Лекции по "Экономике недвижимости"

ТИПОЛОГИЯ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

 

При решении различных  задач, возникающих в ходе бизнес-операций на рынке коммерческой недвижимости, в том числе при анализе рынка, объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. Для этого вся совокупность объектов рынка (например, совокупность торговых помещений, предлагаемых в аренду в определенном городе в течение определенного периода) должна быть разделена на группы (типы, классы) по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам (например, для новостроек – по степени готовности в момент продажи), т.е. должна быть проведена типизация объектов.

 

Целью типизации является выделение групп однородных объектов – как по характеристикам (близких  по физическим признакам, либо по размерам, либо по местоположению), так и по цене (имеющим как можно меньшие различия по цене, арендным ставкам).

 

Понятно, что выделение  большего числа типов объектов дает уменьшение разброса цен внутри типа, но зато усложняет работу аналитика  и ухудшает наглядность результатов. Поэтому типизация представляет собой сложную методическую задачу и требует творческого подхода.

 

Тема 6. Особенности оценочной деятельности

 

Согласно ст. 1 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. за №135–ФЗ (с  изменениями) оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно ст. 20 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. за №135–ФЗ (с изменениями) стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности».

Стандарты оценочной  деятельности подразделяются на федеральные  стандарты оценки и стандарты  и правила оценочной деятельности.

Федеральные стандарты  оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки.

Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки».

Процесс оценки – это документально и логически обоснованная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов, основанная на общепринятых методах и подходах к оценке. Задача оценщика – определение и количественная интерпретация степени полезности оцениваемого имущества, суммарного действия всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта.

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание  на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к  оценке, включая выбор методов  оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к  оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

В условиях рыночной экономики, стоимость недвижимости может существенно  различаться в зависимости от целей ее использования. Различаю следующие  виды стоимостей:

- рыночная стоимость, это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1)одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

2)стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3)объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

4)цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

5)платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

- потребительская стоимость - это цена недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

- инвестиционная  стоимость - это цена объекта для специфического инвестора или прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

- страховая  стоимость - это рыночная цена объекта, рассчитываемая для целей страхования; обычно рассматривается как эквивалент стоимости замещения или стоимости строительства;

- стоимость  замещения - это цена нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкций и оборудования;

- стоимость строительства - это цена воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на создание точной копии оцениваемого объекта;

- залоговая  стоимость, это цена объекта, рассчитанная на основе рыночной стоимости и используемая для кредитования;

- ликвидационная  стоимость - это цена объекта недвижимости при вынужденной продаже;

- утилизационная  стоимость - это цена объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

- стоимость  действующего предприятия - это цена единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования производства.

Недвижимые  и движимые вещи

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся  к недвижимости, включая деньги и  ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Аренда  и право аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование.

Арендное владение (владение на правах аренды) - имущественные права на собственность, относящиеся к арендатору (нанимателю, съемщику), в противоположность арендодателю (владельцу, собственнику имущества). Владение на правах аренды - право занимать земельный участок или здания, пользоваться правами владения имущественными комплексами по долгосрочному договору аренды.

Принципы  оценки недвижимости.

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:

• принципы, основанные на представлениях пользователя (полезность, замещение, ожидание);
• принципы, связанные с требованиями к объектам недвижимости (остаточная продуктивность, вклад, убывающая и возрастающая отдача, сбалансированность, оптимальный размер, оптимал<span class="dash041e_0431_044b_0447_