Ипотека РФ

    Недвижимость как объект ипотечного кредита имеет ряд существенных преимуществ. Она почти никогда не теряет полностью своей стоимости (ценности), а с течением времени, как свидетельствует хозяйственная практика, цена ее даже возрастает.  

    Ипотечное кредитование требует от персонала коммерческих банков специальных знаний и высокой экономической квалификации. В особенности это важно для правильной оценки кредитоспособности заемщика, а также стоимости недвижимого имущества, без чего ипотечный кредит становится слишком рискованной банковской операцией.  

    В связи с тем, что для ипотечного кредита типичным является невысокая ликвидность его объекта, большое значение имеет страхование займов и формирование вторичного рынка ипотек. Ипотечное обязательство становится ценной бумагой, которая привлекается на финансовый рынок. Ипотечные банки тем самым получают возможность проводить рефинансирование с помощью механизма вторичного рынка.  

    Займы под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процентов. Проценты по ипотечным займам имеют такое свойство, что их величина зависит от территориального размещения недвижимого имущества. Повышение ставки процента по ипотечным займам связано с возрастанием риска обесценивания капитала, который влияет на деятельность кредиторов. Понятно, что повышение процентных ставок и увеличение размера первичного взноса суживает сферу применения ипотечного кредита, поскольку это ухудшает условия пользования им для заемщиков.  

    В связи с развитием ипотечного кредитования формируется отдельный ипотечный финансовый рынок, главным инструментом которого являются ипотечные облигации — долгосрочные ценные бумаги, которые выпускаются под обеспечение недвижимостью и приносят постоянный процент. Эмитентами ипотечных облигаций выступают, как правило, торгово-промышленные корпорации, которые на основе выпуска этих ценных бумаг могут формировать капитал для финансирования больших строительных проектов. [16, С.234].

Теперь можно рассмотреть, как складывается ипотечное кредитование в современном финансовом кризисе. Как отмечают специалисты банковского сектора, финансовый кризис сказался на рынке ипотеки, в первую очередь, повышенных ставок по ипотечным кредитам, а также приостановкой некоторыми участниками ипотечного кредитования. Так, ряд банков не заявляли о сворачивании программ ипотечного кредитования и продолжают принимать от клиентов документы на выдачу кредита, однако, в действительности, в связи с резким ужесточением условий по выдаче кредита, абсолютное большинство клиентов этих банков получают отказы.

Процентные ставки по ипотечным кредитам увеличены, прежде всего, по сегментам программ, где  у клиента минимальный взнос. Увеличение ставок составило 1,5-4% годовых  в зависимости от величины первоначального взноса и валюты кредита. Минимальные процентные ставки сохраняются на уровне 10% годовых. В целом же любые изменения программ делаются с учетом рынка. Именно дальнейшее развитие ситуации на рынке и будет определять изменения ставок и условий программ. По ипотечным кредитам ставки составляют порядок 16%. По кредитованию строительства до 20-22%, в отдельных случаях и выше. На сегодняшний момент действительно многие банки приостановили работу по программам ипотечного кредитования. Некоторые просто перестали выдавать ипотечные кредиты, другие повысили требования к заемщикам и размер первоначального взноса, третьи перестали одобрять заявки по новостройкам - денег у застройщиков сейчас нет, могут дом и не достроить. Однако в условиях сегодняшней ситуации достаточно сложно оценить точное количество банков, продолжающих выдавать ипотечные кредиты.

Но утверждают специалисты, именно ипотека стала причиной кризиса. Мировой опыт ипотечного кредитования показал, что человечество пока не было готов для того, чтобы брать кредиты на сотни тысяч долларов и планомерно погашать их в таком объеме, который предполагали банки.

Но, что самое интересно, так это то, что кризис хоть и  был вызван ипотекой, а именно, лопанием ипотечного мыльного пузыря (взять  – а отдать не смогли), больше всего отразился на других сферах деятельности человечества.

Например, ипотека выдается сейчас и в России, и в других странах, по другим условиям, чем это  было до кризиса, но все же, выдается. А такие некоторые предприятия  из таких отраслей как машиностроительная или производство определенных товаров и услуг полностью закрылись.

Так что на ипотеку  финансовый кризис повлиял, но в меньшей  мере, чем на какие-то другие отрасли, которые оказались неготовыми к  изменениям в финансовой структуре  мирового экономического сообщества. [17, С.221].

 

 

1.3. Экономические и  правовые основы ипотечного кредитования

 

 

 

     Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита выступает наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и прежде всего на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможно.

Ипотека возникает в силу норм закона. В частности, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность.

Применительно к ипотеке большое значение имеют как общие правила об оборотоспособности объектов гражданских прав, так и правила регулирования оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости допускается в строго очерченных пределах в соответствии с законами, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

 Например, в России купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются (ст. 12 Лесного кодекса РФ).

Помимо ограничений  на состав объектов, вовлекаемых в  деловой оборот по ипотеке, законодательство регулирует также состав и типы сделок, обеспечение по которым может  быть представлено в виде ипотеки. Как указывается в законе, ипотека обслуживает только основное обязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них:

- кредитный договор;

- договор займа;

- договор иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде;

- другой договор;

- причинение вреда.

 Если сторонами  ипотечных правоотношений являются  юридические лица, то обязательства,  в отношении которых установлена  ипотека, подлежат бухгалтерскому учету. Основы регулирования бухгалтерского учета в России установлены Законом о бухгалтерском учете. [10, С.98].

В каждом конкретном случае бухгалтерский учет обязательств, обеспечиваемых ипотекой, имеет свои специфические  особенности и может отличаться весьма существенным образом. В частности, бухгалтерский учет операций по договорам займа отличается от правил, по которым учитывается аренда имущества.

Передача вещей (товарно-материальных ценностей) заемщику дает формальное основание отражать операцию в бухгалтерском учете через счета для учета реализации. Вместе с тем заемщик, возвращая аналогичные ценности, также отражает возврат с использованием счетов для учета выручки от реализации. То есть ипотека влечет за собой не только правовые последствия, но и совокупность финансово-экономических процедур, к которым относятся движение денежных ресурсов, бухгалтерские операции, извлечение экономической выгоды и др.

В настоящее время созданы как правовые, так и экономические основы ипотеки. Правовые основы, в сущности, составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает законы, постановления правительства и другие подзаконные акты.

Таким образом,  можно  говорить о том, что ипотечное  кредитование это особая форма кредита, при которой в залог принимается недвижимость — земли, производственных или жилых зданий и т.п.

Понятие ипотечное кредитование зародилось ещё в древние века и пройдя длительный путь преобразований и уточнений она дошла до наших  дней. В современное время ипотека  достаточно мощный кредитный инструмент с присущей только ему схемой и формой проведения. И со своей законодательной сложившейся базой. [7, С.105].

 

ГЛАВА 2.    ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: РОССИЙСКИЙ ОПЫТ И ЗАРУБЕЖНАЯ ПРАКТИКА

 

 

2.1. Анализ российского рынка ипотечного кредитования и тенденции его развития

 

 

Отправной точкой развития ипотечного кредитования в России можно  считать принятие в 1998 году закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Следующий  поворотный момент - принятие в январе 2000 года концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, которая была одобрена Президентом РФ. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной. Однако в период 1998 - 2003 гг. рынок ипотечного кредитования развивался слабо и был незначительным по объему.

Начиная с 2004 года, объем  ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2006 году наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан открытием года. Объем рынка достиг почти 270 млрд. рублей. В 2007 году бурный рост рынка продолжился, было выдано кредитов на сумму более 500 млрд. рублей.

Объем выданных ипотечных  кредитов на покупку жилья в России за 2004-2007 года (приложение 1).

Как видно из таблицы, объём выданных кредитов ежегодно растёт в несколько раз. Это связанно с повышением спроса среди населения  на данный вид кредита. [20, С.74.

Важная тенденция - широкое  распространение новых продуктов  в сфере ипотечного кредитования в 2007 году. Например, кредитование загородной недвижимости, различные варианты ипотечных  кредитов под залог недвижимого  имущества, в том числе и с залогом от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Получили развитие ипотечные продукты с плавающей ставкой. Активно развивается рефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже недвижимости из-под залога по облегченным процедурам. Также отмечается рост популярности кредитов на цели рефинансирования и нецелевых кредитов под залог имеющейся недвижимости.

В первой половине 2007 года так же динамично менялись условия  и параметры предоставления ипотечных  кредитов. Появились долгосрочные кредиты  сроком до 50 лет. Первоначальный взнос  при покупке недвижимости сократился до 10%, а в нередких случаях и  до 0%. Процентные ставки по ипотечным кредитам стали более лояльными и снизились по отношению к 2006 году в среднем на 1%. Значительно сократился процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживались политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов.

В целом 2007 год не был  однозначным для российской ипотеки. С одной стороны -активное наращивание объемов кредитования, появление новых крупных игроков на рынке, экспансия столичных банков в регионы, построение розничных сетей, вход на рынок иностранных участников путем поглощений успешных российских банков, сегментация клиентской базы - характеристики первичного рынка в 2007 году. С другой стороны - развитие кризисных процессов на мировых рынках капитала летом 2007г. значительно осложнило жизнь, прежде всего, участников вторичного рынка, осуществляющих рефинансирование ипотечных кредитов. [21, С.45].

Ипотечный кризис в США привел к изменениям на российском рынке ипотеки, которые можно представить в виде следующих тенденций:

- Рост ставок. Так в  декабре 2007г. - январе 2008г. подняли  свои ставки на 0,5-1,5% банки, которые активно работают с ипотекой и на политику которых ориентируются большинство других кредитных учреждений: Сбербанк России, ВТБ 24, Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, «Райффайзенбанк», Банк Москвы, «Альфа-Банк», «Уралсиб», РосЕвробанк, «Возрождение», «Кит-Финанс».    

- Увеличение первоначального  взноса. Многие банки еще осенью 2007 года автоматически увеличили требования к первоначальному взносу с 10% до 20% и выше. В 2008 году получить ссуду даже с 10%-ным первоначальным взносом становится все более проблематично. Только ограниченное количество банков, в том числе ВТБ 24, Банк Москвы, Газпромбанк, по-прежнему рассматривают подобные варианты.     

- Ужесточение требований  к заемщикам. В первую очередь  это касается индивидуальных  предпринимателей, а также работников с официально неподтвержденным доходом. Если в 2007г. активно действовали программы «без документального подтверждения доходов», то уже в 2008г. взять кредит на таких условиях практически невозможно. Кроме того, банки стали намного тщательнее проверять данные, предоставляемые заемщиком. Это явилось основной причиной следующей тенденции.