Недвижимость как объект инвистирования

В случае определения базы для налогообложения специализированной собственности затратный подход также является основным методом  определения стоимости. К базовой стоимости земельных участков и улучшений применяются различные ставки налогообложения, что обусловливает необходимость раздельной оценки объектов недвижимости. Техника такой оценки основывается преимущественно на затратном подходе.

Таким образом, затратный  подход определения рыночной стоимости не-

движимости является, с  одной стороны, обязательным элементом процедуры определения рыночной стоимости, а с другой – зачастую единственным инструментом для получения представления стоимости недвижимости.

Вместе с тем затратный  подход имеет свои ограничения:

• для объектов со значительным сроком службы возникают трудности с

определением величины износа;

• во многих случаях при применении затратного подхода необходима корректировка полученных результатов, поскольку уровень стоимости, определяемый затратным методом, может соответствовать рыночной цене данного объекта оценки только при сбалансированном рынке недвижимости.

Расчет стоимости недвижимости на основе затратного подхода включает следующие этапы:

1. Расчет стоимости земельного участка.
2. Расчет полной стоимости строительства
3. Оценка износа объекта оценки.
4. Оценка рыночной стоимости объекта оценки (п.1, 2, 3).

2. Доходный подход.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два  источника дохода:

• арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;
• часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости.

Если объект недвижимости по своему функциональному назначению предназначен для ведения специфического бизнеса (например, гостиницы, рестораны и др.), то объект оценивается с точки зрения его коммерческого потенциала.

Так как в основе доходного  подхода лежит принцип ожидания будущих выгод, то выгода от владения собственностью включает право получать все регулярные доходы во время владения, а также доход от продажи собственности после окончания владения (стоимость реверсии).

К недостаткам доходного  подхода можно отнести то, что:

• в основе лежит прогнозирование, а не фактическая информация;
• подход дает довольно надежные результаты только в случае возможности

четкого прогнозирования  денежных потоков, предполагаемых затрат, процентной ставки дохода на длительную перспективу;

• в условиях нестабильной экономики осуществление точного прогнозирования представляется весьма сложным и требует высокой квалификации оценщиков.

Однако наряду с этими недостатками у доходного подхода есть и преимущества:

• при этом подходе принимаются во внимание ожидания относительно будущих доходов;
• учитывается рыночная ситуация, поскольку построение коэффициента капитализации и ставки дисконта учитывает риск инвестиций в оцениваемый объект относительно общего инвестиционного риска;
• доходный подход является единственным, позволяющим оценить будущую доходность оцениваемого объекта.

В рамках доходного подхода  выделяют два основных метода:

1. метод прямой капитализации;
2. метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтированных денежных потоков).

3. Сравнительный подход.

Сравнительный подход основан  на принципе замещения, который предполагает, что при наличии на свободном и конкурентном рынке объектов, сходных по своим характеристикам, покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему может обойтись покупка объекта, аналогичного по полезности [11, С.36].

Сравнительный подход имеет  ряд недостатков:

• игнорирование перспектив развития предприятия в будущем;
• потребность сбора информации по большому количеству аналогов, что является достаточно трудоемким процессом;
• необходимость выполнения сложных корректировок в процессе нивелирования различий оцениваемого объекта и аналога для определения итоговой величины стоимости.

В качестве достоинств сравнительного подхода можно выделить:

• определение цены объекта на основе фактической цены купли-продажи

сходных предприятий с  использованием корректировок, обеспечивающих сопоставимость аналога с оцениваемым объектом;

• реальное отражение спроса на данный объект инвестирования.

Сравнительный подход представлен методом сравнения продаж.

Проанализировав существующие подходы к оценке недвижимости, можно выделить недостатки и достоинства каждого [ПРИЛОЖЕНИЕ А].

 

2.2. Определение прироста стоимости объекта недвижимости на основе

доходного подхода 

 

Доходный подход в оценке недвижимости позволяет провести прямую оценку стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых будущих  доходов, генерируемых этим объектом [12]. Приведенная к текущему моменту стоимость бедующих доходов, т.е. их дисконтированная стоимость, служит ориентиром того, сколько готов заплатить за оцениваемый объект потенциальный инвестор.

Применение этого подхода  предполагает необходимость расчета  величины доходов, получаемых от владения недвижимостью, как в предыдущее и текущее время, так и в  будущем. Поэтому одним из первых этапов при оценке недвижимости является определение полученных и расчет и прогнозирование будущих доходов.

Прогнозирование дохода от недвижимости основывается на следующем. Вкладывая капитал в недвижимость для ее использования в производственно-коммерческой или иной деятельности, инвестор рассчитывает в результате получить определенные материальные, финансовые или иные выгоды. Значительная часть этих выгод  может быть выражена в виде финансовых результатов, в число которых  входят:

• поток денежных средств (текущие денежные поступления):
• экономия на налогах:
• будущие доходы от арендной платы:
• доходы от перепродажи недвижимости:
• уменьшение ипотечного долга.

Задача аналитика заключается  в том, чтобы, рассчитав текущую  стоимость всех будущих доходов  и финансовых выгод, на их основе определить текущую стоимость объекта недвижимости, приносящего эти доходы. Изучая объект доходной недвижимости, аналитик принимает  во внимание наиболее важные для него параметры - стоимость зданий, сооружений, инфраструктуры и земельного участка, долгосрочные кредиты (ипотечные кредиты).

Установив величину доходов  за предыдущие периоды, необходимо определить тенденцию их развития в будущем  и рассчитать их прогнозные значения [13]. Именно прогнозные значения доходов служат основой для оценки объектов недвижимости при использовании доходного подхода.

При использовании доходного  подхода для оценки недвижимости точность оценки в значительной степени  зависит от точности прогнозируемых доходов. На величину доходов оказывает  влияние множества факторов: состояние  рынка недвижимости на момент оценки и тенденция его развития в  перспективе; местоположение земельного участка и качество сооружений на нем; наличие инфраструктуры, в том  числе коммуникаций, связывающих  объект недвижимости с окружающей средой, и т.д. Учет и оценка этих факторов должна лечь в основу прогноза. Основная расчетная величина для оценщика - чистый операционный доход от недвижимости.

Для определения чистого  операционного дохода необходимо, прежде всего, установить степень стабильности получаемых от недвижимости доходов. Под  стабильным доходом понимается доход, обычно получаемый от использования  оцениваемой недвижимости в течение  типичного года в прогнозном периоде, приведенный к моменту оценки. При расчете стабильного дохода из расходов исключаются затраты, носящие  разовый характер, т.е. нетипичные при  повседневной эксплуатации объекта. Источниками  информации для определения доходов  и стабильности доходов могут  быть: собственник объекта недвижимости; данные, собранные на рынке недвижимости; сведения, полученные от арендаторов  и менеджеров объекта недвижимости.

При расчете чистого операционного  дохода необходимо учитывать расходы, предназначенные для замены элементов  недвижимости с непродолжительными сроками службы. Эти расходы (резерв на замещение) наряду с текущими операционными  расходами необходимо вычесть из действительных валовых доходов. Прогнозирование  резерва замещения производится исходя из времени приобретения и  ориентировочных сроков службы элементов, подлежащих замене.

Определение стоимости объекта  недвижимости на основе доходного подхода  возможно двумя методами: методом  дисконтирования денежных потоков  и методом прямой капитализации  дохода. Определение стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится путем прогнозирования будущих доходов, которые потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости, с последующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконтирования (требуемой инвесторами ставке дохода на инвестиции), выбранной с учетом риска инвестирования в данную недвижимость.

В качестве потока доходов  используется чистый операционный доход - действительный валовой доход от объекта недвижимости за вычетом  текущих операционных расходов и  резерва на замещение, т.е. рассматривается  поток доходов до вычета процентов  по обслуживанию долговых обязательств и налогов [14, С.19]. Применение в расчетах величины чистого операционного дохода, позволяет не учитывать различия между разными объектами собственности в структуре капитала и выплате налогов, что делает оценку стоимости разных объектов имущества более сопоставимой. Поскольку деньги даже в условиях полной определенности будущего имеют переменную стоимость, поток доходов, которые получены в будущем, необходимо дисконтировать (привести к сегодняшнему дню), просуммировать и, кроме этого, учесть стоимость объекта при реверсии - возможной перепродажи в будущем.

Второй метод оценки недвижимости в рамках доходного подхода - определение  стоимости объекта недвижимого  имущества методом прямой капитализации  дохода с использованием коэффициента капитализации при условии получения  стабильного дохода в длительном периоде (прямая капитализация).

Величину коэффициента капитализации  можно рассчитать тремя способами:

1. кумулятивным методом на основе суммирования безрисковой ставки дохода с компонентами, учитывающими величину риска, характерную для инвестирования в данный объект недвижимости;
2. исходя из анализа рыночных данных, т.е. делением чистого дохода, приносимого сопоставимыми объектами недвижимости, на цену их фактической продажи с последующим адекватным усреднением;
3. на основе требуемой ставки доходности (в качестве которой можно принять ставку дисконтирования) за вычетом темпа роста потока доходов.

Важной особенностью расчета  коэффициента капитализации в оценке недвижимости является необходимость  учета остаточной стоимости объекта  в момент ее перепродажи в будущем. Если вероятность снижения стоимости  объекта в будущем велика, то при  расчете коэффициента капитализации  необходимо учесть норму возмещения основной суммы инвестированного капитала. Кроме этого, выбор коэффициента капитализации должен быть тщательно  обоснован с учетом разного рода рисков.

 

2.3. Определение прироста стоимости объекта недвижимости

на основе доходного подхода  на примере филиала 

ООО «Газпром трансгаз – Кубань»

 

Для повышения экономической  эффективности необходимо увеличивать  интенсивность производства, искать пути снижения себестоимости продукции. Одним из возможных путей решения  данного вопроса является инвестирование в основные средства, в частности  в оборудование. Инвестиционная деятельность предполагает формирование инвестиционных проектов.

Реализация производственного  инвестиционного проекта длительностью  восемь лет. Запланированные капитальные  вложения на сумму в 17,7 млн. рублей осваиваются  в первый год.

Все работы по реализации проекта  производятся на основной производственной площадке филиал ООО «Газпром трансгаз-Кубань», все производственные и складские помещения принадлежат предприятию, земельный участок принадлежит на праве собственности.

Стоимость проекта по реконструкции  заводского помещения:

1. Объем общестроительных работ с учетом стоимости строительных материалов 4, 596 млн. руб.;
2. Электромонтажные работы  0,250 млн. руб.;
3. Стоимость электротехнических материалов 0,150 млн. руб.;
4. Система вентиляции 1,274 млн. руб.;
5. Система регулируемого  люминесцентного освещения 0,270 млн. руб.
6. Материалы для водоснабжения и отопления 0,236 млн.руб.;
7. Стоимость технологического оборудования 8,817 млн.руб.;
8. Сумма таможенных платежей  1,732 млн.руб.;
9. Стоимость демонтажа оборудования 0,125 млн.руб.;
10. Стоимость монтажа оборудования 0,250 млн. руб.;