Методы оценки земли

Расчеты стоимости  земли методом капитализации  дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Рентный доход / Коэффициент  капитализации

Ставка капитализации  рассчитывается несколькими способами:

Первый способ - рассмотрение земельного участка  как разновидности денежного  капитала и соответственно расчет ставки исходя из величины риска по аналогичным  инвестициям на финансовом рынке на дату оценки.  Второй способ - расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. Ставка капитализации включает в себя чистый процент, надбавки за риски, низкую ликвидность, нагрузку управления инвестициями и поправку на динамику стоимости участка.                                                           Третий способ - анализ сравнительных продаж (рыночной выжимки) прост, но требует достоверной информации о продажах сравнимых земельных участков. Ставка капитализации равна доходу деленному на цену продажи по объектам-аналогам (среднее значение по имеющимся продажам).

                                        2.2.Метод остатка.

Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося  на земельный участок) применяется  для оценки застроенных и незастроенных  участков, если есть возможность застройки  оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли  определяют в результате капитализации  части дохода, относящегося к земле. Может использоваться для оценки земельных участков, застроенных  объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Данный метод также применяется для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.                                Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется  чистый операционный доход всей  собственности на основе рыночной  ренты и предполагаемых операционных  расходов;

2) определяется  чистый операционный доход, относящийся  к строению (зданию);

3) чистый  операционный доход, относимый  к земельному участку, капитализируется  в показатель стоимости через  норму капитализации для земли.

Условия применения техники остатка дохода для земли:

•имеющиеся  объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

•стоимость  зданий и сооружений, расположенных  на земельном участке или предполагаемые затраты на их строительство могут  быть рассчитаны достаточно точно, как  и срок их эксплуатации;

•известен чистый годовой операционный доход  от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).                                              

                           2.3.Метод предполагаемого использования.

Метод предполагаемого  использования целесообразен, если выполняется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Оцениваются неосвоенные участки  земли. Наиболее часто этим методом  оцениваются неосвоенные участки  земли. Метод имеет несколько  вариантов, из которых более распространен  метод разбивки на участки (определение  затрат на освоение). Разбивка большого земельного массива на отдельные  участки актуальна для любого растущего города или поселка  и применяется при типовой  застройке. После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи вычитаются все  издержки на их освоение, и определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод состоит  из этапов:

- определение  размеров и количества индивидуальных  участков;

- расчет  стоимости освоенных участков  с помощью метода сравнения  сопоставимых продаж;

- расчет  затрат и графика освоения  предполагаемого периода продажи  и разумной предпринимательской  прибыли;

- вычет всех  затрат на освоение и предпринимательской  прибыли из предполагаемой суммарной  цены продажи участков для  определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

- выбор ставки  дисконта, отражающей риск, связанный  с периодом предполагаемого освоения  и продажи.

   Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

 

  Глава 3. Сравнительный подход к оценке земельных участков.

 Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. В России он получил распространение при оценке свободных земельных участков, земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения).

Принцип замещения  базируется на том, что рынок является открытым конкурентным, на нем взаимодействует  достаточное количество продавцов  и покупателей с типичной мотивацией, экономически рационально и в  собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также  подразумевается, что земельный  участок будет приобретаться  на типичных для данного рынка  условиях финансирования и находится  на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным  для потенциальных покупателей. Преимущество сравнительного подхода состоит в его способности учитывать предпочтения продавцов и покупателей и их реакцию на сложившуюся конъюнктуру рынка. Недостаток сравнительного под хода заключается в необходимости наличия достоверной рыночной информации для проведения оценки, что предполагает наличие развитого и прозрачного рынка сопоставимых объектов.

Сравнительный подход при оценке земельного участка включая метод сравнения продаж и метод распределения.

Основным  методом сравнительного подхода является метод сравнения продаж. Методы выделения и распределения применяются в условиях отсутствия продаж незастроенных земельных участков и считаются менее надежными по сравнению с методом сравнения продаж.

Недостаток  метода сравнения продаж состоит  в том, что редко можно найти  два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью  вычленить и количественно оценить. Использование метода наиболее целесообразно, когда имеется достаточная и  надёжная рыночная информация о сопоставимых сделках. Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков с  типовой застройкой. Данный подход основывается на систематизации и сопоставления  информации о ценах продажи аналогичных  земельных участков, т.е. на принципе замещения. Сравнительный подход при оценке земельного участка включает: метод сравнения продаж и метод распределения.

                     3.1.Метод сравнения продаж.

Метод сравнения  продаж или метод сравнительного анализа продаж (рыночный) основан  на принципе, что рациональный покупатель не заплатит за выставленный на продажу  земельный участок больше, чем  ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными  свойствами.Оценка методом сравнения продаж является наиболее эффективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Когда продаж недостаточно используется метод распределения.

  Этапы расчета стоимости методом сравнения продаж.

Этап 1.Выявлениe недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Оценщик изучает  земельный рынок, проводит его сегментирование  и выделяет, к какому сегменту рынка  относится объект оценки.

К характеристикам  типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

 • целевое назначение земель;

 • зонирование  и разрешенные варианты землепользования;

 • местоположение;

 •потребительские свойства земель (плодородие и другие характеристики почвы);

 • передаваемые юридические права собственности и др.

Характеристики  типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

 • инвестиционную мотивацию;

 • платежеспособность;

 • социально-юридический статус;

 • источники и формы финансирования;

 • предпочтения покупателей и др.

В результате сегментирования земельные участки  делятся на следующие группы:

 • участки, используемые для целей садоводства и в огородничестве

 •участки, используемые для индивидуального жилищного строительства

 • участки, используемые для массового жилищного строительства.

 • участки под объектами коммерческой недвижимости;

 • участки под промышленной застройкой;

 • участки под общественными объектами и т.п.

Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельном  рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации о котировках, спросе и предложении по продаже  аналогичных участков, а ли на каждом сегменте земельного рынка используются регистрацией карточки. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельных участков может классифицироваться по однородным группам исходя из таких признаков, как: территориальное положение, возможный вариант землепользования, потребительские свойства, что позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами землепользования, которые конкурируют между собой на данной географической территории.

Для сравнения  используется несколько проданных  земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее  их число повышает достоверность  оценки. В странах с развитым рынком метод сравнения продаж основан по крайней мере на ценах трех недавних едем или на шести текущих ценах предложений.

Количество  объектов-аналогов, используемых в  расчетах, прежде всего зависит от их сопоставимости, т.е. меры соответствия проданного и оцениваемого земельных участков по элементам сравнения. Критерии сопоставимости выступает конкурентоспособность. Если оцениваемый и сопоставимый земельные участки не конкурируют на одном сегменте земельного рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами спроса и предложения, в результате чего использование цены продажи сопоставимого участка может привести к ошибочным оценкам.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками.

Проводится  отбор информации с целью повышения  ее достоверность и получения  подтверждения того, что совершенные  сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.

Источники информации о сделках с земельными участками:

• регистрационные  палаты;

• земельные  комитеты;

• риэлторские и оценочные фирмы;

• различные  информационные издания.

Необходимо  иметь в виду, что при регистрации  цена сделки фиксируется со слов продавца и покупателя без подтверждения  ее достоверности, I цены предложений  отличаются от цен продаж в зависимости  от сбалансированности спроса и предложения. Поэтому желательно, чтобы данные о продажах сравниваемых земельных  участков были подтверждены одним из участников сделки (покупателем или  продавцом) или посредником.

Этап 3.Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам участков-аналогов в зависимости от количества внесенных корректировок, та абсолютной величины, а также полноты и достоверности исходной информаций.

Для определения  рыночной стоимости земельного участка  методом сравнения продаж используется следующая информация:

•титул собственности  и регистрационные данные по земельному участку, обременения и сервитута;

• категория  земель, в границах которых расположен земельный участок