Недвижимость как объект инвистирования

Итого стоимость проекта 17,7 млн. руб.

На всю сумму средств  необходимых для реализации проекта  берется в первый год на семь лет  банковский кредит под 14%. Требуемая  сумма инвестиционного кредита  – 17,7 млн. руб. Кредит погашается равными  долями со второго по седьмой год. В качестве гаранта возврата инвестиционного  кредита будет выступать договор  о залоге имущества. Расчет погашения кредита представлен в таблице 1.

Таблица 1 - Расчет погашения кредита

Показатель	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	6 год	7 год
1	2	3	4	5	6	7	8
Погашение основного долга, руб		3000000	3000000	3000000	3 000000	3000000	2700000
Проценты по банковскому  кредиту (11,2)	1982400	1982400	1646400	1310400	1198400	974400	638400

 

 

Расчет показателей эффективности  инвестиционного проекта

 

Эффективность данного инвестиционного  проекта будет оценена методом  чистого дисконтированного дохода (NPV) – чистого приведенного дохода, на который может увеличиться стоимость предприятия в результате реализации проекта.

Расчет эффективности  основан на данных «Cash Flow» и процедуре дисконтирования денежных потоков, приведенных их к настоящему моменту времени.

Денежный поток рассчитывается отдельно по каждому виду деятельности, по всем видам деятельности на каждом шаге расчета и по всем видам деятельности накопительным итогом. По операционной (текущей) и инвестиционной деятельности мы принимаем во внимание суммарный  денежный поток, а по финансовой деятельности, чтобы избежать влияния принципа двойной записи, учитываем только банковский кредит.

В операционной деятельности учитываются текущие денежные потоки: притоки (выручка от реализации продукции), оттоки (расходы на производство, налоги, проценты по банковскому кредиту).

Прибыль по производству и  сбыту изготавливаемых изделий по проекту рассчитана исходя из норматива выхода изделий, средней себестоимости и средних издержках [ПРИЛОЖЕНИЕ Б].

По инвестиционной деятельности присутствуют только оттоки на капитальные  вложения, в которых уже учтены затраты на пусконаладочные работы. Вложение первоначальных оборотных  активов не выделено отдельной строкой, так как эти средства уже учтены в себестоимости, а, следовательно, в затратах. Реализация имущества  по окончании проекта не предполагается.

По финансовой деятельности, так как кредит является единственным источником финансовых средств, присутствуют притоки в виде банковского кредита  и оттоки в виде погашения этого  кредита со второго по седьмой  год реализации проекта.

Цель дисконтирования  – привести денежный поток, неравномерно разбросанный по горизонтали планирования, к настоящему моменту, свернуть протяженную  линию и оценить эффективность  проекта с учетом временного фактора. Ставка дисконтирования определяется спецификой проекта.

Норматив дисконтирования  определяется как средневзвешенная стоимость капитала, инвестируемого в проект. В данном проекте только один источник финансовых средств - это  банковский кредит, следовательно, норма  дисконта составляет 11,2 %. Коэффициент дисконтирования, он же фактор или множитель текущей стоимости, рассчитывается на каждом шаге расчета (для каждого года) по следующей формуле: 1/(1+Е)t .

Дисконтированный денежный поток представляет собой произведение чистого денежного потока на коэффициент  дисконтирования.

Дисконтирование денежного  потока оформляется в виде таблицы таким образом, чтобы обеспечить максимальную наглядность и удобство расчетов [ПРИЛОЖЕНИЕ В].

По данным [ПРИЛОЖЕНИЕ В] можно наглядно, без дополнительных расчетов, определить период окупаемости. Дисконтированный период окупаемости – это, по сути, тот шаг расчета, на котором накопление чистого дисконтированного денежного потока приобретает положительное значение. В строке 6 таблицы денежных потоков [ПРИЛОЖЕНИЕ В] помещены дисконтированные значения денежных потоков предприятия вследствие реализации инвестиционного проекта. Рассмотрим следующую интерпретацию дисконтирования: приведение денежной суммы к настоящему моменту времени.

Таким образом, оставшаяся часть  денежного потока призвана покрыть  исходный объем инвестиций. С течением времени величина непокрытой части  уменьшается. Так к концу пятого года непокрытыми остаются 1675584 рубля и поскольку дисконтированное значение денежного потока в седьмом году составляет 4154131 рублей, становится ясным, что период покрытия инвестиций составляет семь полных лет и какую-то часть года. Более конкретно получим: 7 + 1675584/4154131= 7,4. Видим, что с первого года проекта чистый денежный поток накопительным итогом имеет отрицательное значение, а на седьмой год становится положительным. Таким образом, период окупаемости равен 7,4 года. 

Итоговое значение чистого  дисконтированного денежного потока – это показатель NPV, или то количество денег, которое планируется получить по достижении горизонта планирования с учетом временного фактора. В данном проекте NPV равен 5829715 рублей. Положительное значение показывает, что вызываемый инвестициями денежный поток в течение всей экономической жизни проекта превысит первоначальные капитальные вложения, обеспечит необходимый уровень доходности на вложенные фонды и увеличение рыночной стоимости.

Метод чистой текущей стоимости  включает расчет дисконтированной величины положительных и отрицательных  потоков денежных средств от проекта. Данный проект имеет положительную  чистую текущую стоимость, так как  дисконтированная стоимость его  входящих потоков превосходит дисконтированную стоимость исходящих. Сальдо инвестиционного  проекта по каждому году имеет  положительное значение, следовательно, предприятие на каждом этапе развития проекта остается платежеспособным.

Для нахождении внутренней нормы доходности используют те же методы, что и для чистой текущей  стоимости, но вместо дисконтирования  потов наличности при заданной минимальной  норме процента определяют такую  ее величину, при которой чистая текущая стоимость равна нулю (значения приведены в таблице  2).

Таблица 2 - Значения чистой дисконтированной стоимости при различных ставках дисконта

	Норма дисконта, %
	11,2	14	18	20	24	28
Чистый дисконтированный доход, руб.	5829715	5398245	3569089	2364435	363643	-1 193 202

 

Постепенно увеличивая норму  процента получили, что при 28% чистая текущая стоимость имеет отрицательное  значение.

 

Рассчитывая внутреннюю норму  прибыль, получаем: 24+ (363643 (28 -24)/ (363643 + 1193202)) = 24 + ,93 = 24,93 , то есть чистая текущая  стоимость имеет положительное  значение (+363643) при ставке 24% (Фактическая доходность выше её на 0,93%) и отрицательное значение (-1193202) при ставке 28% (фактическая доходность ниже этой ставки) и равна 24,93%. Следовательно, превышение 24,93% цены капитала, привлекаемого в проект, однозначно делает данный проект убыточным.

Таким образом, итоговые показатели инвестиционного проекта можно  оценить в таблице 3.

Таблица 3 - Основные показатели проекта

Показатель	Значение
1	2
Сумма инвестиций, тыс.руб.	17 700
Банковский кредит (11,2%), тыс.руб.	17 700
Срок банковского кредита, год	7
Ставка банковского кредита, %	11,2
Ставка дисконтирования, %	11,2
Период окупаемости, год	7,4
Чистый приведенный доход, тыс.руб.	5829,715
Внутренняя норма прибыли, %	24,93

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Инвестиции в недвижимость – выгодное вложение средств, особенно  при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и  выгода зависит от осведомленности  инвестора.

Реализация инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора  от денежных средств сегодня в  расчете на получение в будущем. Причем, как правило, на получение  прибыли следует рассчитывать не раньше чем через год после  инвестиций.

Основной задачей при  анализе эффективности инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков, генерируемых (прогнозируемых) при реализации проекта. Только поступающие при реализации инвестиционного проекта денежные потоки способны обеспечить окупаемость инвестиционного проекта.

Поэтому именно денежные потоки, а не прибыль являются основным центральным  элементом анализа эффективности  инвестиционного проекта. Другими  словами, эффективность инвестиционных проектов должна быть основана на исследовании денежных потоков, которые генерируются в результате реализации этих проектов, в нашем случае вложения (инвестиции) в недвижимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации, Глава 5. Общие положения, Подраздел 3. «Объекты гражданских прав» ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи», п.1.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации, Глава 5. Общие положения, Подраздел 3. «Объекты гражданских прав» ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи», п.2.
3. Стерник, Г.М. Рынок недвижимости России как сектор рыночной экономики  / Г.М. Стерник // Федеральный справочник, июль-декабрь 1999 г. Вып. 6. М.:«Родина-ПРО», 2000. С. 419.
4. Иваницкая, И. П. Введение в экономику недвижимости: учебное пособие для вузов / И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. - М.: КноРус, 2007. – 180 с.
5. Никифоров, С.А., Рынок недвижимости РФ в системе рынков. Разработка перспективной структуры первичного рынка недвижимости РФ / С.А. Никифоров // Вестник Екатерининского института. - 2008. - № 4. - С. 9-10.
6. Павлова, И.В., Оценка доходности и риска инвестиций в российскую недвижимость / И.В. Павлова // Вестник Казанского технологического университета. - 2008. - № 2. - С. 137-142.
7. Зимин, А.И. Инвестиции: вопросы и ответы: учебное пособие / А.И. Зимин. – М: ИД «Юриспруденция», 2006. – 256 с.
8. Овчинников, П.А. Совершенствование форм и способов финансирования инвестиционной деятельности на рынке недвижимости / П.А.Овчинников // Транспортное дело России. - 2009. - № 1. - С. 9-11.
9. Баринов, А.Э. Проектное финансирование в России: особенности и перспективы развития / А.Э. Баринов // Финансы и кредит. - 2007.- № 6.- С. 38-52.
10. Орлова, Е. Р. Инвестиции: курс лекций/ Е. Р. Орлова. – 3-е изд., испр. и доп. – М.: Омега-Л, 2006.
11. Кузина, Т.Н. Методы оценки недвижимости в России: ограничения и применимость / Т.Н. Кузина // Современные наукоемкие технологии. Региональное приложение. - 2007. -  № 2-3. - С. 34-37.
12. Хрусталёв, Е.Ю. Методические основы оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости / Е.Ю. Хрусталёв, Л.Б. Калмыков // Финансы и кредит.- 2008.- № 13.- С. 9-17.
13. Смоляк, С.А. О капитализации доходов при оценке недвижимости / С.А. Смоляк // Имущественные отношения в Российской Федерации.- 2009. -№ 8.- С. 69-85.
14. Семенов, С.К. Денежные потоки при финансировании инвестиций / С.К. Семенов // Экономический анализ: теория и практика.- 2004.- № 18.- С. 17-21.

Ресурсы сети Интернет:

1. www.gazprom.ru - «Газпром трансгаз-Кубань» // Режим доступа: http://www.gazprom.ru/subsidiaries/list-items/gazprom-transgaz-kuban/
2. www.gazpromdevelopment.ru – Газпром развитие // Режим доступа: http://www.gazpromdevelopment.ru/
3. www.gazkuban.ru - ООО «Газпром трансгаз-Кубань» // Режим доступа:  http://www.gazkuban.ru/club/gazprom-transgaz-kuban/

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение А

Достоинства и недостатки подходов к оценке недвижимости

Подходы к оценке недвижимости	Достоинства	Недостатки
1.Затратный подход	1. Применяется для оценки уникальных  объектов недвижимости, так как  они не могут быть оценены  с помощью других подходов. 2. Предполагает отдельную оценку  земли и сооружений, поэтому применяется  в сфере страхования, где страхуемые  объекты должны быть отделены  от нестрахуемых, а также в  налогообложении, так как к  базовой стоимости земельных  участков и улучшений применяются  различные ставки налогообложения. 3. Единственный способ оценки  объектов незавершенного строительства.	1. Не может применяться для  объектов со значительным сроком  службы, так как возникают трудности  с определением величины износа.
2.Доходный подход	1. Это единственный подход, позволяющий  оценить будущую доходность объекта  оценки. 2. Учитывается рыночная ситуация, так как построение ставки  капитализации и ставки дисконта  учитывает риск инвестиций в  оцениваемый объект.	1. В основе лежит не фактическая  информация, а прогнозирование. 2. Подход дает надежные результаты  только в случае возможности  четкого прогнозирования денежных  потоков, затрат, процентной ставки  дохода на длительную перспективу. 3. Точное прогнозирование невозможно  в условиях нестабильной экономики  и требует высокой квалификации  оценщиков. 4. Применяется только для объектов, приносящих доход. 5. Нельзя использовать для объектов  недвижимости, требующих значительной  реконструкции или находящихся  в состоянии незавершенного строительства,  то есть не приносящих стабильных  доходов.
3. Сравнительный подход	1. Реально отражается спрос на  данный объект оценки. 2. Цена объекта оценки определяется  на основе фактической.	1. Необходим сбор информации  по большому количеству объектов - аналогов, что является трудоемким  процессом. 2. Необходимо выполнять сложные  корректировки. 3. Нельзя оценить уникальные, редко  продаваемые объекты недвижимости.