Классификация жилья Кыргызстана

Данные Национального  статистического комитета приведены  в Таблицах 4 и 5.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2. Интенсивность бедности.

Результаты  оценок измерения благосостояния населения  в Кыргызской Республике свидетельствуют  о том, что показатель уровня бедности, рассчитанный по потребительским расходам, снизился с 45,9 процента в 2004г. до 31,7 процента - в 2008г., что составило 14,2 процентных пункта в целом по стране.

В качестве порогового значения для оценки уровня бедности в 2008г. была применена  черта бедности, пересчитанная по данным интегрированного выборочного  обследования бюджетов домашних хозяйств и рабочей силы за 2008г. Пересчет черты  бедности обусловлен ростом в 2008г. среднегодового индекса потребительских цен  до 124,5 процента. Стоимостная величина общей черты бедности в 2008г. сложилась  на уровне 18323,00 сома в год на душу населения, крайней – 11710,10 сома и  возросла по сравнению с 2004г. в 2 раза.

За  чертой бедности в 2008г. проживали 1 млн. 672,4 тыс. человек, из которых 74,3 процента являлись жителями сельских населенных пунктов.

По-прежнему, высока плотность населения, находящегося около черты бедности.

Уровень крайней бедности в 2008г. составил 6,1 процента и сократился за пятилетний период в 2,2 раза.

За  пятилетний период уровень глубины  бедности уменьшился на 5,6 процентных пункта, а остроты – на 2,6 процентных пункта. Основной вклад в снижение глубины и остроты бедности обусловлен снижением значений соответствующих показателей в сельской местности. Наряду с этим, в связи с ростом уровня общей и крайней бедности в отдельных регионах республики в 2008г., уровень глубины бедности в целом по стране увеличился с 6,6 процента в 2007г. до 7,5 процента в 2008г., а остроты - с 1,9 до 2,6 процента, соответственно.

Объем дефицита средств у населения, проживавшего в 2008г. ниже черты бедности, составил 7,3 млрд. сомов.

Уровень крайней бедности в 2009г. составил 3,1 процента и снизился по сравнению  с предыдущим годом на 3 процентных пункта, что является наиболее высоким показателем снижения крайней бедности за период 2005-2009гг. Уровень крайней бедности снизился в сельской местности на 4,4 процентных пункта, в городских поселениях – на 0,5 процентных пункта.

Уровень глубины бедности в целом по стране снизился с 7,5 процента в 2008г. до 5,1 процента в 2009г., а остроты – с 2,6 процента до 1,8 процента, соответственно.

Располагаемые денежные доходы в расчете на душу населения в 2009г. составили 2311,9 сома в месяц и увеличились по сравнению  с предыдущим годом на 14,0 процента. Основными источниками денежных доходов населения являлись доходы от трудовой деятельности, удельный вес которых в структуре располагаемых доходов составил 67,9 процента и доходы от продажи сельскохозяйственной продукции, произведенной в личном подсобном хозяйстве- 14,8 процента. В доходах от трудовой деятельности доля заработной платы составила 41,9 процента, индивидуальной трудовой деятельности – 14,7 процента. Кроме того, около 11 процентов приходится на трудовую деятельность населения, осуществляемую за пределами Кыргызской Республики.

3.3. Домашние хозяйства по составу и главам домашнего хозяйства.

На  вероятность попадания домохозяйства  в категорию бедных, оказывает  влияние размер и состав домохозяйства. Низкий подушевой доход связан, как правило, с высоким коэффициентом иждивенчества и большим размером домашнего хозяйства. Число бедных и крайне бедных семей более крупных по размеру, имеющих большее количество детей и взрослых, где также выше нагрузка на одного работающего (2,3 - в бедных и 2,9 - в очень бедных семьях),в основном, преобладает в сельских домашних хозяйствах.

Важным  индикатором бедности является возраст  главы домохозяйства. Самая большая  доля бедных приходится на домохозяйства, чьи главы находятся в возрасте от 26 до 34 лет (31,1процента), а самый  низкий - на главы в возрасте 18-25 лет (7,4 процента). Уровень образования глав домохозяйства также является фактором, влияющим на показатель бедности. Среди домохозяйств, возглавляемых лицами с высшим образованием, 86,9 процента являются небедными, в то время как 21,7 процента домохозяйств, возглавляемых лицами, не имеющими начального образования, относятся к категории бедных.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Рынок жилой  недвижимости  города Бишкек.

4.1 Основные предпочтения  при выборе жилья.

На  рынке недвижимости в Бишкеке  нет единого информационного  пространства, и вся рыночная информация, накопленная в инициативном порядке  к текущему моменту времени, принадлежит  коммерческим структурам, общественным организациям и Госрегистру Кыргызской Республики.

В целях проведения исследовательских работ холдинговая  компания "СВ" совместно с кафедрой "Математические методы и исследования операций в экономике" Кыргызско-Российского  Славянского университета, с июня 2000 г. ведет мониторинг и поддерживает информационную базу данных вторичного городского рынка квартир. Собранная  информация регулярно анализируется  и используется для проведения работ  по расчетам относительной стоимости  городской территории, по алгоритмизации расчетов ставки капитализации, по разработке методик массовой оценки недвижимости.

 
Рис. 1. Структура совокупного спроса и предложения по типу квартир.

Количество квартир, выставляемых на продажу, и количество проданных квартир характеризуют  спрос и предложение на этом сегменте рынка жилой недвижимости. По выборке  совокупное предложение в 1,58 раза превысило  совокупный спрос.

Анализ конъюнктуры  спроса и предложения включает как  анализ объемов, так и анализ структуры  спроса и предложения. Структура  спроса и предложения была рассмотрена в двух направлениях: 1) по типу проектов квартир; 2) по количеству комнат в квартирах.

Из рис. 1 видно, что большинство сделок осуществляется с квартирами улучшенной планировки, а именно: с квартирами индивидуальных проектов и квартирами 105-106 серий. Кроме того, значительную часть в структуре спроса и предложения занимают так называемые "хрущевские" квартиры - на сегодняшний день это дешевое жилье, которое может удовлетворить определенным образом ориентированный спрос (молодые семьи, студенты, пенсионеры, временное жилье), но не отвечает современным требованиям к жилью. В последующем, при нормальном развитии рынка, стоимость "хрущевских квартир" должна неуклонно падать, так как их функциональный износ составляет более 70%. Такое жилье должно выводиться из состава жилого фонда при поддержке государства.

Рис. 2 показывает, что на рынке в структуре спроса и предложения по количеству комнат преобладают двух- и трехкомнатные  квартиры. В целом на такую структуру  оказывают влияние пропорции  одно-, двух- и многокомнатных квартир  в крупнопанельных и кирпичных  домах, где превалируют двух- и  трехкомнатные квартиры.

При рассмотрении структуры спроса интересным представляется анализ структуры предпочтения покупателей  на квартиры с различным количеством  комнат. Для анализа рассчитывали функциональный индекс качества спроса, который представляет собой средневзвешенное значение спроса по количеству комнат и колеблется от 1 до 5. Индекс рассчитывали поквартально. На основании проведенных  расчетов, установлено, что в летние месяцы этот показатель возрастает, а  в зимние - снижается. Так, в среднем, в июне-августе индекс качества спроса составляет 2,51, а в декабре-феврале - 2,11. Осенью и зимой наблюдается  переориентация спроса с больших  по размеру квартир к меньшим. Одна из причин этого явления - ежегодный рост платы за коммунальные услуги.

Существующая  конъюнктура спроса и предложения  складывается под влиянием многих факторов, действующих параллельно, однако основными  в течение всего рассматриваемого периода являлись: 1) увеличение внешней  миграции населения в 2000 г.; 2) увеличение доли затрат на содержание и эксплуатацию квартир в расходах населения (за один год плата за коммунальные услуги увеличилась в 1,5-2 раза, в то время как минимальная заработная плата - лишь в 1,3 раза).

Конъюнктура спроса и предложения определяет степень  активности рынка. Одним из показателей  активности рынка является ликвидность (среднее время экспозиции на рынке) объектов. Анализ данного показателя проводили в двух направлениях: 1) среднее время экспозиции на рынке  квартир определенного типа проекта; 2) среднее время экспозиции на рынке  разнокомнатных квартир.

На рис. 6 представлено среднее время экспозиции квартир  различных типов проектов. Исходя из полученных результатов, наименьшее время экспозициимомента выставления квартиры на рынок до момента совершения сделки - 47 дней - имеют "хрущевские" квартиры, а наибольшее - более 100 дней - "сталинки". В то же время следует отметить, что в структуре проданных "хрущевок" преобладали двухкомнатные квартиры, в то время как в 104, 105 и 106 сериях - трехкомнатные, которые, как известно, имеют более длительное время экспозиции на рынке вследствие своей более высокой цены.

На рис. 7 представлено время экспозиции, проанализированное с точки зрения размеров жилья. Наименьшей ликвидностью, т. е. самым большим  по продолжительности временем экспозиции, обладают многокомнатные квартиры, в  среднем 123 дня, что хорошо согласуется  и со структурой спроса, четырех- и  пятикомнатные квартиры занимают в  общем объеме проданных квартир  всего 6%.

 
Рис. 6. Время экспозиции квартир  по тип  
Рис. 7. Время экспозиции квартир по количеству комнат.

Наиболее ликвидными на рынке являются однокомнатные  квартиры, которые в среднем продаются  через 45 дней с момента выставления  на продажу.

Анализ непроданных  квартир выявил следующие тенденции. Объем непроданных квартир, время  экспозиции которых составляет более  полугода, составил 39% в общем объеме совокупного предложения. Исследования структуры непроданных квартир  показали, что большую часть из них составляют трехкомнатные квартиры индивидуальной планировки, построенные  до 80-го года, стоимость которых в  среднем превышает рыночную цену аналогичных по параметрам квартир.

4.2.Факторы, влияющие  на рынок жилой недвижимости

Количество  жилья

Средняя обеспеченность жильем в Кыргызстане к началу 2010 года в среднем составила 14,2 кв. м общей  площади на человека.

Согласно принятой у нас  санитарной нормы, которая составляет 12 кв. м общей площади жилья  на человека, получается, что наш  гражданин обеспечен положенными  ему нормами жилья. Но данная норма у нас сохранилась еще с советских времен, тогда как ряд стран СНГ уже перешли на более современные требования – 18 кв. м жилья на человека 
Диаграмма 1 иллюстрирует рост средней обеспеченности жильем в СНГ почти на 4 кв. м (в среднем с 16 кв. м до 19 на человека) за период с 1991-2005 гг., кроме Таджикистана и Кыргызстана, находящихся на самом низком уровне по обеспеченности жильем.

 
Диаграмма 1. Динамика обеспеченности жильем населения стран СНГ, кв. м на 1 жителя 

 

 
Конечно, у нас есть семьи с  высоким уровнем дохода, которые  уже живут по западным стандартам потребления - 50 кв. метров на человека и более. В то время как более 65% семей располагают жилой площадью менее 5 кв.м. на человека, а 17 тыс. семей вообще не имеет собственной крыши над головой, арендуя жилье или проживая в общежитиях.  
   Т.е. по официальной статистике жилищный фонд растет, а в реальности жилищные условия простых граждан не улучшаются. Это происходит потому что строится в основном жилье средней площадью свыше 100 кв. м, т.е. так называемое «элитное», которое может позволить себе далеко не каждая семья 
По официальным данным на 2008 год не имели жилья 44,5 тыс. семей (из них: 17 тыс. семей снимают жилье, 23,8 тыс. семей живут у родственников, 3,7 тыс. семей проживают в общежитии), а свыше 100 тыс. семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Общая потребность в жилье составляет 7,8 млн кв. м, чтобы удовлетворить ее, жилищный фонд страны надо увеличить на 10%.

 
   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Качество жилья

 
      В вопросе обеспеченности  жильем помимо количественных  показателей необходимо учитывать  качественные характеристики жилого  фонда и, прежде всего, его  благоустроенность: водопровод, канализация,  горячее водоснабжение. В бедных  странах, к которым причислен  Кыргызстан, преобладает неблагоустроенный  жилищный фонд. Например, к 2009 году  только 5,4 % домохозяйств проживали в жилищах, которые соответствуют стандартам (кухня, водопровод, ванная или душ, канализация), 70 % - в жилищах, частично несоответствующих стандартам (отсутствуют отдельные виды благоустройства, например водопровод).

 
     Помимо благоустроенности качество  жилого фонда характеризуется  такими техническими характеристиками  как степень износа жилища. Около  85% жилого фонда страны было  построено в советский период (2% относится к досоветской эпохе), т.е. более 20 лет назад.     

  
     Если средний срок эксплуатации жилья составляет 50 лет, то нормативный срок износа крупнопанельного жилья - 25 лет, и например, у первой построенной серии 1-464АС (так называемые «распашонки», площадь которых в Бишкеке составляет более 300 тыс. кв. м) срок эксплуатации уже истек. Не говоря уже о не сейсмостойком жилье, которое было построено раньше.

После приватизации жилья  государство больше не отвечает содержание жилого фонда, а собственники квартир  зачастую не обладают финансовыми возможностями  для проведения текущего и капитального ремонтов, чтобы продлить эксплуатационные качества строений.    

  
 
     В результате физическое состояние жилых зданий ухудшается и жилищный фонд разрушается. Новое жилье лишь частично перекрывает выбывающий жилищный фонд: за годы независимости жилой фонд увеличился лишь на 1/7 часть. 
  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Диаграмма 2. Динамика ввода жилья на государственные и частные средства 
     
    

 В результате в 2005 году строительство квартир за  счет государственных и муниципальных  средств составило около 5% от  общего жилищного строительства,  а в 2010 году всего лишь 2,7 %. Это  указывает на то, что государство  фактически самоустранилось от  решения социальных проблем жилищного  строительства.