Экономическая оценка типов зданий и проектных решений

 

 

Квартирные жилые дома

Они предназначены для постоянного проживания людей различного численного состава. В зависимости от характера застройки они подразделяются на усадебные малоэтажные, с входом с участка (в рабочих поселках городского типа и сельской местности) и многоквартирные дома городского типа с входом в квартиры из общего коммуникационного узла, т.е. лестницы, коридора, галереи (дома секционного, коридорного и галерейного типов).

Секционные жилые дома

Эти дома, наиболее распространенные в жилищном строительстве, состоят из жилых секций, каждая из которых содержит группу поэтажно повторяемых квартир на этаже различают секции двух-, трех-, четырех квартирные и т.д. По характеру расположения секции подразделяют на рядовые (средние) и торцовые (крайние). Исходя из требований ориентации жилых помещений по странам света, различают жилые секции меридиональные (продольная ось здания располагается по меридиану) и широтные (продольная ось здания располагается в широтном направлении).

Коридорные жилые дома

Они объединяют группу квартир, каждая из которых имеет выход в общий коридор, взаимоувязанный с лестничной клеткой. Длина общих коридоров принимается не более 20 м при освещении с одного торца и не свыше 40 м при освещении с двух торцов; при большей длине предусматриваются расширенные части коридоров – холлы, расстояние между которыми должно составлять не более 20 м, а между холлами и оконным проемом в торце коридора – не более 30 м. Общие коридоры длиной 60 м более согласно противопожарным требованиям разделяют перегородками с самозакрывающимися дверями (через 30 м). В коридорных домах целесообразно размещение квартир для малосемейных (1…2 человека) и одиночек.

Галерейные жилые дома

Это совокупность квартир, выходящих на одностороннюю открытую или застекленную галерею на каждом этаже, взаимоувязанную с лестничной клеткой. Галерейные дома весьма экономичны, однако целесообразны для строительства лишь в южных районах. В квартирных домах коридорного и галерейного типов высотой 10 этажей и более общие коридоры или галереи должны иметь выходы на две незадымляемые лестницы при жилой площади этажа более 300 м2. В домах до девяти этажей при жилой площади этажа не более 300 м2 допускается устройство одной лестничной клетки; при этом и в торцах коридорных зданий следует в противопожарных целях предусматривать общие балконы для всех квартир, соединенные наружными эвакуационными лестницами до отметки поло пятого этажа. В двухэтажных жилых зданиях при вместимости второго этажа не более 100 человек допускается организация одной лестничной клетки при наличии выходов в торце коридора или галереи на наружную пожарную лестницу.

Требования, предъявляемые к жилым помещениям

В состав квартиры входят жилые помещения (общая комната и спальни), подсобные помещения (передняя, кухня, ванная или душевая, уборная, хозяйственная кладовая или хозяйственный шкаф), летние помещения (балконы, лоджии ). Расселение семей разного состава (по численности, возрасту, полу и родственным отношениям) обеспечивается требуемым количеством комнат и различными размерами общей жилой площади.

В настоящее время квартиры для посемейного заселения проектируют по нормам 12 м2 жилой и 18 м2 общей площади на одного человека. Это означает возможность перехода к выделению членам семьи отдельных комнат.

В многокомнатных квартирах целесообразно устройство двух санитарных узлов: при кухне – уборная с рукомойником, при спальне – ванная или душ с умывальником.

Общая комната двухкомнатных квартир проектируется площадью не менее 16 м2 , трехкомнатных – не менее 18 м2, четырех- пятикомнатных – 20 м2. Спальня имеет площадь не менее 12 м2 для родителей и не менее 8 м2 для детей и других членов семьи.

Площадь жилых комнат, а также альковов, гардеробных и встроенных шкафов, открывающихся в жилые комнаты, образует жилую площадь здания. Площадь остальных помещений и встроенных шкафов, открывающихся в эти помещения, образует подсобную площадь. Сумма жилой и подсобной площадей составляет полезную площадь жилого здания.

В квартирах для одной семьи, если площадь кухни более 6м2, то она считается кухней-столовой и часть ее площади (сверх 6м2) включается в жилую квартиры.

Площади лестничных клеток, общих коридоров в коридорных домах, общих галерей в галерейных домах не включается в полезную площадь здания.

Как основные расчетные единицы измерения, к которым должны быть отнесены технико-экономические показатели жилых зданий, принимаются: для жилых домов квартирного типа- одна квартира, 1м2 жилой или полезной площади.

В качестве объемно-планировочных принимаются следующие показатели. Для жилых домов квартирного типа: а) общий строительный объем, приходящийся на 1м2 жилой площади и на одну квартиру; б) объем типового этажа на 1м2 жилой площади; в) отношение жилой площади к полезной (по дому в целом ); г) жиля и полезная площади на одну квартиру в студнем по дому.

Для общежитий:

а) общий строительный объем здания, приходящийся на 1 место;

б) то же на 1м2 жилой площади;

в)жилая и полезная площади, приходящиеся на 1 место;

г) отношение жилой площади к полезной.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Общие принципы экономической оценки проектных решений. Обеспечение условия сопоставимости проектных решений.

Оценка проектных решений основана на расчете и анализе технико-экономических показателей проектов и определении обобщающих показателей эффективности инвестиций. Проект представляет собой комплекс архитектурно-планировочных, строительно-конструктивных, технологических и организационно-экономических решений. Поэтому для его оценки используется обширный круг показателей, которые могут быть классифицированы по нескольким признакам:

 
• по используемым измерителям - стоимостные, натуральные, относительные; 
• по стадиям инвестиционного цикла - строительные и эксплуатационные; 
• по степени значимости основные и дополнительные; 
• по степени интегрированности - общие и частные. 

Рис. 1. Система показателей проектов

 
       В группу стоимостных показателей включаются затраты на строительство и эксплуатацию объекта; стоимостная оценка территорий, отводимых под строительство; различные результаты: выручка, прибыль и др. 
        В число натуральных показателей проектов рекомендуется включать расход основных материалов на строительство и их массу; расход сырья, материалов, полуфабрикатов, топлива и электроэнергии на производство продукции; трудозатраты на возведение зданий и на изготовление строительных конструкций и материалов; производительность труда при производстве продукции на построенных предприятиях; продолжительность строительства. 
         Относительные показатели выражаются в виде различных коэффициентов и процентных соотношений.

  
        Строительные и эксплуатационные показатели характеризуют потребительские качества, экономичность и технологичность осуществления проекта соответственно на стадиях строительства и эксплуатации объектов. 
Основные показатели являются решающими при выборе проекта, поскольку используются при расчете обобщающих показателей эффективности инвестиций. Это сметная стоимость строительства (капитальные вложения), эксплуатационные расходы (себестоимость продукции и услуг), продолжительность строительства, срок службы зданий и сооружений. 
        Дополнительные показатели - расход материалов, трудоемкость, масса зданий или конструкций и др. используются для анализа качества и экономичности проектных решений.

 
        Важнейшим принципом технико-экономической оценки проектов является комплексный подход. Он предполагает оценку проекта в целом, а также отдельных его разделов для выявления всех факторов, определяющих уровень эффективности проектных решений. 

        Общие показатели характеризуют проект в целом; частные показатели определяются применительно к отдельным частям проекта: генеральному плану, объемно-планировочным и конструктивным решениям, проекту организации строительства(Таблица 3).

Таблица 3

Технико-экономические показатели проектных решений

№ п/п	Показатели	Единицы измерения	Примечания
1	2	3	4
	А. Общие показатели проекта
1	Производственная мощность (вместимость, пропускная способность, общая площадь квартир)	Основная расчетная единица
	Строительные показатели
2	Капитальные вложения (общая сметная стоимость строительства)	тыс. р.
	В том числе: сметная стоимость строительно-монтажных работ	«
3	Удельные капитальные вложения	р.	На единицу мощности или другую расчетную единицу
4	Сметная стоимость строительства:
	на 1 м3 строительного объема здания	То же
	на 1 м2 общей (полезной) площади	«
	на 1 м2 производственной (расчетной жилой) площади	«
5	Затраты труда на возведение объекта:
	всего	чел.-дн.
	на 1 м2 общей (полезной) площади	«
6	Продолжительность строительства	мес. (дн.)
	Эксплуатационные показатели
7	Годовой выпуск продукции (объем оказанных услуг)	тыс. р.
8	Себестоимость продукции (услуг)	«
9	Годовая прибыль	«
10	Рентабельность производства	%	Отношение годовой прибыли к себестоимости продукции (услуг)
11	Рентабельность капитальных вложений	«	Отношение годовой прибыли к сумме капитальных вложений
12	Стоимость основных фондов предприятия (учреждения)	тыс. р.
13	Фондоотдача	р./р.	Отношение годового выпуска продукции к стоимости производственных фондов
14	Численность работающих	чел.
15	Выработка на одного работающего:
	в натуральном выражении	В расчетных единицах на чел.	Отношение производственной мощности к численности работающих
	в стоимостном выражении	р.	Отношение годового выпуска продукции к численности работающих
	Б. Частные показатели проектных решений
	I. Генеральный план промышленного  предприятия
1	Площадь территории	га
2	Площадь застройки	га
	В том числе зданиями и сооружениями, открытыми складами и производственными площадками	«
3	Количество зданий	ед.
4	Плотность застройки	%	Отношение площади застройки к общей площади территории
5	Протяженность внутризаводских дорог:	км
	железнодорожных	«
	автомобильных	«
6	Плотность дорожной сети	км/га	Отношение протяженности сетей к общей площади территории
7	Протяженность инженерных сетей	км
8	Плотность инженерных сетей	км/га
9	Объем перемещения земляных масс на единицу площади (коэффициент вертикальной планировки)	м	Отношение суммарного профильного объема грунтов, подлежащих перемещению по условиям вертикальной планировки, к площади территории
10	Площадь пешеходных дорожек и площадок, малых архитектурных форм, спортивных сооружений	м2
11	Озеленение территорий	га
12	Коэффициент озеленения	%	Отношение площади зеленых насаждений к обшей площади территории
13	Коэффициент использования территории	%	Отношение суммарной площади застройки, дорог, элементов благоустройства к общей площади территории
	II. Проект застройки жилого  комплекса (микрорайона)
1	Площадь территории	га
	В том числе жилая территория	«
2	Жилая площадь	тыс. м2
3	Количество жителей	тыс. чел.
4	Норма жилой обеспеченности	м2/чел.
5	Плотность населения на территории комплекса	чел./га	Отношение числа жителей к территории комплекса (микрорайона)
6	Площадь территории на одного жителя	м2/чел.
7	Плотность жилого фонда (брутто или нетто)	м2/га	Отношение жилой площади домов,м2, соответственно Отношение жилой площади домов,м2, соответственно ко всей территории
8	Плотность жилой застройки	%	Отношение площади, занятой жилыми домами, к площади жилой территории
9	Этажность застройки	Этаж	Средняя гармоническая        где Sобщ - общая площадь всех зданий комплекса(микрорайона), м2; S1 S2 …Sn - площадь соответственно в одно-, двух- и т.д. до n-этажных зданий, м2
10	Степень озеленения	%
11	Удельный вес площади дорожных покрытий	%
12	Обеспеченность населения учреждениями культурно-бытового обслуживания:		Отношение мощности (вместимости) учреждений культурно-бытового обслуживания к численности населения
	а) детские дошкольные учреждения	Мест на тыс. жителей	На 1 тыс. жителей
	б) школы	То же	То же
	в) поликлиники	Посещений в смену	«
	III. Объемно-планировочные  решения заданий
1	Площадь застройки	м2
2	Строительный объем здания	м3
	В том числе
	подземной части	То же
	встроенных помещений	«
3	Строительный объем здания на основную расчетную единицу	«
4	Общая полезная площадь:
	всего	м2
	на основную расчетную единицу	«
5	Жилая (расчетная, производственная) площадь:
	всего	«
	на основную расчетную единицу	«
6	Съем продукции с 1 м2 полезной площади или 1 м3 строительного объема здания	Единица продукции	Для производственных объектов
7	Отношение жилой (расчетной, производственной) площади к общей полезной площади К1	—
8	Отношение строительного объема здания к общей полезной площади К2	—
9	Отношение площади наружных стен к общей полезной площади К3	—
10	Общая полезная площадь на один лестнично-лифтовой узел	м2
	IV. Строительно-конструктивные решения заданий
1	Показатели потребности в основных материалах:		На 1 м2 общей(полезной) площади
1	а) бетон и железобетон:
	сборный	м3
	монолитный	«
	б) сталь	кг
	в) лесоматериалы	м3
	и т.д.
2	Масса конструкций и материалов	кг	На 1 м2 общей (полезной) площади
3	Число марок (типоразмеров) сборных изделий	шт.	По видам конструкций (колонны, плиты перекрытий и т. д.)
4	Масса монтажных элементов:
	наибольшая	т
	средняя	«

 

 
         Оценку проектных решений рекомендуется производить в два этапа. 
На первом этапе определяется эффективность проекта в целом. Для общественно значимых проектов: крупномасштабных, народнохозяйственных и глобальных - оценивается в первую очередь их общественная эффективность. При неудовлетворительных результатах общественной эффективности такие проекты не рекомендуются к реализации и не могут претендовать на государственную поддержку. Если общественная эффективность проекта достаточна, производится расчет его коммерческой эффективности. 
          При недостаточной коммерческой эффективности общественно значимого проекта рассматриваются различные формы государственной поддержки проекта с тем, чтобы повысить его инвестиционную привлекательность до приемлемого уровня. Если источники и условия финансирования таких проектов уже известны, их коммерческую эффективность можно не определять. Для локальных проектов оценивается только коммерческая эффективность.

 
          Второй этап оценки осуществляется после определения организационно-экономического механизма реализации проекта и установления схемы его финансирования. Если проект финансово реализуем, уточняется состав его участников и определяется эффективность участия в проекте каждого из них: отдельных предприятий и акционеров, региональная, отраслевая и бюджетная эффективность. 
         Принципы оценки эффективности проектов одинаковы для различных этапов проектной подготовки строительства, но методы расчета эффективности меняются в зависимости от полноты и степени проработанности исходных данных. На стадии разработки инвестиционного предложения можно ограничиться оценкой эффективности проекта в целом на основе общих соображений и предварительных расчетов.

      На этапе обоснования инвестиций следует определять все виды эффективности в соответствии с ориентировочной схемой финансирования и показателями проекта, определенными на основе базы данных по аналогам. На стадии разработки ТЭО (проекта) должны использоваться реальные исходные данные, в том числе по схеме финансирования. В процессе экономического мониторинга проекта рекомендуется оценивать и анализировать показатели эффективности участия предприятий в проекте.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Методы технико- экономических обоснований и оценки проектных решений при выборе типа здания.

Технико- экономическая оценка объёмно- планировочного решения жилых зданий.