Ипотека РФ

Другая не менее острая проблема растущего рынка – повышение  продавцом квартиры ее цены исходя из роста стоимости недвижимости на рынке. Тогда покупатель сталкивается с выбором – платить больше либо начинать поиск снова.

Понятно, что универсального решения этих проблем нет, однако в принципе для сокращения сроков сделки имеет смысл одновременно получать одобрение банка на выдачу кредита и осуществлять подбор квартиры. Работать с юридически свободными квартирами или с недвижимостью, специально выкупленной риелторскими компаниями. Пользоваться базами ипотечных квартир, существующими на сайтах банков. Кроме того, на уменьшение сроков положительно влияет сокращение банком времени на организацию и согласование сделки: сегодня некоторые банки укладываются в 2–3 дня вместо 5–10 дней, бывших нормой полгода назад.

Этап согласования с  банком и страховой компанией найденного варианта также таит в себе массу опасностей и подводных камней для покупателя. Так, сбой в цепочке, на каком-либо ее участке приводит к расторжению сделки. Другая проблема – невозможность указать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры, что часто требуется для оптимизации налогообложения, особенно если квартира продается до истечения 3 лет с момента ее покупки. Необходимо заранее узнавать, какие банки могут предложить решение данной проблемы, естественно, за дополнительную плату, в противном случае в договоре будет фигурировать реальная сумма сделки, или, в крайнем случае, оценочная стоимость квартиры (а она близка к реальной).

Еще один мощный подводный  камень – несовпадение цены квартиры с ее оценочной стоимостью.

Есть еще одна, неочевидная проблема: как правило, расчет между покупателем и продавцом квартиры производится в банке, выдающем ипотечный кредит, а продавцу квартиры это может быть неудобно, особенно если поблизости от его дома нет отделения или филиала данного банка. В этом случае спасет безналичный перевод средств, который может быть осуществлен только после регистрации сделки.

Факторы, негативно воздействующие на отечественный ипотечный рынок:

-целенаправленная, широкомасштабная рекламизация достоинств американской модели ипотечного жилищного кредитования;

- пассивность всех  ветвей власти в создании развитого  правового поля в отношении  ипотечных отношений, прежде всего  в сфере ипотечного жилищного  кредитования и придании ему  на этой основе стабильности;

- отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стране вполне достаточно, чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;

- российские банки  демонстрируют стойкое нежелание  включаться в долгосрочное кредитование, в т.ч. и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками; отсутствие капитала; низкой доходностью (по меркам отечественных банкиров), от деятельности по ипотечному кредитованию и др.;

- структуры, так или  иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала.

Таким образом, видно, что  ипотечное кредитование ещё имеет  достаточно много недостатков требующих  рассмотрения и дальнейшей корректировки. Для развития данного вида рынка необходима объёмная правовая база, регламентирующая все аспекты ипотечного кредитования, а так же уточнение самого процесса ипотеки и привлечение долгосрочных финансовых ресурсов. [20, С.74].

 

 

 

3.2. Тенденции развития ипотечного кредитования на российском рынке и за рубежом

 

 

На данный момент есть все основания считать ипотечный  бизнес одним из наиболее перспективных  направлений банковской деятельности. Высокая потребность в новом  жилье создает предпосылки для  активного расширения объемов ипотечного кредитования. Например, в России по оценкам экспертов, при условии сохранения динамики экономических показателей в ближайшие 3-5 лет заемщиками по ипотечным ссудам могут стать около 2 млн. российских семей.

В целях активного  развития ипотечного кредитования необходимо уделить внимание правовому просвещению населения о сделках купли-продажи жилья, информированию о процедурах оформления ипотеки.

Необходимо сместить ориентиры с обеспечения жильем экономически активного населения  в направлении его доступности  для широкого круга жителей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Для развития ипотечного кредитования необходимо создать условия  для расширения объемов жилищного  строительства. Принимая во внимание комплексный  характер проблемы ограниченного предложения  жилья, политика в данной области должна предусматривать активные действия сразу по нескольким направлениям: преодоление дефицита земельных участков с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой, обеспечение конкурсного характера распределения земли под застройку, развитие производственных мощностей строительного комплекса и создание эффективных механизмов финансирования строительства.

Удешевлению жилищного  строительства будут способствовать переоснащение предприятий строительной индустрии на новой современной технологической основе, укрупнение строительных организаций, объединение их в корпорации, обладающие значительными собственными финансовыми ресурсами.

Необходимо решение  проблемы несовершенства законодательной  базы и отсутствия должной правовой защиты банков при ипотечном кредитовании физических лиц. В целях защиты прав банков, направляющих кредитные ресурсы на кредитование строительства жилья на стадии участия в долевом строительстве, важно на законодательном уровне внести изменения в соответствующие нормативные акты с тем, чтобы данный вид кредитования не был таким рискованным, обеспечивал гарантии прав кредитора на возврат кредитных ресурсов.

Следует в законодательном  порядке закрепить необходимость  государственной регистрации договоров  залога по договорам участия в долевом строительстве, прошедшим государственную регистрацию в органах Федеральной регистрационной службы.

С целью снижения рисков кредитования назрела острая необходимость  расширения возможности использования  внесудебных процедур обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога. Прежде всего, это предоставление залогодержателям права заключения нотариально удостоверяемых соглашений об обращении взыскания на заложенное имущество с залогодателями не только после возникновения оснований для обращения взыскания, но и в любой момент действия обязательства по кредитованию.

Полноценное развитие ипотеки  невозможно без становления рынка  ипотечных ценных бумаг. В конце 2006 года Государственная Дума приняла  поправки к Федеральному закону "Об ипотечных ценных бумагах", снимающие существовавшие ранее противоречия между некоторыми положениями этого закона и другими нормативными актами. Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных ценных бумаг в России. И хотя для того, чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами.

Рынок находится в  ожидании первых банковских ипотечных  облигаций. Ждут своей очереди ипотечные облигации (долговые обязательства, обеспеченные имуществом эмитента) и облигации, обеспеченные закладными под жилье. Еще более отдален приход опытных иностранных ипотечных агентов, которые смогут не только эффективно выкупать закладные, но и выгодно размещать их на международном финансовом рынке. Для этого кредитные портфели российских банков пока еще невелики.

В целях рефинансирования банки будут все больше взаимодействовать  с управляющими компаниями, в целях  создания закрытых ипотечных паевых инвестиционных фондов, сотрудничать с иностранными инвесторами – обладателями сравнительно дешевых ресурсов.

Процентные ставки будут  снижаться только при условии  значительного снижения уровня инфляции: в этом случае в ближайшие 2-3 года можно ожидать снижения процентных ставок по ипотечным кредитам до 8% в рублях. Тогда продолжится и дифференциация процентной ставки в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования. Размер первоначального взноса при ипотеке будет 0% от стоимости приобретаемого жилья. Для заемщиков данные тенденции, безусловно, положительные. Появляется больший выбор ипотечных продуктов – можно найти оптимальный подбор параметров.

Необходим новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования, в том числе через особый режим налогообложения банковских доходов, получаемых от жилищного кредитования, через совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию.

Не менее прогрессивным  видится снижение для кредитных институтов планки ограничений на объем эмиссии облигаций, позволив размещать займы в пределах собственных средств эмитента.

Содержание факторов перспективного развития ипотеки (приложение 8).

Факторы действуют на три группы лиц – это население, предприниматели и инвесторы. В связи с разными целями и интересами на них влияют разные факторы.

Таким образом, можно говорить о перспективах в дальнейшем развитии ипотечного кредитования. Данные тенденции способствуют разрешению существующих проблем ипотеки и её дальнейшему развитию.  [20, С.74].

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

В ходе написания курсовой работы было установлено, что ипотечный  кредит — это особая форма кредита, связанная с предоставлением  займов под залог недвижимого  имущества — земли, производственных или жилых зданий и т.п.  Целью ипотечного кредитования  является обеспечение эффективной аккумуляции денежных средств под залог недвижимости.  

    Субъектами ипотечного кредита выступают: кредиторы по ипотеке — ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки; заемщики — юридические и физические лица, которые имеют в собственности объекты ипотеки, или имеют поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.  

    Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные дома, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки.

Юридической и экономической  предпосылкой возникновения ипотечного кредита выступает наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и прежде всего на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможно.

Ипотечное кредитование является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает положительное влияние на экономику страну в целом. Ипотечное кредитование стимулирует спрос на рынке недвижимости и строительства, что вызывает оживление в производстве строительных конструкций и материалов, происходит модернизация строительных мощностей.

Ипотечное кредитование имеет огромное значение для повышения  стабильности функционирования банковской системы. Так как, кредиты, обеспеченные недвижимостью, являются менее рискованными по сравнению с другими кредитными операциями.

Развитие ипотечного кредитования в России осложнено  такими факторами, как:

·  несовершенство законодательной  базы и судебных процедур;

·  высокий уровень  риска при ипотечном кредитовании;

·  высокая стоимость ипотечных ссуд для потребителей;

·  низкий уровень доходов  населения и проблема прозрачности доходов граждан;

·  низкие темпы жилищного  строительства;

·  высокая стоимость  жилья

Все эти проблемы жилищного  ипотечного кредитования требуют комплексного решения.

В настоящее время  ипотечное кредитование активно  развивается. Растут объемы предоставляемых  ипотечных кредитов, увеличивается  число банков, занимающихся ипотечным  кредитованием.

Для развития ипотечного кредитования необходимо совершенствование  законодательной и нормативной  базы, обеспечивающей исполнение обязательств, при ипотечном кредитовании.

Развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

Таким образом, ипотека  является эффективным инструментом решения жилищной проблемы, важнейшим  механизмом регулирования денежной массы, фактором увеличения занятости  населения и одним из основных направлений в достижении экономического прогресса в целом.

Задачи поставленные, во введении курсовой работы выполнены, цель достигнута.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации, Части I, II. – М.: Инфра-М, 2009. - 551 с.

2. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". - №216-ФЗ от 30.12.2008 г.

3. Банковское дело. Под ред. Е.Ф. Жукова, Н.Д. Эриашвили. – М.: ЮНИТИ-ДАНА: Единство, 2008. – 575 с.

4. Банковское дело. Под ред. Лаврушина О.И., Мамоновой И.Д., Валенцевой Н.И. – М.: КНОРУС, 2009. – 768 с.

5. Горемыкин В.А. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование: учебное пособие. -  М.: Москва, Проспект.  2009. – 272 с.