Методы оценки земли

• физические характеристики участка;

• данные о  взаимосвязи участка с окружением

Источниками этих данных являются:

• городские, районные и поселковые земельные  комитеты и органы. где осуществляется регистрация сделок с земельными участками;

•риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью.

•ипотечные  кредитные организации, оценочные  фирмы, периодическая печать и др.

Оценка методом  сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда  имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим  на рынке сделкам.

Необходимо  учитывать, что метод сравнения  продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или  их низкой достоверности, а также  при резких изменениях экономических  условий.

                    3.2.Метод распределения.

Метод распределения  предполагает, что для каждого  типа застройки земельного участка  существует определенная пропорция  между стоимостью земли и стоимостью улучшений. Метод основан на расчете  соотношения между стоимостью земли  и стоимостью возведенных на ней  строений. Главный недостаток метода распределения — сложность определения доли стоимости земли в общей стоимости единого объекта недвижимости. Эта доля может зависеть от достаточно большого количества факторов: типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки, возраста зданий (сооружений), их этажности и других факторов. Исходя из этого, в мировой практике считается, что данный метод не лает достоверных результатов и рекомендуется в качестве вспомогательного. Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного  типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется  даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

 

Глава 4. Затратный подход к оценке земельных участков. 

  Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Затратный подход включает:

• метод  изъятия;

• определение  затрат на освоение;

• оценки городских  земель по затратам на инфраструктуру и условиям типовых инвестиционных контрактов.

 Информация, необходимая для применения затратного  подхода:

- уровень  заработной платы;

- величина  накладных расходов;

- затраты  на оборудование;

- нормы прибыли  строителей в данном регионе;

- рыночные  цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

- расчет  стоимости земельного участка  с учетом наиболее эффективного  использования (Сз);

- расчет  затрат на новое строительство  оцениваемых строений (Снс);

- расчет  накопленного износа (Ин);

- физический  износ - износ, связанный со  снижением работоспособности объекта  в результате естественного физического  старения и влияния внешних  неблагоприятных факторов;

- функциональный  износ - износ из-за несоответствия  современным требованиям, предъявляемым  к подобным объектам;

- внешний  износ - износ в результате  изменения внешних экономических  факторов;

- расчет  стоимости улучшений с учетом  накопленного износа:

 Су = Снс - Ин;

- определение  итоговой стоимости недвижимости:

  С = Сз + Су

 Преимущества  затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный  подход является целесообразным  и/или единственно возможным в  следующих случаях:

- анализ  наилучшего и наиболее эффективного  использования земельного участка;

- оценка  общественно-государственных и специальных  объектов;

- оценка  объектов на малоактивных рынках;

- оценка  для целей страхования и налогообложения.

 Недостатки  затратного подхода:

1. Затраты  не всегда эквивалентны рыночной  стоимости.

2. Попытки  достижения более точного результата  оценки сопровождаются быстрым  ростом затрат труда.

3. Несоответствие  затрат на приобретение оцениваемого  объекта недвижимости затратам  на новое строительство точно  такого же объекта, так как  в процессе оценки из стоимости  строительства вычитается накопленный  износ.

4. Проблематичность  расчета стоимости воспроизводства  старых строений.

5. Сложность  определения величины накопленного  износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная  оценка земельного участка от  строений.

7. Проблематичность  оценки земельных участков в  России.

Затратный подход включает:

• метод  изъятия;

• определение  затрат на освоение;

• оценки городских  земель по затратам на инфраструктуру и условиям типовых инвестиционных контрактов.

                              4.1.Метод изъятия.

Метод изъятия  определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу  между рыночной стоимостью всего  объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной  стоимостью улучшений за вычетом  их износа. Данный метод расчета  стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Условия использования  метода изъятия:

•при определении  лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка  как свободного;

•если на рынке  отсутствуют данные о совершенных  сделках с незастроенными земельными участками.

Алгоритмы оценки земельного участка методом изъятия.

1-й  этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж. Если недостаточно информации по сопоставимым продажам, в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости объектов.

2-й  этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости может использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - это затраты на строительство  точной копии оцениваемого объекта  с использованием тех же строительных материалов, технологий, по такому же проекту, но в ценах на дату оценки Если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.

Стоимость замещения - это затраты в текущих рыночных ценах на строительство современного объекта с полезностью, равной полезности объекта оценки, но с использованием современных видов оборудования, материалов, проектов и технологий.

Стоимость воспроизводства  или замещения состоит из трех частей:

прямых затрат, косвенных затрат и прибыли предпринимателя.

Прямые затраты  непосредственно связаны со строительством объекта и включают:

•стоимость  строительного оборудования и материалов;

•заработную плату строительных рабочих;

• стоимость  эксплуатации строительных машин;

•стоимость  временных сооружений и инженерных сетей в период строительства;

• прибыль  и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты  необходимы для организации и  сопровождения процесса строительства. К ним относятся:

• затраты  на проектирование;

• затраты  на подготовку территории для строительства;

• все виды налогов;

• затраты  на отвод земельного участка;

• проценты по кредитам;

• расходы  на рекламу;

• страховые  платежи.

Прибыль предпринимателя - денежное вознаграждение, которое  ожидает получить предприниматель  в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект.

3-й  этап. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Физический  износ - уменьшение стоимости зданий или сооружений з результате физического  разрушения, т.е. потери их элементами своих первоначальных эксплуатационных характеристик. Физический износ возникает  под воздействием естественного  старения, неправильной эксплуатации, природных факторов.

Функциональный  износ - несоответствие конструктивных или объемно-планировочных характеристик  зданий или сооружений современным  требованиям рынка по планировке, техническому оснащению и дизайну. Данный вид износа - результат научно-технического прогресса в области архитектуры  и строительства, проявляется он в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и  т.п.

Внешний износ  вызывается неблагоприятными по отношению  к зданию или сооружению изменениями  внешних факторов (рыночных, финансовых, законодательных, физических и др.). Он приводит к уменьшению стоимости  зданий и сооружений в результате негативных изменений в области  земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, местоположения и т.п.

Физический  и функциональный износы делятся  на устранимый и неустранимый, внешний  износ, как правило, неустраним. Все вместе эти вид износа образуют накопленный износ здания или сооружения.

4-й  этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и coopужений величины накопленного износа для получения их остаточной стоимости на дату оценки.

5-й  этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениям остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.

При осуществлении  всех расчетов необходимо учитывать  временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату оценки. Метод изъятия  дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения  на соответствующем сегменте рынка  недвижимости.

Недостатки  метода изъятия:

•он может  дать необъективную оценку стоимости  зданий и сооружений, возраст которых  превышает 10 лет, поскольку с течением времен вероятность воспроизводства  устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета  накопленного износа возрастает;

•в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство  зданий и сооружений.

                    4.2.Метод определения затрат.

Метод определения  затрат на освоение применяется при  оценке незастроенных массивов земли  и позволяет определить общую  стоимость земли при условии  ее разделения на отдельные земельные  участки, которые за тем будут  проданы. Из денежной выручки от продажи  участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения  затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива  к отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельны участки - широко распространенная практика, поскольку способствуй более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной да любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.