Ипотека РФ

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………….	3
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ…………………………………………………..	5
1.1. Возникновение ипотеки и ипотечного кредитования ………………….	5
1.2. Сущность и особенности ипотечного кредитования.………..…………	8
1.3. Экономические и правовые основы ипотечного кредитования….…....	12
ГЛАВА 2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: РОССИЙСКИЙ ОПЫТ И ЗАРУБЕЖНАЯ ПРАКТИКА……………………………………….	15
2.1. Анализ российского рынка ипотечного кредитования и тенденции его развития……………………………..…………………..…………...……..	15
2.2. Анализ ипотечного кредитования за рубежом..………..………………. 2.3. Роль ипотечного  кредитования для экономики страны……….……….	21 26
ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ………………...	30
3.1. Проблемы и пути их решения ипотечного кредитования в России и в других странах ……...........................................................................................	30
3.2. Тенденции развития ипотечного кредитования на российском рынке и за рубежом…………………………………………………………………... ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………..	35 39
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………….……………. ПРИЛОЖЕНИЯ……………………………………………………………….	41 43

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

Ипотека - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой — помогает решать социальные и экономические проблемы.

Актуальность данной работы заключается в том, что  ипотечное кредитование является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в России. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

Целью данной работы является анализ основных аспектов ипотечного кредитования и рассмотрение возможных методов усиления его роли в экономическом росте России.

Исходя из поставленной цели, можно сформулировать следующие задачи:

- рассмотреть возникновение, правовую и экономическую сущность ипотечного кредитования;

- проанализировать отечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования, его роль для экономики страны;

- выявить проблемы  на рынке ипотечного кредитования и тенденции развития этого рынка.

Объектом исследования является рынки ипотечного кредитования в России и зарубежных странах.

Предметом рассмотрения – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

При написании работы были использованы логический анализ, анализ документов, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод и другие.

Данная работа состоит  из: введения, трех глав, заключения, списка литературы. В главе один описаны теоретические основы ипотечного кредитования в целом, глава два посвящена анализу рынка ипотечного кредитования РФ и зарубежных рынков, в третьей главе отражены проблемы развития ипотечного кредитования РФ и других стран,  а также перспективы их развития.

Теоретической и методической основой послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.

 

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

 

1. Возникновение ипотеки и ипотечного кредитования

 

 

Термин «ипотека» пришёл в мировую финансово-экономическую  систему из Древней Греции. Его  ввел архонт Солон в VI веке до н.э.   
В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать "собственность" по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную, Солон и предложил ставить на имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. По-гречески "hypotetheca" - подставка, подпорка [9, С.116].

У римлян ипотечное право  не имело двух необходимых качеств - "специальности" и "гласности", а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки.  
Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца XVI века действовала негласная ипотека.

В законодательстве европейских  стран ипотека имеет уже две  характерные черты. Во-первых, она  применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.  
Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что "внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения". "Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte" - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца[12, С.214].

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечении которого ипотека  установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.

По римскому праву  ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая  проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения  удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII - XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей.

И в России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось.

Российский проект вотчинного устава ограничивал ответственность за проценты последними двумя годами. Действие ипотеки распространялось и на страховое вознаграждение собственника за сгоревшие строения и движимость, составляющую принадлежность имения. Владелец имел право всем этим пользоваться, но не наносить ущерб и вред; если это все же происходило, то кредитор был вправе потребовать дополнительное обеспечение.

В исторической ретроспекции существовало два основания передачи ипотечного требования - договор и наследование.

В Европе действовало  и принудительное отчуждение. Его  механизм работал через заклад ипотечного требования и вещный ипотечный иск. Последний предполагал право  требовать удовлетворения из заложенного  имения посредством публичной его  продажи, независимо от того, в чьих руках оно находилось. Погашение ипотеки в ипотечной книге не являлось окончательным элементом прекращения права. Только при выполнении материального условия ипотека теряла свою правовую силу.

В России существовало строгое  различие между прекращением ипотечного права и его погашением. Последнее осуществлялось формальным уничтожением записи в ипотечной книге.

Законченная ипотечная  система введена:

В Пруссии - уставом 1783 г. и 1872 г.; В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.; В Саксонии - уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.

В Российской империи  образцовая ипотека действовала  в губерниях Царства Польского  по уставу 1818 года. В ее основе старое польское законодательство с прусскими  и австрийскими "наслоениями". В прибалтийских губерниях ипотека действовала с XVIII века и объединена с законодательством при судебной реформе 1889 года.

На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 года. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки деталей и практики закона. В 1889 году отменяют старую систему оглашения завещаний, и утверждается порядок "гласности" и "специальности". В практику входит новая форма реестров крепостных дел, где статьи приурочены к названию имений, а не к существовавшему ранее порядку, связанному с именем собственника (так внедряется принцип "специальности").[9, С.125].

В США вопросы развития ипотечного кредитования жилья привлекли к себе внимание только во время Великой депрессии. Великая депрессия – это глобальный экономический кризис, начавшийся в 1929 году и закончившийся лишь во второй половине 1930-х. Этот термин обычно употребляется лишь в отношении кризиса в Соединенных Штатах.

 Тогда же было  признано, что ипотечные вклады  в недвижимость должны быть  инвестициями малого риска. Ипотека в США сделала акцент на право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимости.

 Для ипотеки США  характерна государственная поддержка  системы кредитования, однако теперь  появилось много коммерческих  структур ипотеки – частные участники рынка и агентства.

Таким образом, исторически  ипотечное кредитование было порождено  хозяйственными отношениями как  наиболее надежная форма обеспечения  обязательств должника. [11, С.198].

 

 

1.2. Сущность и особенности  ипотечного кредитования

 

 

 

 Ипотечный кредит —  это особая форма кредита, связанная  с предоставлением займов под  залог недвижимого имущества  — земли, производственных или жилых  зданий и т.п. Ипотечные займы  предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость. [7, С.256]. 

    Недвижимость всегда ценилась в банковском деле как надежная гарантия возвращения займа. Залог земли и недвижимого имущества для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой. Ипотека — это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, строений, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежного займа. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.  

    На практике в процессе ипотечного кредитования часто возникают проблемы с реализацией недвижимости, поскольку она не относится к разряду высоколиквидных активов. В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества. В большинстве стран действуют довольно жесткие правила продажи недвижимости (по решению судебных органов), что важно для защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест.  

    Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные займы в современных условиях наиболее часто используются для финансирования приобретения, построения и перепланирования жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на приобретение которой он берется.  

    Субъектами ипотечного кредита выступают: кредиторы по ипотеке — ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки; заемщики — юридические и физические лица, которые имеют в собственности объекты ипотеки, или имеют поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.  

    Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные дома, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, то есть сохраняет свое право собственника.