Методы оценки земли

Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.

Этапы определения  затрат на освоение.

1-й  этап. Определение размеров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.

2-й  этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж.

3-й  этап. Расчет всех затрат на освоение:

•расходы  на приобретение земельного массива  и оформление документов;

•инженерные расходы по расчистке, разметке и  окончательной подготовке земли;

•расходы  по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;

•оплата налогов, страхования;

•прибыль  и накладные расходы подрядчика;

•расходы  на продажу и рекламу.

4-й  этап. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков. 5-й этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, полученной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

                4.3.Метод оценки городских земель.

Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспроизводство или замещение  инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений  городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка  с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок).

К затратам на воспроизводство относят расходы  на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть. Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры , проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшения! городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по земле многоэтажной жилой застройки.

Алгоритм  оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры:

1-й  этап. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объектами коммунально-бытового обслуживания.

2-й  этап. Определение себестоимости строительства 1 м2 площади жилых домов по типовому проекту.

3-й  этап. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

4-й  этап. На основе полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.

5-й  этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей плошая земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.

    Затраты  на освоение земельного массива  обычно включают:

 

- расходы  на разбивку, расчистку и планировку  участков;

- расходы  по устройству дорог, тротуаров,  инженерных сетей, дренажа;

- налоги, страховку;

- расходы  на маркетинг;

- прибыль  и накладные расходы подрядчика  и т.д.

При затратном  подходе к оценке рыночной стоимости  земельного участка исходят из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся  приобретение соответствующего участка  и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности объекта  в приемлемый для строительства  период. Затратный подход к оценке земельного участка включает метод  выделения, оценку по нормативной цене земли с учетом затрат на инфраструктуру.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют  его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение  элементов сравнения объектов;

- определение  отличий каждого аналога от  объекта оценки;

- расчет  и внесение корректировок по  каждому из элементов сравнения;

- расчет  рыночной стоимости единого объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок,  путем обоснованного обобщения  скорректированных цен аналогов;

- расчет  стоимости замещения или стоимости  воспроизводства улучшений оцениваемого  земельного участка;

- расчет  рыночной стоимости оцениваемого  земельного участка путем вычитания  из рыночной стоимости единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, стоимости замещения  или стоимости воспроизводства  улучшений земельного участка.

 

Метод выделения  применяется, когда вклад улучшений  в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений  мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в  окрестности.

Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:

 

Сз = С - Су,

 

где Сз, - стоимость земельного участка,

 

С - стоимость объекта,

 

Су - стоимость  улучшений.

 Методы выделения используется для оценки земельных участков с типовой застройкой, по которым имеются продажи объектов-аналогов на рынке. Это существенно ограничивает сферу их применения. Так, метод выделения предполагает наличие развитого рынка застроенных участков, причем улучшения земельного участка должны быть сопоставимы с улучшениями объекта оценки. Кроме того, возникает проблема сопоставимости площади земельных участков объекта оценки и объектов аналогов.

 

                                        

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                Заключение

Подробно  изучив эту работу мы выяснили, что земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре. Оценка земли делится на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка. Существует три метода оценки земли:

1.доходный  метод (он самый используемый) - используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые;

2.сравнительный метод - широко используется в странах с развитым земельным рынком. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения);

3.затратный  метод -      совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.        

Доходный  метод включает в себя: метод капитализации  дохода,метод остатка и метод предполагаемого использования.

Сравнительный метод включает: метод сравнения  продаж и метод распределения.

Затратный метод  делится на: метод изъятия, метод  определения затрат на освоение и метод оценки городских земель.      

 

                     

 

 

 

 

                        Список используемой литературы  

 

1. Гранова И.В. Оценка недвижимости. Изд.:Питер,2002.-256с.

2. Материалы сайта www.allbest.ru.

3.Материалы сайта www.wikipedia.ru.

4. Оценка недвижимости; Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой; Москва, «Финансы и статистика», 2005.-496c.

5.Телпман  Л.Н. Оценка недвижимости.Изд.:Юнити-Дана,2007.-464с.