Лекции по "Экономике недвижимости"

Однако если система  регистрации все же сформирована и процедура передачи прав однозначно определена и четко сформулирована, тем не менее проведение практически любой сделки с недвижимостью требует значительно больших затрат времени и средств на предварительное изучение объекта, на проведение процедур, связанных с передачей прав на недвижимость, чем при сделках с другими товарами.

Субъекты Федерации  также принимают законы, регулирующие отношения в сфере недвижимости.

Жилищная реформа, развитие рынка жилья и жилищного строительства  являются важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим  отношениям.

Основой жилищной реформы  в России является поэтапный переход  от непосредственного выполнения государством функций финансирования, строительства, распределения жилищного фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению  правовых и экономических предпосылок и стимулов для формирования рыночных отношений в жилищной сфере. Регулирование жилищных отношений имеет довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства. Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

Жилищное право —  это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Жилищное законодательство имеет своей задачей регулирование жилищных отношений (ст. 2 ЖК РФ). В преамбуле Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» также говорится, что закон устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений.

Таким образом, предметом  регулирования жилищного права  является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».

По смыслу закона жилищные отношения — это общее, родовое  понятие, которым охватываются различные  виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений  нуждающимся в них, по строительству, управлению и эксплуатации жилищного сектора экономики.

Общественные отношения, которые по принятой Жилищным кодексом терминологии являются жилищными, имеют  ту характерную особенность, что  они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда, предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений-жилищное законодательство отличается от других отраслей законодательства и права.

Жилищные отношения  можно разделить на следующие  основные группы:

1. Отношения по найму  жилых помещений на основании  договора найма либо пользования  жилыми помещениями по иным  основаниям (иному договору, членству  в жилищном кооперативе и др.). Отношения пользования жилыми помещениями ^— сердцевина жилищных отношений вообще, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении.

Отношения пользования  жилыми помещениями регулируются главным  образом нормами гражданско-правового характера.

2. Жилищные отношения  в области обеспечения граждан  жилыми помещениями. Субъектами  этих отношений, с одной стороны,  являются граждане, которые обращаются  с просьбой о предоставлении  им жилого помещения в порядке  улучшения жилищных условий, а с другой ~ государственные органы, органы местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации, которые правомочны решать вопросы о предоставлении жилых помещений как собственники или уполномоченные на то организации.

Жилищные отношения этого вида регулируются главным образом нормами административно-правового характера, а в некоторых случаях (например, при предоставлении жилого помещения члену ЖК или ЖСК) — гражданско-правового характера.

3. Жилищные отношения  по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами), т.к. пользование этими объектами не имеет цели постоянного проживания граждан в них.

4. Жилищные отношения,  возникающие в области строительства  жилья, управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда.

Жилищные отношения  этого вида носят в основном характер управленческих и стоимостных решений, поэтому регламентируются нормами  административного, финансового, налогового, земельного права. Вместе с тем часть этих отношений, связанных со строительством и ремонтом жилых помещений, может регулироваться нормами гражданско-правового характера.

Система отношений по управлению жилищным фондом включает:

- отношения по государственному управлению в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда;

- отношения по непосредственному управлению отдельными объектами жилищного фонда, осуществляемому министерствами, государственными комитетами и другими ведомствами и организациями, которым принадлежат соответствующие жилищные фонды, а также образуемыми ими органами управления;

-отношения по государственному учету жилищного фонда и государственному контролю за его использованием и сохранностью.

Отдельную группу управленческих отношений образуют отношения, связанные со строительством и передачей жилых домов одним органом управления другому, с исключением жилых домов из состава жилищного фонда, с приватизацией жилых помещений и др. В этих случаях соответствующие государственные и общественные органы управления выступают в качестве либо субъектов имущественных прав, либо носителей государственно-властных полномочий по управлению объектами жилищного фонда.

5. Отношения, возникающие  в связи со строительством  и приобретением в собственность жилого дома или части его, которые регламентируются нормами административно-правового характера, земельного права и отчасти гражданского права.

Термин «жилищное право» может трактоваться в узком и  широком смыслах.

Жилищное право в  узком смысле традиционно понимается как часть гражданского права, совокупность норм гражданско-правового характера, регулирующих отношения пользования жилыми помещениями, проживание в них. Эти отношения являются ядром жилищных отношений, главным компонентом их содержания.

Жилищное право в широком смысле — комплексная отрасль, в которой объединены нормы и правовые института гражданского, административного и других отраслей права. Понятие жилищного пава в широком смысле сформулировано на базе содержания и смысла жилищных законов — ЖК РФ, Основ жилищного законодательства РФ, Законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в которых жилищные отношения как предмет жилищного права охватывают разнообразные виды этих отношений, а не только отношения пользования жилыми помещениями и отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище.

Комплексный характер жилищного  права заключается в том, что  оно объединяет не только нормы гражданско-правового  характера, но также и другие нормы — административно-правового, земельно-правового, финансово-правового характера.

Формы государственного регулирования рынка недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие  функции: 
- идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации); 
- инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу; 
- профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости; 
- эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества; 
- регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости; 
- верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов; 
- контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов: 

1)государственные и муниципальные органы и организации; 
2)государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении  государственное регулирование  рынка недвижимости осуществляется в двух формах: 
-путем прямого вмешательства, т.е. административным способом; 
- косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов: 
-создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах; 
-отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности; 
-установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам; 
-контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;  
-введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке; 
-выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд. 

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной  власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

 
1) системы налогообложения имущества  и льгот (ставки налогов, освобождение  от них); 
2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка); 
3) выпуска и обращения жилищных сертификатов; 
4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе; 
5) реализации государственных целевых программ; 
6) амортизационной политики; 
7) внешнеэкономической деятельности.

Тема 4. Государственная регистрация прав на недвижимость

Недвижимость как экономическая  категория представляет собой физический объект и право собственности  на него.

В нашей стране исторически  возник и долгое время развивался единственный вид собственности на объекты недвижимости - колхозно-кооперативный. В связи с переходом к рыночным условиям в России появились другие формы собственности на объекты недвижимости:

- недвижимость общественных  организаций;

- недвижимость, принадлежащая акционерным обществам.

В РФ вся недвижимость имеет следующие основные виды собственности:

- государственная (муниципальная);

- частная.

Государственная собственность  объектов недвижимости предполагает такую  систему экономических отношений  между гражданами РФ, при которой  управление и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной (муниципальной) власти. При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:

- объекты недвижимости  народнохозяйственного значения (например, сооружения, причисленные к памятникам архитектуры и искусства);

- на уровне того  или иного национального образования;

- областная или краевая  собственность объектов недвижимости (она, как правило, носит коммунальный  характер);

- объекты недвижимости, находящиеся в собственности определенного города, района или даже села.

Объекты недвижимости могут  находиться как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления.

При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, то ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться (что нельзя делать в первом случае).

Объекты недвижимости могут находиться в собственности частного владельца, который обладает исключительным правом владения, пользования и распоряжения (включая продажу данного объекта недвижимости другому лицу).

В соответствии с российским законодательством право собственности предполагает право владения, распоряжения и использования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов).

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.).

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.