Формы обеспеченности банковских ссуд

   -офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

   -производственные помещения – склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи, другие сооружения производственного назначения.

   Процесс ипотечного кредитования можно представить в двух видах:

   -кредитование строительства жилья;

   -долгосрочное кредитование покупки жилья населением.

          Кредиты на строительство жилья являются краткосрочными и представляются коммерческими банками или же специализированными институтами, которые могут быть организованы как в виде депозитных институтов, так и в виде организаций, привлекающих средства на основе займов у банков и предприятий или через продажу ценных бумаг.

   На рынке ипотечных кредитов действуют следующие субъекты:

   -заемщик;

   -кредитор;

   -инвестор, который вкладывает средства в ипотечные кредиты (необязательно банк, выдавший ссуды);

   -правительство.

   Целью заемщика является приобретение, по возможности, лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

   Задача банка – максимизировать прибыль и дивиденды своих акционеров. Также стремиться получить наибольшую прибыль и инвестор, вкладывая свои средства в закладные и ценные бумаги, обеспеченные закладными.

   Закладная – это документ, удостоверяющий право временной передачи собственности от должника-заемщика к банку-кредитору в качестве обеспечения оплаты долга (ссуды). Переданное право утрачивает силу, если долг погашается полностью в установленный срок. Таким образом, лицо, выдавшее закладную, продолжает физически владеть предметом закладной, но право собственности принадлежит банку до погашения ипотечного кредита. В закладной подробно описывается предмет залога и она подлежит государственной регистрации.

   Процесс ипотечного кредитования связан с повышенным кредитным риском. В связи с вероятностью кредитного риска принципиальное значение приобретает четкое законодательное закрепление возможности лишения заемщика права на заложенное имущество и выселения из жилища в случае, если он не производит своих платежей.

   После реализации дома или квартиры в результате обращения на него взыскания залогодатель и проживающие с ним члены семьи обязаны по требованию нового собственника освободить жилье в течении короткого периода. Однако на практике это требует судебного решения, а в случаях действующей в России системы социальной защиты осуществимо с большими сложностями.

   Во многих случаях договор ипотеки и договор залога используются при кредитовании хорошо известных банку клиентов, например, сотрудников, или же при наличии дополнительных гарантий и поручительств .

   Переходу к цивилизованным формам ипотечного кредитования, особенно в решении жилищной проблемы, способствуют Указы Президента Российской Федерации о жилищных кредитах и о жилищных сертификатах, изданные в июне 1994г. Указом «О жилищных кредитах», кроме предоставления безвозмездных субсидий на строительство и приобретения жилья нуждающимся в улучшении жилищных условий так называемым очередникам, предусматривается на коммерческой основе юридическим лицам и гражданам России заемных средств для строительства и приобретения жилья, а также обустройства земельных участков для жилищного строительства.

   В настоящее время порядок оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы устанавливается в Положении о жилищных кредитах. Его основное содержание сводится к тому, что при кредитовании строительства, реконструкции или приобретения жилья банки могут предоставить три вида жилищных кредитов:

   -кратко- или долгосрочный кредит, выдаваемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

   -краткосрочный кредит на строительство жилья, который могут получать физические и юридические лица для финансирования строительных работ (строительный кредит);

   -долгосрочный кредит, используемый физическими и юридическими лицами для приобретения жилья.

   Кредит на строительство жилья предоставляется в пределах, предусмотренных проектно-сметной документацией и договорами подряда на осуществление строительно-монтажных работ, сроков их проведения. Выдача строительного кредита осуществляется путем открытия кредитной линии. При этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующими стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ.

   Ипотечное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности и возвратности. Сумма выдаваемого кредита не должна, как правило, превышать 70% от стоимости покупки земли, строительства или стоимости приобретаемого жилья по закладной.

   В договоре о залоге в зависимости от вида кредита определяются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

   Предметом залога могут быть:

   -земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика;

   -готовое жилье или незавершенное строительство;

   -другие виды имущества и имущественных прав.

   Залоговое имущество подлежит страхованию залогодателем от рисков утраты и повреждения. Решение о предоставлении кредита принимается банк - на основе кредитной заявки заемщика.

 

 2.4. Влияние обеспеченности банковской ссуды на создание банками внутреннего резервирования на возможные потери по ссудам .

 

     Согласно действующему законодательству, для обеспечения своей финансовой надежности кредитные организации обязаны формировать резервы на возможные потери по ссудам. Так, согласно статье 71 Федерального закона Российской Федерации «О Центральном Банке Российской Федерации», а также статье 24 Федерального закона «О банках и банковской деятельности», банки обязаны создавать резервы на покрытие кредитных рисков. При этом порядок формирование и использования данных резервов устанавливается Банком России. Центральным Банком устанавливается также размеры создаваемых банками резервов.

 Резерв  на возможные потери по ссудам –  это средства, накопление которых  обусловлено кредитными рисками  в деятельности банков. Наличие токого резерва обеспечивает банку более  стабильные условия финансовой деятельности и позволяет ему избегать колебаний величины прибыли вследствие списания потерь по ссудам. Резерв на возможные потери по ссудам формируется за счет отчислений, относимых на расходы банков. Созданный таким образом резерв используется только для покрытия непогашенной заемщиком ссудной задолженности по основному долгу.

 Классификация выданных ссуд и оценка кредитных  рисков производится комплексно: оцениваются  как финансовое состояние заемщика, так и возможность заемщика по погашению основной суммы долга  и уплате в пользу банка обусловленных договором процентов, комиссионных платежей.

 Первым, основополагающим критерием в классификации  ссуд является качество обеспечения (залога).

     Согласно Инструкции Центрального Банка № 62–а от 30.06.97г. ссуды по качеству обеспечения делятся на:

 а) Обеспеченная ссуда – ссуда, имеющая обеспечение  в виде залога, в тех случаях, когда  залог одновременно отвечает следующим  требованиям:

• его реальная (рыночная) стоимость достаточна для компенсации банку суммы долга по ссуде, всех процентов в соответствии с договором, а также возможных издержек, связанных с реализацией залоговых прав;
• вся юридическая документация в отношении залоговых прав банка оформлена таким образом, что время, необходимое для реализации залога, не превышает 150 дней со дня когда реализация залоговых прав становится для банка необходимой.

      Необходимость реализации залоговых прав возникает не позднее, чем на 30-ый день задержки заемщиком очередных платежей банку по основному долгу либо по процентам.

 К категории  обеспеченных также относятся ссуды, выданные под поручительство Правительства Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или под гарантию Банка России, поручительство правительств и гарантии ЦБ стран Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), а также векселя, авалированные указанными субъектами.

 б) Недостаточно обеспеченная ссуда – ссуда, имеющая  обеспечение в виде залога, не отвечающего  хотя бы одному из требований, предъявляемых  к залоговому обеспечению ссуде  в соответствии с п. 2.6.1. настоящей инструкции.

 в) Необеспеченная ссуда – ссуда, не имеющая обеспечения  или имеющая в виде залога, не отвечающего требованиям, обеспеченных и недостаточно обеспеченных ссуд.

      Таким образом, при определении  обеспеченности ссуды принимается  во внимание не только наличие самого факта обеспечения, но и реальная возможность кредитора в случае невозврата максимально погасить убытки за счет обеспечения заемщика.

      С целью сокращения своих расходов в части создания резерва на возможные потери по ссудам. Каждый банк принимает все необходимые меры по снижению кредитных рисков. Классификация ссуд производится в зависимости от уровня кредитного риска, т.е. риска неуплаты заемщиком основного долга и процентов, причитающихся кредитору в установленный кредитным договором срок. В зависимости от величины кредитного риска все ссуды подразделяются на 4 группы:

         1 группа – стандартные (практически  безрисковые) ссуды, резерв создается  в размере 1 % от суммы основного  долга. 

         2 группа – нестандартные ссуды  (умеренный уровень риска не возврата),  20 % резерв от суммы основного долга.

         3 группа – сомнительные ссуды  (высокий уровень риска не возврата), 50 % резерв от суммы основного  долга.

         4 группа – безнадежные ссуды  (вероятность возврата практически отсутствует, ссуда представляет собой фактически потери банка),  100% резерв от суммы основного долга.

        Конкретно классифицируемая ссуда  может быть отнесена к одной  из более высоких групп риска,  чем это вытекает из формальных  критериев. Отнесение же ссуды к более низкой группе риска, чем это вытекает из критериев, определяемых Инструкцией, не допускается.

 Критерии  оценки кредитного риска представлены в таблице 2.