Мировой рынок недвижимости

 

2.5 Формы государственного регулирования рынка недвижимости

 

На рынке недвижимости государство выполняет следующие  функции:

- идеологической и  законодательной инициативы (концепции  развития отдельных видов рынка  и программы их реализации);

- инвестора в приоритетные  отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

-профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

- эмитента государственных  и муниципальных ценных бумаг  под залог недвижимого имущества;

- регулятора, устанавливающего  правила и нормы функционирования  рынка недвижимости;

- верховного арбитра  в спорах между участниками  рынка недвижимости через систему  судебных органов;

- контролера устойчивости  и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов: 

1) государственные и  муниципальные органы и организации;

2) государственные и  иные нормативные акты.

В организационном отношении  государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

- путем прямого вмешательства,  т.е. административным способом; 
            - косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

- создание нормативной  базы — законов, постановлений,  инструкций, правил, положений, регулирующих  функционирование рынка недвижимости  в центре и в регионах;

- отбор и удостоверение  статуса профессиональных участников  рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

- установление обязательных  требований к содержанию и  качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам; 
- контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил; 

- введение запретов  и санкций за отступление от  нормативных требований при совершении  сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;

- выкуп в государственную  собственность любых объектов  недвижимости для общественных  нужд. 

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы  управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

1) системы налогообложения  имущества и льгот (ставки налогов,  освобождение от них);

2) регулирование учетной  ставки (дисконтной политики Центрального  Банка);

3) выпуска и обращения  жилищных сертификатов;

4) предоставления гражданам,  нуждающимся в улучшении жилищных  условий, безвозмездных субсидий  для жилищ и строительства на коммерческой основе;

5) реализации государственных  целевых программ;

6) амортизационной политики;

7) внешнеэкономической  деятельности.

 

3 Прогнозы мирового  рынка недвижимости

 

Как известно, прогнозы вещь неблагодарная, поэтому стоит сразу  сказать, что единого, общепринятого прогноза цен на недвижимость нет. На сегодняшний день нет понимания того, что будет с мировой экономикой и тем более, никто не будет прогнозировать цены на мировом рынке недвижимости в 2013, 2014 и 2015 годах.

Не смотря на это, специалисты  крупнейших аналитических центров, указывают на то, что цены нанедвижимость, которые были достаточно стабильны последнее время, в 2013-2015 годах, не смогут оставаться на прежнем уровне. И это дает нам основание полагать, что в ближайшее время мировому рынку недвижимости, не удастся избежать роста цен на жилье.

В качестве примера, рассмотрим ситуацию, на некоторых некогда популярных рынках курортного жилья Испании  и Болгарии, оценим их перспективы, и сделаем прогноз их рынка недвижимости на ближайшие годы.

По прогнозам специалистов в 2013 году испанская недвижимость подешевеет примерно на 6%, а стабилизация наступит только после 2014 года. Таким образом, достигнув дна в 2013 года (цены опустятся на 30 % по отношению к 2007 году) и после стабилизации в 2014, цены на недвижимостьв этой стране, начнут расти не ранее 2015 года. 

Но с другой стороны, по статистическим данным, сейчас в  Испании насчитывается не менее 1 миллиона предложений жилой недвижимости, которые не будут полностью распроданы вплоть до середины 2017 года, и, поэтому есть вероятность того, что ближайшие два – три года, с 2013 по 2015, цены на недвижимость в этой стране, упадут еще на 10-20%. 

Таким образом, получается, что тем, кто давно мечтал об испанском  доме у моря, можно извлечь выгоду из сложившейся ситуации в этой стране, приобретая упавшее в цене недвижимость, только вот нашим гражданам, сегодня рассчитывать на стабильный и недорогой ипотечный кредит, на покупку недвижимости, в европейском банке, довольно таки сложно. 

У болгарского рынка недвижимости также неутешительные прогнозы на ближайшие годы. По прогнозам экспертов падение цен на недвижимость этой страны, продолжавшиеся и в 2012 году, будет и в 2013 – 2015 годах. Специалисты настаивают на том, что именно в 2013 и 2014 годах, будет самое подходящее время, для покупки жилья в этой балканской стране.  

В 2012 году Болгария вошла  в Шенгенскую зону, а в 2014 году в  Болгарии отменят запрет на покупку  земли не резидентами. По мнению экспертов эти два события должны оказать влияние на рынок болгарской недвижимости.

Недавно вышел отчёт  аудиторской компании Ernst & Young, касающийся перспектив развития мирового рынка недвижимости. В этом отчёте содержатся поразительные и очень важные для нашей страны выводы – там говорится, что в ближайшие несколько лет Россия займёт лидирующие позиции на глобальном рынке недвижимости.

Самые крупные игроки на этом рынке отмечают стремительный рост привлекательности  Российской недвижимости. 

Надо сказать, что все  эти заключения носят вероятностный  характер. Если вы хотите узнать мнение экспертов на этот счет – то их мнение различно и верить их мнению, все  равно, что верить долгосрочному прогнозу погоды. 

Никто не может точно  спрогнозировать, что будет с  ценами на недвижимость в ближайшие 2013 – 2015 годы, как мировой рынок  недвижимости будет развиваться, в  каком векторе, и в каком направлении. Поскольку слишком большое количество всевозможных факторов могут, в той, или иной степени повлиять на рынок недвижимости, той или иной страны. 

Сегодня многие говорят, о якобы грядущей второй волны  кризиса, но точно никто не может  сказать, когда, в какой месяц  и день она начнется. Так примерно и с прогнозом цен на недвижимость, никто не знает, что будет с ценами на недвижимость. 

 

Основные выводы работы

 

Исследования, проведенные в данной работе, позволяют подтвердить  основную гипотезу исследования и сделать следующие выводы и обобщения.

При любом общественном устройстве особое место в системе  общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием  которого так или иначе связаны  жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. 

Рынок недвижимости является сложной полифункциональной подсистемой  экономической системы региона, высокий уровень развития которой, является необходимым условием успешного  функционирования экономики рыночного  типа. Кроме того, рынок недвижимости является основой системы региональных рынков, включающих рынок труда, капитала, товаров, и услуг.

Спрос на недвижимые объекты  формируется под влиянием многочисленных факторов, таких как: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение, структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень а также природно-климатическая среда, административные факторы, национальные и культурные условия, традиции населения, степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Из всего изложенного  выше, можно сделать вывод, что  недвижимость – основа национального богатства страны. Поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, а также в жизни любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

 

 

 

Список использованных источников

 

1  Бачуринская И.А. Формирование механизма регулирования процессов функционирования и развития регионального рынка недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2009. Выпуск 5(32). С.256-258. 0,3 п.л.

2 Бачуринская И.А. Институциональная структура рынка недвижимости: формирование и развитие // Вестник ИНЖЭК0НА. Серия: Экономика. 2008. Выпуск 3 (22). С.279-281.- 0,3 п.л.

3  Бузова И. А. Трансакции и трансакционные издержки на рынке недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2007. Выпуск 4 (17). С.41-51.- 0,85 п.л.

4  Бузова И. А. Трансакционные издержки и их количественная оценка на рынке недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2007. Выпуск 5(18). С.294-297.- 0,3 п.л.

5  Бузова И.А. Исторические аспекты институционального развития рынка недвижимости // Актуальные проблемы управления инвестициями и имуществом в регионе: сб. науч. тр. / Под ред.: С.Н. Максимова. СПб.: СПбГИЭУ, 2007.- 0,3 п.л.

6  Бутов В.И., Игнатов В.Г., Кетова Н.П. Основы региональной экономики. Учебное пособие. Москва, Ростов н/Д: издательский центр «МарТ», 2000.

7  Гутман Г.В., Мироедов A.A., Федин C.B. Управление региональной экономикой. М.: Финансы и стати-стика, 2002.

8  Долгих A.B. Управление развитием муниципального рынка недвижимости: Автореф. дис. . канд.экон.наук: 08.00.05. Тюмень, 2006

9 Европейские стандарты оценки 2000/ Пер. с англ. Г.И.Микерина, Н.В.Павлова, И.Л.Артеменкова.- М.: ОО «РОО», 2003.