Недвижимость как объект инвистирования

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

 

Сибирский федеральный университет

Институт экономики, управления и природопользования

 

Кафедра финансов и кредита

 

 

 

 

Курсовая работа

 

«Недвижимость как объект инвестирования».

 

   

 

 

 

 

                                                         

                                                                 Выполнила:

                                                                 Студентка экономического 

                                                                 факультета 3 курса

                                                                 группы Э-30

                                                                 Клинюшина Ольга Николаевна

                                                               

 

                                                                 Проверила:

                                                                 Кандидат экономических наук,

                                                                 доцент

                                                                 Черных Марина Николаевна

 

 

 

 

 

Красноярск, 2012

Содержание

 

Введение3

1. Недвижимость как объект инвестирования5

1.1. Понятия недвижимости и рынка недвижимости5

1.2. Особенности инвестирования  в недвижимость8

1.3. Источники финансирования в недвижимость11

2. Оценка стоимости объектов недвижимости16

2.1. Методы оценки стоимости недвижимости16

2.2. Определение прироста стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода19

2.3. Определение прироста стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода на примере филиала ООО «Газпром трансгаз - Кубань»23

Заключение30

Список использованных источников 31

Приложение33

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с  объектами недвижимости, которые  выступают в качестве средств  производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).

Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые  дома, дачи, квартиры, гаражи, которые  выступают в качестве предметов  потребления.

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного  производства, являются базой хозяйственной  деятельности, развития предприятий  и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями  товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и  организаций и возникновение  различных организационно-правовых форм собственности привели к  качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно  решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

Но, рынок недвижимости, являясь  частью инвестиционного рынка, имеет  уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в  объекты недвижимости и систему  экономических отношений, которые  возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между  строителями и инвесторами при  купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Целью данной курсовой работы является анализ инвестиций в недвижимость в современной России.

Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:

• выявить особенности анализа рынка недвижимости в современной России;
• определить само понятие недвижимости, организационно-правовые особенности недвижимости как объекта инвестиций;
• рассмотреть методы оценки стоимости недвижимости;
• определить стоимость объекта недвижимости на основе доходного подхода;
• сделать выводы по проделанной работе.

Объект исследования - недвижимость как объект инвестирования, предмет исследования - современный рынок недвижимости.

Информационной базой  исследования стали нормативно-правовые акты, учебная литература, материалы периодической печати.

Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников и приложений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Недвижимость как объект инвестирования

1.1. Понятия недвижимости и рынка недвижимости

 

Согласно Гражданскому кодексу  РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимости относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания и  космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [1].

Вещи, не относящиеся к  недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе [2].

Но как таковое понятие «рынок недвижимости» в российском законодательстве отсутствует, но следует понимать, что рынок  недвижимости – это сложная взаимосвязанная структура, целью которой является реализация интересов покупателей и продавцов.

Сущность рынка недвижимости проявляется в особенностях данного рынка, его закономерностях, тенденциях развития, которые в совокупности представляют собой единую систему специфических рыночных механизмов, обеспечивающих деятельность субъектов рынка недвижимости в области создания и управления объектами недвижимости, а также оборота прав на недвижимость. Из многообразия определений рынка недвижимости можно выделить два основных, которые наиболее точно отображают сущность рынка:

1. Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка) [3].
2. Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования [4].

В систему рынка недвижимости включены отношения, возникающие:

• при создании объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками, строительными организациями, государством и конечными пользователями объектов недвижимости;
• при эксплуатации объектов недвижимости – между управляющими компаниями и собственниками, собственниками и государственными организациями, управляющими и пользователями, и пр.
• при обороте имущественных прав на объекты недвижимости – между покупателями и продавцами, арендаторами и арендодателями, и т. д.

Рынок недвижимости связан с оборотом на нем объектов недвижимости, которые являются специфическим видом товара. В отличие от других видов рынка, рынок недвижимости имеет ряд особенностей, которые нужно учитывать при совершении сделок и операций на рынке. К этим особенностям

относятся:

• локализация рынка недвижимости, которая связана с абсолютной неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости, большой зависимостью цены от местоположения объекта недвижимости;
• недостаточная степень открытости рынка недвижимости, связанная с тем, что многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный, конфиденциальные характер, а публичная информация зачастую является неполной;
• ограниченное количество продавцов и покупателей на рынке;
• низкая эластичность предложения, т.е. при росте спроса и цен практически невозможно построить сразу много новых объектов недвижимости, при этом сами здания и сооружения долговечны, а земля практически вечна;
• спрос на рынке носит изменчивый характер, как во времени, так и в пространстве;
• цикличный характер рынка недвижимости. Развитие рынка недвижимости в России и его цикличность практически не совпадает во времени с циклическим развитием других отраслей экономики;
• оформление сделок с недвижимостью связано с относительно большим количеством регистрационных действий юридическими сложностями;
• для рынка характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий.

Несмотря на наличие определенных особенностей по сравнению с финансовыми активами в других отраслях экономики, объекты на рынке недвижимости могут быть рассмотрены и как часть общего портфеля инвестиций, позволяющие снизить риск вложений. Таким образом, рынок недвижимости представляет собой сферу инвестирования в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с объектами недвижимости [5].

Объекты рынка недвижимости могут быть приобретены как товар, необходимый для процессов производства и для потребления в личных целях. Таким образом, сами объекты недвижимости могут рассматриваться как товар особого рода.

Исходя из этого, можно  считать, что рынок недвижимости – часть рынка товаров. Определяя недвижимость как товар, необходимо учитывать три основных фактора:

1. во-первых, физическую составляющую объекта недвижимости (к ним можно отнести характеристики, описывающие площадь объекты, материалы, из которых возведен объект и другие технические характеристики);
2. во-вторых, организационно правовые характеристики объекта недвижимости (в большинстве случаев – реализация имущественных прав на объект недвижимости);
3. в-третьих, экономические характеристики объекта недвижимости, определяющие представление о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения, и т. п.).

Объекты и виды сделок, осуществляемых на рынке недвижимости, образуют существенный объем информации, необходимой для  реализации объектов недвижимости как  товара на рынке. Таким образом, рынок недвижимости, одновременно являясь составляющим других рынков, представляет собой отдельную уникальную инфраструктуру.

 

1.2. Особенности инвестирования в недвижимость

 

В настоящее время стремительное  развитие претерпевает и российский рынок недвижимости: появляются новые крупные игроки, объекты инвестирования, а доходность остается пока самой высокой в Европе. Вместе с тем выявлен ряд проблем, затрудняющих ускорение притока инвестиций в данный сектор: отсутствие широкого выбора объектов для инвестирования, несовершенство земельного и градостроительного законодательства, высокие риски и издержки на ранних стадиях развития (девелопмента) земельного участка, забюрократизированность, высокие транзакционные издержки [6, С. 138].

Инвестиции в недвижимость характерны для тех инвесторов, которые заинтересованы в инвестициях на долгосрочный период, не так озабочены проблемой ликвидности и размера вложений. Это могут быть частные инвесторы, хорошо знающие определенный локальный сегмент рынка недвижимости, а также институциональные инвесторы (пенсионные фонды, банки, страховые компании и т.п.), сталкивающиеся с проблемой размещения своих средств в долгосрочные и надежные первоклассные активы.

Институциональные инвесторы  заинтересованы вкладывать средства только в первоклассные объекты недвижимости, то есть в здания, удачно расположенные, характеризующиеся высоким качеством, современными инженерными системами, а также заполненные арендаторами с устойчивой платежеспособностью. Это так называемые объекты инвестиционного уровня, способные долгие годы обеспечивать своих владельцев стабильными денежными потоками.