N-1]/[(l+Y_m)ⁿ-1] - доля самоамортизирующегося кредита, выплаченная к концу n-го периода, при общем сроке кредитного соглашения, равном N лет), Y_m — эффективная ставка процента по этому кредиту.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Применение доходного подхода в оценке нематериальных активов

Доходный подход представлен:

• методом избыточных прибылей;
• методом дисконтированных денежных потоков;
• методом освобождения от роялти;
• методом преимущества в прибылях.

Метод избыточных прибылей основан на предпосылке о том, что избыточные прибыли приносят предприятию неотраженные в балансе нематериальные активы, которые обеспечивают доходность на активы и на собственный капитал выше среднеотраслевого уровня. Этим методом оценивают преимущественно гудвилл. 
 
Основные этапы метода избыточных прибылей: 
1. Определяют рыночную стоимость всех активов. 
2. Оценивают нормализованную прибыль оцениваемого предприятия. 
3. Определяют среднеотраслевую доходность на активы или на собственный капитал. 
4. Рассчитывают ожидаемую прибыль на основе умножения среднего по отрасли дохода на величину активов (или на собственный капитал). (эт.1* эт.3). 
5. Определяют избыточную прибыль (эт.2 — эт. 4). Для этого из нормализованной прибыли вычитают ожидаемую прибыль. 
6. Рассчитывают стоимость гудвилла путем деления избыточной прибыли на коэффициент капитализации.