Лекции по "Экономике недвижимости"

Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека; доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут — это ограниченное вещное право, ипотека — способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление — договорные обязательства. Обратим внимание, что поскольку само право аренды воплощается в договоре аренды, подлежит регистрации именно договор как. носитель права аренды. Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными и не должны регистрироваться.

Государственная регистрация  передачи недвижимости в доверительное  управление осуществляется в том  же порядке, что и переход права собственности. Согласно Закону, любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

Четвертая группа объектов регистрации — действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение  или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мен, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продажи с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и Закону вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.

При совершении сделок с объектом незавершенного строительства право на него регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости или проектно-сметной документации и описания объекта незавершенного строительства.

Субъектами государственной  регистрации являются собственники объектов недвижимости, держатели прав на них (арендаторы, пользователи, обладатели сервитутов и др.), с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой.

Для создания рынка недвижимости необходимо юридически оформить недвижимость, т.е. в соответствии с утвержденными  формами каждому объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровый номер  — сжатое, цифровое выражение набора характеристик объекта, исключающее его смешение (отождествление) с другим объектом. Федеральный закон определяет кадастровый номер как «уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета».

Таким образом, инвентаризация — это указание признаков конкретного объекта недвижимости, на основании которых объект может быть выделен из массы однородных вещей с последующим цифровым выражением ряда  его  характеристик   (в  основном  пространственно-географических) по установленной схеме.

Объекты недвижимости представляют собой особый вид собственности, а права владения, пользования  и распоряжения объектами недвижимости существенно отличаются от прав владения другими видами имущества. Так, при продаже зданий, сооружений и иной недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята этими объектами недвижимости и необходима для их использования, даже если в заключенном договоре специально не оговорено право покупателя на соответствующий участок земли. Эти вопросы легко решаются, если продавцом земельного участка и связанного с ним объекта недвижимости является одно и то же лицо. В случае же, когда земельный участок принадлежит другому лицу, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец здания, сооружения и т.п. При этом не требуется согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с продавцом.

Государственная регистрация  прав на объекты недвижимости и сделок с ними производится в целях признания  и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на объекты недвижимости. Она направлена на упорядочение гражданского оборота и охраны прав собственников недвижимости. Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним, который хранится бессрочно. Это исключает возможность афер с недвижимостью.

ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на недвижимое имущество, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Состоит реестр из отдельных  разделов, идентифицированных кадастровым  или условным номером определенного  объекта недвижимости.

Разделы ЕГРП располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению. Каждый раздел состоит из трех подразделов.

ЕГРП на недвижимое имущество  и сделок с ним ведется на бумажных носителях информации, а в тех  районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях.

Проведенная регистрация  возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется свидетельством, а регистрация договоров и иных сделок — посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения ЕГРП.

Государство гарантирует  права на объекты недвижимости, которые  становятся товаром только после  государственной регистрации. Государственной  регистрации подлежат, кроме прав на недвижимое имущество, и все сделки с объектами недвижимости. Так, при  продаже коммерческого объекта недвижимости стороны обязаны осуществить сначала государственную регистрацию заключенного договора на его продажу, затем по передаточному акту произвести фактическую передачу этого объекта покупателю, после чего осуществить государственную регистрацию права собственности покупателя на этот объект недвижимости.

Регистрация может быть приостановлена и на основании заявления  правообладателя или уполномоченного  на то им лица при наличии у него доверенности, где в письменной форме  указываются причины и срок, необходимый для приостановления. В этом случае регистрация может быть приостановлена не более, чем на три месяца. Подача такого заявления прерывает течение срока, указанного выше. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок.

Регистрация приостанавливается на основании определения или  решения суда, что сопровождается внесением соответствующей отметки  в ЕГРП.

Отказ в государственной  регистрации возможен в случаях, когда:

право на объект недвижимости не подлежит государственной регистрации;

с заявлением обратилось не надлежащее лицо;

акт органа власти о предоставлении прав на объект недвижимости признан  недействительным с момента его  издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект;

документы по форме или  содержанию не соответствуют требованиям  законов;

документ составлен  без указания лицом определенных условий, ограничивающих его права;

правоустанавливающий  документ свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимости;

присутствуют технические  ошибки в записях документов. Не является основанием для отказа в  государственной регистрации отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка  или наличие судебного спора о границах земельного участка. Не допускается при регистрации незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей.

Государственная регистрация  возникновения и перехода прав на объект недвижимости удостоверяется соответствующим свидетельством.

 

Тема 5. Особенности  анализа рынка недвижимости

В течение нескольких лет различные комитеты и подразделения  Гильдии работали над созданием  системы информационного обеспечения  деятельности риэлторов - информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач.

В этом круге задач  выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:

• информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);
• информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам);
• информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).

 

Исследование  рынка недвижимости - вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Предметом исследования являются:

ценовая ситуация на рынке, включая оценку стоимости конкретных объектов; конъюнктура спроса и предложения; активность рынка, объем операций на рынке;  ликвидность объектов; доступность объектов, состояние платежеспособного спроса; эффективность инвестиций, в том числе конкретных инвестиционных проектов.

Исследование (анализ) рынка  может проводиться с частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности:

-маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта;

- ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;

- конъюнктуру  спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

- активность  рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе  (доля объектов в рыночном обороте), дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок;

- ликвидность  объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

В ходе исследования рынка решаются следующие задачи:

-анализ и оценка текущего состояния показателей;

-исследование динамики показателей;

-совместное исследование динамики различных показателей;

-исследование факторов, влияющих на изменение показателей;

-прогнозирование тенденций изменения показателей.

Типизация объектов недвижимости.

Источником информации для анализа рынка недвижимости служит перечень объектов, предлагаемых к продаже и аренде, а также  проданных (сданных в аренду) за определенный период времени, с указанием их качественных характеристик, размеров, местоположения, цен предложения и продажи, даты выставления на продажу и даты сделки.

Известно, что разнообразие качества, размеров, расположения объектов недвижимости, в частности квартир, приводит к большому различию в цене объектов. Вследствие этого, для анализа определенной совокупности объектов рынка (например, совокупности квартир, проданных в определенном городе в течение месяца) на первом этапе обработки данных целесообразно решить задачу типизации объектов недвижимости по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам (например, для новостроек – по степени готовности в момент продажи), т.е. выделить типы (категории) жилья с определенной совокупностью признаков. Необходимо подчеркнуть, что целью типизации является разделение первоначальной совокупности объектов на несколько групп, отличающихся меньшим разбросом цен.