Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Пример. Предположим, рыночная стоимость активов предприятия оценивается в 40 000 долл., нормализованная чистая прибыль — 16 000 долл. Средний доход на активы равен 15%. Ставка капитализации — 20%. Необходимо оценить стоимость гудвилла. Алгоритм расчета будет иметь следующий вид:

Решение. 
Рыночная стоимость активов — 40 000 
Нормализованная чистая прибыль — 16 000 
Ожидаемая прибыль — 6 000 
Избыточная прибыль — 10 000 
 
Стоимость избыточной прибыли (10000 / 0,20) — 5 000 
 
Стоимость избыточной прибыли и рыночной стоимости активов — 90 000

Необходимо учесть, что оценщик должен убрать неоперационные доходы из фактической чистой прибыли предприятия. Некоторые оценщикииспользуют для расчета избыточной прибыли среднюю величину активов и среднюю прибыль за определенный период времени, обычно за пять лет. Но данный подход оправдан, если данные выбранного периода отражают обоснованные будущие ожидания, более того, «аномальные годы» с уровнем прибыли значительно выше или ниже среднего должны быть исключены из рассмотрения.  
 
Использование же простой средней или средневзвешенной величины прибыли за несколько последних лет без учета того, насколько ретроспективная информация отражает возможную будущую прибыль приведет к недооценке или переоценке предприятия.  
 
Важнейшей проблемой при использовании метода избыточных прибылей является правильность выбора ставки капитализации для расчета стоимости гудвилла. Стоимость гудвилла определяется способность генерировать экономическую прибыль. 
 
Обычно инвесторы оплачивают ожидаемую будущую прибыль, получаемую от гудвилла в течение периода, не превышающего пять лет. При таких допущениях ставка капитализации рассчитывается как величина обратная количеству приносящих избыточную прибыль лет, за которые инвестор готов заплатить. 
 
Например, если инвестор готов заплатить сумму эквивалентную пятилетнему избыточному доходу, то ставка капитализации будет равна 20%.

Метод дисконтированных денежных потоков

При дисконтировании денежных потоков проводятся следующие работы: 
 
1. Определяется ожидаемый оставшийся срок полезной жизни, т. е. определяется период, в течение которого прогнозируемые доходы нужно будет дисконтировать. 
 
2. Прогнозируется денежный поток (ДП), прибыль, генерируемая нематериальным активом. 
 
3. Определяется ставка дисконтирования. 
 
4. Рассчитывается суммарная текущая стоимость будущих доходов. 
 
5. Определяется текущая стоимость доходов от нематериального актива в постпрогнозный период (если в этом есть необходимость). 
 
6. Определяется сумма всех стоимостей доходов в прогнозный и постпрогнозный периоды.

Метод освобождения от роялти

Этот метод обычно используется для оценки стоимости патентов и лицензии. Владелец патента предоставляет другому лицу право на использование объекта интеллектуальной собственности за определенное вознаграждение (роялти). 
 
Роялти выражается в процентах от общей выручки, полученной от продажи товаров, произведенных с использованием патентованного средства. Согласно данному методу стоимость интеллектуальной собственности представляет собой текущую стоимость потока будущих платежей по роялти в течение экономического срока службы патента или лицензии.  
 
Размер роялти определяется на основании анализа рынка. Этот метод несет черты как доходного, так и рыночного подходов. 
 
Основные этапы метода: 
1. Составляют прогноз объема продаж, по которым ожидается выплаты роялти. 
2. Определяется ставка роялти. Данные берутся из таблицы стандартных размеров роялти (см. табл. ниже). 
3. Определяется экономический срок службы патента или лицензии. Юридический срок службы и экономический могут не совпадать, поэтому нужно сделать реалистический прогноз относительно продолжительности платежа. 
4. Рассчитываются ожидаемые выплаты по роялти путем расчета процентных отчислений от прогнозируемого объема продаж. 
5. Из ожидаемых выплат по роялти вычитают все расходы, связанные с обеспечением патента или лицензии (юридические, организационные, административные издержки). 
6. Рассчитываются дисконтированные потоки прибыли от выплат по роялти. 
7. Определяется сумма текущих стоимостей потоков прибыли от выплат по роялти. 
 
Таблица. Стоимость лицензии методом освобождения от роялти

Номер строки	Показатели	Первый год	Второй год	Третий год	Четвертый год	и т.д.
1.	Расчетный объем продаж, ден. ед.
2.	Ставка роялти, %
3.	Ожидаемые выплаты по роялти (стр.1 x стр.2), долл.
4.	Расходы, долл.
5.	Прибыль от выплат по роялти (стр.3 — стр. 4), долл.
6.	Фактор текущей стоимости
7.	Текущая стоимость прибыли  от выплат по роялти (стр. 5 x стр.6)
8.	Сумма текущих стоимостей прибылей от выплат по роялти, долл.

Расчет определяемого  объема производства продукции лицензии. 
Этот показатель определяется исходя из следующих источников:

• экспертной оценки специалистов лицензиара о возможном объеме производства продукции по лицензии лицензиатом на установленной территории;
• информации лицензиата о получаемых им объемах производства продукции по лицензии на той же территории.

Определять объем произведенной  продукции по лицензии нужно по каждому  году с учетом того, что в первые годы освоения выпуска может и  не быть, потом будет происходить  наращивание объемов, а затем  пойдет спад в связи с моральным  старением нововведения. 
 
Для расчета берутся цены на дату заключения сделки. Однако, с учетом их изменения за срок действия лицензионного договора они корректируются на базе индексации цен в соответствующих отраслях промышленности. Для проведения индексации в расчетах используются индексы цен, публикуемые в приложениях к БИКИ, издаваемых научно-исследовательским конъюнктурным институтом. Но индексация дается за прошедший период. Поэтому улавливается тенденция и экстраполируется на прогнозный период.

Таким образом, формула цены лицензии на базе роялти будет иметь  следующий вид: 
, где

Vi — объем определяемого выпуска продукции по лицензии в i-м году (шт., кг, куб. м): 
Zi — продажная цена продукции по лицензии в i-м году (у. е.); 
Ri — размер роялти в i-м году (в %); 
T— срок действия лицензионного договора (года); 
i — порядковый номер рассматриваемого года действия лицензионного договора; 
Кд— коэффициент дисконтирования.

Берутся ставки роялти из таблицы  стандартных ставок, затем с учетом факторов, влияющих на ставку, проводятся уточнения. 
 
Ставка роялти зависит от целой серии факторов:

• Объема правовой охраны: патентная эта лицензия или беспатентная. Продажа незапатентованной разработки снижает цену лицензии до 30%.
• Вида лицензионного договора. Наиболее дорогая — полная лицензия, наиболее дешевая — простая лицензия.
• Срока. Чем больше срок, тем меньше ставка.
• Спроса на рынке.
• Научно-технической значимости и коммерческих возможностей использования нововведения.
• Размера капиталовложений, необходимых для организации производства продукции по лицензии.
• Правовой защиты изобретений.
• Объема передаваемых прав использования.
• Объема передаваемой технической документации: передается ли в полном объеме (конструкторская, технологическая, эксплутационная) или частично (только конструкторская). В последнем случае размер роялти уменьшается до 30%.
• Зависимости лицензианта от лицензиара в поставках материалов, инструментов, комплектующих изделий, деталей для организации производства продукции по лицензии. А также от объема технической помощи со стороны лицензиара в освоении объекта.

Метод преимущества в прибылях

Часто этим методом оценивается  стоимость изобретений. Стоимость  изобретений определяется тем преимуществом  в прибыли, которое ожидается  получить от их использования. Под преимуществом  в прибыли понимается дополнительная прибыль, обусловленная оцениваемым нематериальным активом. Она равна разнице между прибылью, полученной при использовании изобретений и той прибылью, которую производитель получает от реализации продукции без использования изобретения. Это ежегодное преимущество в прибытии дисконтируется с учетом предполагаемого времени его получения.

Применение затратного подхода  в оценке нематериальных активов

При использовании затратного подхода в оценке нематериальных активов применяются:

• метод стоимости создания;
• метод выигрыша в себестоимости.

Метод стоимости создания. Основные этапы: 
 
1. Определяется полная стоимость замещения или полная стоимость восстановления нематериального актива. Выявляются все фактические затраты, связанные с созданием, приобретением и введением его в действие. При приобретении и использовании нематериального актива необходимо учитывать следующие виды затрат:

• на приобретение имущественных прав;
• на освоение в производстве товаров с использованием нематериального актива;
• на маркетинг: исследование, анализ и отбор информации для определения аналогов предполагаемых объектов промышленной собственности.

При создании же нематериального актива на самом предприятии необходимо учитывать следующие затраты:

• на поисковые работы и разработку темы;
• на создание экспериментальных образцов;
• на услуги сторонних организаций (например, на выявление ОИС, за выдачу охранных документов);
• на уплату патентных пошлин (поддержание патента в силе);
• на создание конструкторско-технической, технологической, проектной документации;
• на составление и утверждение отчета.

, где

Зс — сумма всех затрат, связанных с созданием и охраной нематериального актива, (в денежн. ед.); 
Зр — стоимость разработки нематериального актива, (в денежн. ед.); 
Зпо — затраты на правовую охрану объекта, руб. (в денежн. ед); 
P — рентабельность в %; 
Кд — коэффициент дисконтирования, с помощью которого разновременные затраты приводятся к единому моменту времени; 
i — порядковый номер рассматриваемого года действия. 
 
Зр = (Знир + Зктд) , где

Знир — затраты на проведение НИР (в денежн. ед.); 
Зктд — затраты на разработку конструкторско-технической, технологической и (или) проектной документации, связанные с созданием объекта, (в денежн. ед.);

Знир = Зп+Зти+Зэ+Зи+Зо+Здр , где

Зп — затраты на поисковые работы, (в денежн. ед.); 
Зти — затраты на проведение теоретических исследований, (в денежн. ед.); 
Зэ — затраты на проведение экспериментов, (в денежн. ед.); 
Зо — затраты на составление, рассмотрение и утверждение отчета, (в денежн. ед.); 
Зи — затраты на проведение испытаний, (в денежн. ед.); 
Здр — другие затраты, (в денежн. ед.);

Зктд=Зэп+Зтп+Зрп+Зр+Зи+Зан+Зд , где

Зэп — затраты на выполнение эскизного проекта, (в денежн. ед.); 
Зтп — затраты на выполнение технического проекта, (в денежн. ед.); 
Зрп — затраты на выполнение рабочего проекта, (в денежн. ед.); 
Зр — затраты на выполнение расчетов, (в денежн. ед.); 
Зи — затраты на проведение испытаний, (в денежн. ед.); 
Зан — затраты на проведение авторского надзора, (в денежн. ед.); 
Зд — затраты на дизайн, (в денежн. ед.); 
 
2. Определяется величина коэффициента, учитывающего степень морального старения нематериального актива.  
 
Кмс = 1 - Тд / Тн, где

Тн — номинальный срок действия охранного документа; 
Тд — срок действия охранного документа по состоянию на расчетный год.

3. Рассчитывается остаточная стоимость нематериального актива с учетом коэффициента технико-экономической значимости, коэффициента морального старения.

Со = Зс * Кмс * Кт * Ки, где

Со — стоимость объекта (нематериального актива); 
Зс — сумма всех затрат; 
Кмс — коэффициент морального старения; 
Кт — коэффициент технико-экономической значимости (определяется только для изобретений и полезных моделей); 
Ки — коэффициент, отражающий процессы в i-м году, учитывается на основе динамики цен.

Коэффициент технико-экономической  значимости Кт устанавливается по следующей шкале: (Шкала предложена специалистами Инженерной академии РФ)