Мировой рынок недвижимости

· специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

· любые специалисты  – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования  и обмена объектов недвижимости и управления рынком.

Различают следующие  основные процессы:

1. Создание развития  объекта недвижимости;

1.1 Организация системы  развития недвижимости;

1.2 Развитие территорий;

1.3 Создание (развитие) объекта  недвижимости;

2. Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;

2.1.Организация эксплуатации  и управления недвижимостью;

2.2.Управление объектом;

3. Товарный оборот  объектов недвижимости;

3.1.Организация системы  товарного оборота недвижимости;

3.2.Передача прав (правомочий) собственности на объект недвижимости и  регистрация сделки;

3.3.Финансирование товарного  оборота недвижимости

4. Управление рынком;

4.1.Исследование рынка;

4.2.Формирование и развитие  рынка;

4.3.Контроль и регулирование.

Инфраструктура рынка  недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.

Условно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

·   законодательную и нормативную базы рынка;

· систему общественного  контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками  рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

· систему мониторинга  и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);

· специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

а) органы координации  усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

б) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

в)саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

г) образовательных учреждений и информационных центров рынка  недвижимости;

д) некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и  инициаторов реформирования отдельных  сегментов рынков недвижимости.

В-третьих, инженерно-технологический  механизм, включающий в себя:

· эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке  недвижимости при проведении операций всех категорий;

· стандарты описания объектов недвижимости всех видов в  интересах операций с ними всех категорий;

· единое информационного  пространства рынка недвижимости и  обеспечение информационной открытости рынка;

· законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому  имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

· нормативные, инструктивные  и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

· банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

В-четвертых, психолого-поведенческий  механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

 
            2 Анализ современного состояния мирового рынка недвижимости

 

2.1 Формирование спроса и предложения  на мировом рынке недвижимости

 

Основными факторами, которые  действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в  обратной зависимости от цены.

Спрос на недвижимые объекты  формируется под влиянием многочисленных факторов

· экономические факторы: темпы экономического роста и  научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

· социальные факторы: структура  населения; плотность населения; число  семей; миграция населения; численность  населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

· природно-климатическая  среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип  почв; запас питательных веществ  в почве; экология.

· административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

· окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

· национальные и культурные условия, традиции населения.

· политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может  быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке  новой фабрики может вызвать  значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость. Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли.

Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

· ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

· продуктивностью земли;

· ценой конечного  продукта.

Предложение – это  количество объектов недвижимости, которое  собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Изменение предложения  объектов недвижимости на рынке может  быть реализовано:

· за счет строительства  новой или реконструкции существующей недвижимости;

·   за счет изменения типа использования;

· за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

 

2.2 Формирование цены на рынке недвижимости

 

Формирование цены на рынке недвижимости происходит под  воздействием внешних и внутренних факторов. Выделяют следующие группы внешних факторов:

• макроэкономические факторы;

• микроэкономические факторы;

• социальное положение в регионе.

Макроэкономические факторы  характеризуют экономические условия  в стране. К макроэкономическим факторам относят:

• валовой внутренний продукт (ВВП);

• уровень инфляции;

• ставки доходности по финансовым инструментам;

• деньги на руках у  населения;

• доходы населения;

• уровень занятости  трудоспособного населения;

• состояние торгового  баланса;

• индекс потребительских цен на товары и услуги.

В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычно около 1–3%).

 

2.3 Современное состояние мирового рынка недвижимости

 

На протяжении 2012 года мировая экономика демонстрирует стойкие тенденции к замедлению ее темпов, однако, эти показатели не обязательно могут сказаться негативно на рынке недвижимости. Еще с конца прошлого года рейтинговые агентства упорно занижали прогнозы динамики развития мировой экономики из-за кризиса, который проявился в некоторых странах Европейского Союза. Однако с начала 2012 года прогнозы стали изменятся в лучшую сторону. Положительные сдвиги были связаны со смягчением денежной политики мировых центральных банков и выделением финансовым институтам дополнительных сумм, которые должны пойти на санацию некоторых банков и кредитование реального сектора.

В настоящее время  во многих странах мира недвижимость постепенно дешевеет. Но на этом фоне заметно, что рынки недвижимости отдельных стран и городов с трудом переваривают инвестиции, которые хлынули в них со всего мира.

С 2000 года недвижимость во всем мире начала стремительно дорожать. Но в 2007 году начали лопаться пузыри на рынках недвижимости различных стран. В результате мировой рынок недвижимости распался на множество сегментов, которые стали развиваться по различным законам. 

Среди всех сегментов  мирового рынка недвижимости наибольший интерес вызывают два сегмента: значительно  перегретые до 2008 года рынки недвижимости и стабильные рынки недвижимости, которые идеально подходят для инвестиции капиталов в настоящее время.

К первому сегменту можно отнести недвижимость Ирландии, Греции, Португалии и Испании, которая стремительно падает в цене. Причем недвижимость этих стран дешевеет стабильно на 10% в год. 
Ну а ко второму сегменту можно отнести недвижимость Берлина, Лондона и Швейцарии. Именно в эту недвижимость активно хлынули инвестиции со всего мира.

В 2012 году самым большим позитивным моментом на мировом рынке недвижимости стало начало восстановления рынка недвижимости США, где падение цен на недвижимость приостановилось. Причем в 2012 году на 34% возросло количество новостроек по сравнению с 2011 годом.

Если перевести в  цифры темпов падения цен на недвижимость США, то можно заметить, что жилье, приобретенное шесть лет назад  за 200 тысяч долларов, в настоящий  момент стоит всего 124 тысячи долларов. Поэтому о полном восстановлении рынка недвижимости США говорить еще рано.

Восстановлению рынка недвижимости США будет способствовать то, что  население страны постоянно растет, а недвижимость существенно подешевела. Кроме того, правительство США  смогло удержать ипотечные ставки на очень низком уровне. Ну а обвалить американский рынок недвижимости в 2013 году могут банки, к которым в 2013 году должно перейти 1,5 миллиона объектов недвижимости. Это недвижимость ипотечных должников. Быстрая реализация этих объектов недвижимости может привести к очередному падению цен на недвижимость США.

Но гораздо больше проблем на рынке недвижимости Испании, где  цена за последние шесть лет упала  в два раза. Если в 2006 году стоимость квадратного метра жилья составляла 3,5 тысяч евро, то в 2012 году – 1633 евро. Но даже по самым низким ценам продать недвижимость Испании очень сложно – рынок сильно переполнен предложениями.

За последние 4 года около 400 тысяч испанских семей потеряло жилье, которое банки отобрали у ипотечных должников.

В настоящее время мировой рынок  недвижимости переживает перетекание  капиталов в стабильные регионы, что может привести к образованию пузырей на местных рынках недвижимости. Причем Центробанк Швейцарии уже признал эту опасность. Ведь местная недвижимость дорожает слишком быстро.

Другим аккумулятором мирового капитала стал рынок недвижимости Лондона, где стоимость элитной недвижимости за последние три года увеличилась на 52%. Произошло это за счет увеличения инвестиций из стран Ближнего Востока. Ведь зажиточные люди пытаются вывести свои средства из этого беспокойного региона.