Мировой рынок недвижимости

Да и на рынке недвижимости Берлина в 2012 году начал образовываться пузырь. Ведь в течение года недвижимость Берлина подорожала на 17%. Иностранных инвесторов недвижимость Берлина привлекает тем, что она гораздо дешевле недвижимости Лондона или Парижа. Да и экономика Германии отличается в последнее время завидной стабильностью, что способствует притоку иностранных инвестиций.

Российский рынок недвижимости

Тенденции мирового рынка  недвижимости и кризисные явления  в международной экономике не могли не отразиться и на рынке  недвижимости РФ. Сейчас по показателям первой половины 2012 года, кредитоспособность населения России вернулась на уровень, наблюдавшийся до начала кризиса. На конец 2011 года показатель просроченных кредитов был всего лишь 10%. Из общего количества кредитов, на ипотеку приходится около 1,5 трлн. рублей, и именно в ипотечном секторе наблюдается улучшения – проблемных кредитов стало намного меньше. Эксперты отмечают, что российский рынок недвижимости тоже демонстрирует оживление, заемщики стали погашать задолженности за счет продажи квартир.

Снижение стоимости  ипотечного кредитования способствовало тому, что 2011 год стал рекордным по числу выданных ипотечных кредитов. Ставки по ипотеке достигли своего минимума – 11% годовых. При такой  тенденции прогнозируется дальнейший рост ипотечного кредитования, однако есть небольшая вероятность повышения процентных ставок – до 12% годовых, что может замедлить рост рынка недвижимости.

Центральные банки Японии и Великобритании расширили программы  выкупа государственных облигаций  и есть предпосылки к тому, что в США могут инициировать выкуп ипотечных облигаций.

Центральный европейский  банк начал давать кредиты в неограниченных объемах, а Центробанк Китая снизил требования к резервным средствам  банков. Все эти факторы положительно сказались на состоянии мировой экономики и обеспечили ей некоторую поддержку.

 

Лидеры по безопасности инвестирования в недвижимость

Неопределенность, которой  характеризуется нынешнее состояние  европейского и российского рынков является причиной того, что инвесторы, учитывая тенденции мирового рынка недвижимости, стараются вкладывать средства не в растущие и рискованные рынки, а безопасные и проверенные рынки недвижимости.

В марте 2012года Международное агентство недвижимости Gordon Rock по итогам проведенного исследования сформировало рейтинг с точки зрения привлекательности инвестиций в недвижимость зарубежных стран.

ТОП-10 стран по привлекательности  инвестиций в недвижимость:

1. Германия

2. Великобритания

3. США 

4. Швейцария

5. Австрия

6. Франция 

7. Чехия

8. Израиль 

9. Италия

10. Латвия 

Первое и второе место  в рейтинге, как и в предыдущие годы, остались за Германией и Великобританией. Но третье место в текущем рейтинге привлекательности инвестиций в  недвижимость заняли США, потеснив Францию, существенно ослабившую свои позиции. Нельзя не отметить рост привлекательности инвестиций в недвижимость Швейцарии, что позволило ей занять четвертое место в рейтинге. Также в ТОП-10 инвестиционно привлекательных для россиян стран остались Австрия, Чехия, Израиль, Италия, Латвия, а вот недвижимость Кипра на этот раз оказалась за пределами «инвестиционной десятки».

Сейчас на принятие инвесторами  решения о целесообразности инвестирования в зарубежную недвижимость в наибольшей степени влияют опасения в отношении  будущего евро-валюты. Пессимистические настроения экспертов относительно будущего Евро передаются частным инвесторам и простым гражданам, имеющим определенные сбережения. Причем этот вопрос волнует далеко не только граждан Евросоюза, но и граждан очень многих других стран, в том числе россиян, часть накоплений которых находится в Евро – в валюте, за будущее которой еще полгода назад они были совершенно спокойны.

Как следствие, лидирующие позиции в текущем рейтинге привлекательности  инвестиций в недвижимость заняли страны, обладающие не только сильнейшими экономиками, но и дающие инвесторам возможность диверсифицировать свои валютные риски, проинвестировав в недвижимость Германии - в евро, в Великобритании - в фунтах стерлингов, в США - в долларах, а в Швейцарии – во франках.

Лидерство Германии в рейтингах привлекательности инвестиций в недвижимость неоспоримо уже несколько лет. На Германию приходится более 25% инвестиционных запросов - и это не удивительно, поскольку именно в Германии российские инвесторы могут найти оптимальную комбинацию из невысокой, по европейским меркам, стоимости недвижимости, достаточно высокого рентного дохода, гарантированного долгосрочными договорами аренды, возможности кредитования до 70% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости, возможности получения ВНЖ при инвестициях от 250 тыс.евро. Лидерство Германии по инвестиционной привлекательности у россиян базируется также и на том, что Германия занимает либо лидирующее место, либо находится в ТОП-3 по привлекательности практически во всех сегментах коммерческой, доходной и гостиничной недвижимости.

В 2011 году немецкий рынок  недвижимости продемонстрировал впечатляющий рост объемов инвестиций. Так, объем  инвестиций в торговую недвижимость в Германии в 2011 году в сравнении  с 2010 годом оказался выше на 39%, объем инвестиций гостиничную недвижимость – выше на 23%, а в жилую недвижимость – выше на 59%. В текущей экономической ситуации международные инвесторы стремятся сохранить капитал, приобретая объекты на стабильном рынке недвижимости Германии. И российские инвесторы находятся в этом мировом инвестиционном тренде.

Занимая второе место  в рейтинге, Великобритания, тем  не менее, благодаря уникальному  статусу Лондона исторически  лидирует в предпочтениях россиян  в сегменте гостиничной недвижимости и в премиальном сегменте рынка жилой недвижимости. Также немаловажным фактором, способствующим инвестиционной привлекательности британской недвижимости, является широкий диапазон инвестиционных бюджетов: от десятков тысяч фунтов при инвестировании в студенческую недвижимость и гостиничные номера – до сотен миллионов фунтов при покупке престижных отелей в Лондоне.

Третье место США  в рейтинге можно объяснить, во-первых, начавшимся в прошлом году выздоровлением американского рынка недвижимости: в частности в наиболее популярном у международных (и российских) инвесторов штате Флорида в 2011 году отмечен более чем 10%-ный рост стоимости недвижимости. Во-вторых, многие российские инвесторы имеют денежные активы в долларах, которые существенно подешевели с начала 2012 года и одним из оптимальных способов «ликвидации» которых является покупка недвижимости на «родине доллара». Поэтому не случаен интерес к инвестициям в недвижимость США как со стороны мелких и средних российских инвесторов, так и со стороны крупнейших российских финансовых групп, недавно анонсировавших планы по инвестированию миллиардов долларов в американскую недвижимость.

Значительное усиление позиции Швейцарии в рейтинге обусловлено, с одной стороны, стремлением  российских инвесторов к валютной диверсификации своих портфелей недвижимости, а с другой стороны, возможностью привлечения долгосрочного кредитования в швейцарских банках по очень низким ставкам – от 2.5% годовых.

И, наоборот, нельзя не отметить ослабление позиции Франции в  рейтинге привлекательности инвестиций в недвижимость, которое обусловлено, во-первых, резким сокращением объемов кредитования французскими банками на покупку недвижимости, а во-вторых, тем, что международные инвесторы, выбирая между Францией и Германией, как двумя ведущими экономиками евро-зоны, в большинстве случаев все-таки делают свой «евро-выбор» в пользу Германии.

Как и в прошлом  году, в ТОП-10 стран, наиболее привлекательных  для российских инвесторов, присутствуют Австрия, Чехия, Израиль, Италия и Латвия. Вместе с тем, из «десятки» выбыл Кипр - по причине затруднений, испытываемых кипрской экономикой, и, как следствие, по причине роста инвестиционных рисков, а также в связи со значительным ростом кредитных ставок при покупке недвижимости.

 

Рейтинг стран по стоимости  жилья

В III квартале 2012 года недвижимость в странах Южной Европы ощутимо подешевела, в то время как в Западной, Центральной и  Северной Европе цены оставались стабильными или имели тенденцию к небольшому росту.

Рынок США постепенно оживает, здесь зафиксирован наибольший рост цен в квартальном исчислении.

В годовом исчислении среди рассматриваемых стран больше всего подорожало жилье в Бразилии и Дубае, а подешевело заметнее всего в Испании.

Арендные ставки заметно  выросли в Дубае и Германии.

Вырос объем капиталовложений в мировой рынок коммерческой недвижимости, однако инвесторы стали с опаской относиться к странам Южной Европы.

Спрос со стороны россиян растет или остается стабильным в большинстве рассматриваемых стран.

 

Таблица 1- Цены на недвижимость в III квартале 2012данные Национального института статистики Болгарии,Savills, HSH Nordbank, Idealista, Zillow, Reidin, Национального бюро статистики Финляндии,FNAIM, Numbeo, Cluttons

Страна	Средняя цена,  евро/м²	Динамика цен, %
		За квартал	За год
Болгария	441	−0,5	−2,2
Бразилия	1 524	н/д	15,2
Великобритания  (центральный Лондон)	17 647	0,5	5,1
Германия	2 487	0,5	8,4
Испания	1 566	0,0	−9,5
Италия   (Милан, Рим, Неаполь)	3 941	−1,9	−1,7
Китай	2 334	н/д	−1,2
ОАЭ (Дубай)	2 313	4,9*	14,0
США	966	4,8	10,9
Турция	804	1,7	12,2
Финляндия	2 232	1,1	1,8
Франция	3 475	−0,6	−1,1
* По отношению к  I кварталу 2012

 

2.4 Основные тенденции мирового рынка недвижимости

 

Можно выделить следующие  основные тренды развития мирового рынка  недвижимости:

1) мировой рынок жилья становится глобальным;

2) рынки европейских  стран и США после почти  десятилетнего роста

цен находятся в переходном состоянии, скатываясь в рецессию;

3) центры строительной  активности переносятся в Азию  и страны

Персидского залива;

4) жилье в Европе  и США за последние годы  стало недоступным для

большинства граждан;

5) в большинстве стран  запущены масштабные программы  по строи-

тельству социальногожилья.

Данные тенденции затронули  и Россию как глобального игрока. Поэтому следует отметить, что внутренние резервы роста строительной отрасли в настоящее время практически исчерпаны, дальнейшая динамика ее развития, основной тренд нового экономического цикла жилищного рынка будет зависеть от действий государства. А от этого, в свою очередь, будут зависеть цены на жилье и доступность жилья для населения страны.

По результатам четвертого квартала 2012 года Россия стала одним  из ведущих игроков на глобальном рынке недвижимости. Согласно очередному глобальному обзору коммерческой недвижимости Королевского института сертифицированных оценщиков недвижимости -RICS, Россию в отличие от Европы ожидает благоприятный период для заключения сделок с недвижимостью.

Россия сегодня находится на восьмом месте в рейтинге по вводу новых объектов жилья. Этот показатель продолжает увеличиваться, и сейчас нашу страну опережает лишь Таиланд. Кроме этого, Россия обгоняет США, а также Скандинавские страны и Германию по инвестиционным ожиданиям. А по капитализации большинством респондентов России отдано ведущее место в мире. Эксперты полагают, что рост арендной платы и нехватка площадей способны стимулировать развитие на региональных рынках. Однако многие специалисты проявили недовольство ситуацией сложившейся с восстановлением и дальнейшим использованием аварийной недвижимости. В этой области потребуется более гибкий подход, тем более что арендаторами вполне могут сниматься помещения, к примеру, на территориях отреставрированных заводов.

Сегодняшние настроения Европы остаются негативными, хотя уместно  говорить о некотором увеличении притока инвестиций, считают исследователи  рынка. Здесь помогает программа  прямых монетарных операций ЕЦБ, которой  предложен выкуп неограниченного  числа гособлигаций стран-должников. Надо отметить, что удалось избежать распространения долгов по эффекту домино. И все же результативности недостаточно для поддержки реального сектора экономики, а по частному сектору не хватает арендаторов. Экономика многих стран, к примеру - Германии, стабилизировалась именно благодаря действиям ЕЦБ. Экспертами ожидается, что восстановление экономики возможно в среднесрочном периоде, однако 2013 год может оказаться сложным.