Недвижимость как объект инвистирования

Анализ рынка недвижимости позволил выявить его фундаментальные свойства, делающие непохожим данный вид вложений на инвестиции в традиционные инструменты фондового рынка – акции и облигации:

1. бессрочность, что определяется очень длительными сроками службы зданий, а также тем, что земля, на которой они расположены, вообще не амортизируется со временем (сходство с акциями);
2. денежные потоки являются обещанными, поскольку определяются на основе заключенных контрактов (сходство с облигациями). В то же время инвестор выигрывает при благоприятной конъюнктуре как за счет возможного роста стоимости земли (в то время как стоимость облигации стремится с течением времени к номиналу), так и за счет предусмотренной возможности увеличения арендных ставок в договоре аренды.

В структуре современного рынка недвижимости выделяется несколько взаимосвязанных субрынков. Во-первых, это рынок аренды, где определяется равновесная арендная плата. Во-вторых, это непосредственно инвестиционный рынок, где осуществляется купля-продажа готовых объектов и определяется равновесная стоимость недвижимости. В-третьих, это рынок строительства (девелопмента). Если стоимость недвижимости больше затрат на строительство (с учетом стоимости денег во времени), то происходит строительство новых зданий [7].

Одним из наиболее серьезных  моментов, отражающихся на инвестиционной привлекательности недвижимости, эксперты признают степень рискованности предприятия. Здесь следует упомянуть те риски, которые могут возникнуть в процессе работы инвестора на рынке и связаны с возможными колебаниями в системе спрос–предложение. В качестве противопоставления этим рыночным рискам эксперты предлагают заключение долгосрочных договоров аренды, диверсификацию портфеля, а также инвестирование в высококлассную элитную недвижимость. Именно эти способы могут помочь потенциальным вкладчикам обезопасить себя от рыночных рисков.

Ко вторым по значимости и опасности относятся риски  рыночной ликвидности. Впрочем, считается, что им практически не подвержены крупные инвесторы, заключающие долгосрочные договоры. В результате ценовых колебаний могут возникнуть так называемые секторно − отраслевые риски. В случае если недвижимость обесценивается по какой-либо причине в определенном районе, инвестор сталкивается с региональными рисками. Они вполне преодолимы, если применять территориальную диверсификацию своего бизнеса, то есть вкладывать деньги в недвижимость разных регионов и даже стран.

Наименее опасный риск для рынка недвижимости – это  риск инфляции. В этом смысле работа со строящимися объектами уникальна. Чем интенсивнее цены ползут вверх, тем больше разрыв между рыночной и инвестиционной стоимостью, а значит, тем больше выгода для инвестора.

Существует ряд особенностей недвижимости, отличающих этот актив от традиционных финансовых инструментов, которые необходимо учитывать при формировании агрегированного портфеля инвестиций и применении портфельной теории:

• низкая ликвидность рынка недвижимости, неделимость объектов;
• низкая информационная эффективность рынка для «внешних» по отношению к локальному рынку инвесторов, высокие барьеры входа на рынок;
• высокие транзакционные издержки;
• особенный механизм формирования ожиданий и стабильность стоимости актива;
• невозможность сильно варьировать степень доходности и риска инвестиций;
• необходимость профессионального управления;
• неоднородность объектов недвижимости;
• многообразие юридических прав и интересов при операциях с недвижимостью;
• особенности налогообложения;
• эффект избыточного строительства из-за длительных сроков возведения зданий [6, С. 140].

Все вышеперечисленные особенности  определяют особый характер поведения доходности недвижимости, непохожий на динамику ценных бумаг. Это определяет невозможность использования коротких временных интервалов при оценке доходности и риска инвестиций в недвижимость. Применение корректировок портфельной теории для недвижимости даже на развитых рынках затруднено из-за отсутствия достаточной теоретической базы, а также сложностей с измерением показателей, отражающих особенности рынка недвижимости.

 

1.3. Источники финансирования  в недвижимость

 

Основными формами финансирования инвестиционных проектов являются:

1. акционерная форма финансирования;

Акционерное финансирование представляет собой форму получения необходимых денежных средств и других инвестиционных ресурсов для реализации инвестиционных проектов путем выпуска и продажи предприятиями и организациями – инвесторами ценных бумаг (акций и облигаций) [7, С. 209].

При выпуске ценных бумаг  инвесторы предлагают покупателям  приобрести их на определенных условиях. При этом покупатели (собственники) ценных бумаг приобретают право  на получение дохода как в виде денежных выплат, так и в виде увеличения своей доли в уставном капитале предприятия, выпустившего ценные бумаги, только в будущем – после  создания или модернизации производства, выпуска и реализации продукции  и получения прибыли.

2. государственное (бюджетное) финансирование;

Государственное финансирование инвестиционных проектов осуществляется прежде всего в рамках государственных  и региональных инвестиционных программ. Федеральные целевые инвестиционные программы являются эффективным  инструментом государственного воздействия  на инвестиционную деятельность в стране в целом и отдельных регионах, на экономическое развитие регионов.

Государственное участие  в финансировании инвестиционных проектов направлено в основном на поддержку  проектов, имеющих важное значение для экономики, а также на сохранение государственного контроля над соответствующими секторами экономики. Указанное  участие осуществляется в пределах государственных бюджетных ассигнований на инвестиционные цели и в рамках государственных инвестиционных программ.

3. государственные внешние заимствования;

Государственные внешние  заимствования Российской Федерации  производятся в связи с недостатком  собственных средств для реализации инвестиционных проектов и программ федерального и регионального уровня, а также для реализации крупных  проектов на приоритетных направлениях развития экономики страны.

В Российской Федерации  государственные внешние заимствования – внешние инвестиции – осуществляются в следующих формах [8]:

• создание организаций с долевым участием иностранного капитала (совместных организаций);
• создание организаций, полностью принадлежащих иностранным инвесторам, их филиалов и представительств;
• приобретение иностранным инвестором в собственность организаций, имущественных комплексов, зданий, сооружений, долей участия в существующих организациях, акциях, облигаций и других ценных бумаг;
• приобретение прав пользования землей и иными природными ресурсами,  а также иных имущественных прав;
• предоставление займов, кредитов, имущества, имущественных прав и т.п.
4. ипотечное кредитование;

Для финансового обеспечения  инвестиционной деятельности, в частности  для модернизации производства, реконструкции и технического перевооружения, капитального строительства, предприятие вынуждено обращаться за кредитом к банкам и другим финансово – кредитным организациям. Так как за каждым кредитом стоит определенный риск для кредитора, то это вынуждает банк – кредитора требовать от предприятия – заемщика обеспечение кредита. Наиболее эффективной и распространенной формой обеспечения инвестиционного банковского кредита является залог недвижимого имущества (ипотека).

Залог регулируется несколькими  законодательными актами, среди них: Гражданский кодекс РФ, федеральные  законы: «О залоге», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О банках и банковской деятельности», «О несостоятельности (банкротстве)».

Залог недвижимого имущества (ипотека) – наиболее надежное обеспечение  кредитных сделок. Это объясняется  высокой стоимостью этих активов, наличием спроса на недвижимость, а также  правовым обеспечением сделок с недвижимость, включая государственную регистрацию  прав [7, С. 217]. Залог зданий и сооружений предполагает одновременно и залог либо земельного участка, на котором эти здания и сооружения находятся, если участок принадлежит залогодателю, либо права долгосрочной аренды земельного участка, если участок арендуется залогодателем.

Залоговые отношения связаны  прежде всего с кредитным договором. Залоговая операция производна от кредитной  сделки и гарантирует своевременное  и полное погашение кредита.

5. кредитное (ссудное) финансирование;

Практически не один инвестиционный проект не может быть реализован без  привлечения кредитов. Кредит –  это сумма, предоставляемая в  денежной или товарной форме кредитодателем заемщику при соблюдении условий  возвратности, срочности и платности.

Кроме банков ссудное финансирование инвестиционных проектов осуществляют и другие финансовые институты. В  частности, в развитых в экономическом  отношении странах долгосрочное инвестирование широко практикуют страховые  компании. Для них срочные ссуды  представляют собой инвестиции. Так  как страховые компании заинтересованы в непрерывном обороте своих  денежных средств, они взимают плату  за досрочное погашение ссуды  заемщиком. Кроме того, с связи  с тем, что ссуды страховых  компаний выдаются на более длительный срок, чем ссуды банков, процентная ставка страховых компаний более  высокая.

6. проектное финансирование.

При значительных затратах и сроках осуществления крупных  проектов получение кредитов для  строительства крупных объектов практически невозможно. В связи  с этим наиболее привлекательным  становится получение финансовых средств  для реализации инвестиционного  проекта на условиях проектного финансирования.

Данный метод финансирования инвестиционных проектов состоит в  том, что основным обеспечением предоставляемых банками кредитов является сам проект, т.е. те доходы, которые получит создаваемое или реконструируемое предприятие в будущем в результате реализации проекта. Этот метод получил название проектное финансирование.

Термин «проектное финансирование»  имеет несколько трактовок [9, С.40]:

• финансирование, основанное на жизнеспособности самого проекта без учета платежеспособности его участников, их гарантий и гарантий погашения кредита третьими сторонами;
• финансирование проекта, при котором источником погашения задолженности являются потоки денежной наличности, генерируемые в результате реализации самого проекта;
• финансирование, обеспеченное экономической и технической жизнеспособностью предприятия, что позволяет генерировать денежные потоки, достаточные для обслуживания долга, связанного с реализацией инвестиционного проекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Анализ инвестирования  в недвижимость

2.1.Методы оценки стоимости  недвижимости

 

Оценка стоимости недвижимости осуществляется на основе трех традиционных подходов к оценке собственности: затратного, доходного и сравнительного [10]:

1. Затратный подход:

Подход с точки зрения затрат основан на предположении  о том, что затраты на строительство здания и затраты на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества.

В силу ограничений методов  сравнительного и доходного подходов затратный подход получил широкое  применение.

Существует целый ряд  объектов недвижимости, которые трудно оценить с помощью метода сравнения продаж или капитализации дохода. К ним относятся школы, больницы, здания почты и т.д. Для таких зданий трудно найти данные о продажах сравнимых объектов. Кроме того, предназначение этих сооружений не направлено на получение дохода.

В периоды снижения активности на рынке, которые могут быть следствием общих экономических спадов, количество продаж резко падает. Доходы, которые приносит недвижимость, также уменьшаются. В результате этого применение метода сравнения продаж и метода капитализации дохода становится затруднительным или невозможным из-за отсутствия достаточного количества исходных данных или их неадекватности. Аналогичная ситуация может сложиться на рынке уникальных объектов, которые продаются очень редко или вообще не продаются. Единственный способ получить представление о порядке величины рыночной стоимости – применение затратного подхода.

Так как затратный подход предполагает отдельную оценку земли  и сооружений, то он, в первую очередь, подходит для применения в сфере  страхования, где страхуемые объекты должны быть отделены от нестрахуемых.