Оценка недвижимого имущества

Министерство образования  и науки РФ

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

Тульский государственный  университет

Кафедра «Финансы и менеджмент»

 

 

 

 

 

 

 

Контрольно-курсовая работа

по дисциплине: «Оценка  недвижимости»

на тему: «Оценка недвижимого  имущества»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тула - 2013

Содержание:

 

Введение 3

 Краткое изложение  основных фактов и выводов 4

1.Общие сведения…………………………………………………………………5

1.1. Определение термина  "рыночная стоимость"………………………….......5

2. Объем и этапы исследования 5

3. Среда местоположения 6

4. Описание основных параметров  здания 8

5. Строительные характеристики  объекта оценки 8

6. Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования 9

7. Определение стоимости  объекта 10

7.1. Оценка стоимости объекта  затратным методом 10

7.2. Оценка методом капитализации  дохода 14

7.3. Оценка методом сравнительного  анализа продаж 18

8. Согласование результатов 22

Заключени…………………………………………………………………...…...24

Список используемой литературы 25

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой  оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности  и демократизации экономической  жизни.

Объективная оценка различных  видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества  необходима:

-     при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

- при акционировании предприятий  и перераспределении имущественных  долей;

- при кадастровой оценке  для целей налогообложения объектов  недвижимости: зданий и земельных  участков;

- для страхования объектов  недвижимости;

- при кредитовании под  залог объектов недвижимости;

- при ликвидации объектов  недвижимости;

- при исполнении права  наследования, судебного приговора;

- при других операциях,  связанных с реализацией имущественных  прав на объекты недвижимости.

Оценка стоимости  любого объекта собственности - упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.

Объектом оценки в работе является объект недвижимости – хозяйственный магазин.

 

 

 

 

 

 

Краткое изложение  основных фактов и выводов

 

Местонахождение объекта:	Город Тула, Пролетарский район, ул.Металлургов , д.32
Тип объекта недвижимости:	Здание магазина общей площадью 160,4 кв.м
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости  объекта для целей купли-продажи
Оцениваемые права: 1) Земельный участок:	Право полной собственности
2) Улучшения (здания):	Право полной собственности
Наилучшее и наиболее эффективное  использование:	Использование объекта в качестве торгового помещения
Дата оценки:	1 декаря 2013 года, дата оценки объекта совпадает с датой осмотра
Основание для проведения оценки	Договор № 39 от 1.12.2013 г., заключённый между Заказчиком – Кузьминым А.В. и Исполнителем - ООО «Альфа - Оценка»,
Реквизиты заказчика	Российская Федерация, город  Тула, улица М.Горького д.9, кв 13 Расчетный счет 40702800000000000001 в АКБ «*****банк» г.Тулы,

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Общие сведения

 

1.1. Определение  термина «рыночная стоимость»

Под рыночной стоимостью, в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

2. Объем и этапы  исследования

 

Оценка рыночной стоимости  рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

Сбор общих  данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на  рыночную стоимость объекта.

Сбор специальных  данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования:  на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

Применение методов  оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

Подготовка отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.

3. Среда местоположения

 

Местоположение. Объект оценки расположен в Пролетарском районе города Тулы, в непосредственной близости от остановки троллейбуса, автобуса, маршрутного автолайна ост Быткоминат. Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по улице Металлургов.

Площадь земельного участка, на котором расположен исследуемый  объект недвижимости - 200 кв.м.

Окружение: Здание магазина расположено на расстоянии до 100м от жилых домов. Жилые дома являются преобладающими объектами в данном районе города.

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления и другими инженерными коммуникациями. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации объекта находились в работоспособном состоянии.

Подъезд – асфальтированная дорога от ул.Металлургов. Общее удаление от транспортных путей – 50 м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как хорошее. Площадка застройки характеризуется упорядоченной и высокой степенью застройки.

Характеристика  местности - Городская, расположен в Зареченском районе г.Тулы.

Рельеф площадки - спокойный, без существенных неровностей. Уровень  грунтовых вод на участке находится  в 2,1-2,7 м от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января - 8.3 о С, июля 20.5 о С. За год выпадает примерно 625мм осадков. Глубина промерзания грунта - 1.2 м.

Преобладающее направление  ветров - юго-западное.

Степень застройки – 80 %

 

Характеристика  спроса и предложения 

Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение  подобных зданий значительно. Спрос  на объекты аналогичного качества и  назначения также весьма высок.

Коммерческая  привлекательность объекта оценки

Объект расположен на незначительном удалении от маршрутов городского транспорта (автобус 21, 24; автолайн 4м, 18, 24 маршрута). Объект выполняется по индивидуальному проекту и может быть использован только по непосредственному назначению, в качестве торгового помещения.

К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1. объект имеет высокий уровень технического обеспечения;
2. выгодное местоположение;
3. объект имеет внутреннюю отделку хорошего качества;
4. удобные подъездные пути;
5. наличие складских помещений.

 

4. Описание основных  параметров здания

 

Техническое обследование произведено  с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки. Использованы результаты визуального технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком.

Таблица 1

 

Год постройки здания	2007
Площадь общая, м2	160,4 м2
Объем общий, м3	578,2 м3
Количество этажей	1

 

Объект представляет собой  одноэтажное пеноблочное здание с рулонной рубероидной мягкой кровлей. В плане объект имеет прямоугольную форму.

 

5. Строительные  характеристики объекта оценки

 

Строительные характеристики объекта оценки

Таблица 2

 

Фундаменты	Бетонные блоки с гидроизоляционным составом
Стены наружные	Пеноблоки с установкой арматурной сетки
Перегородки	Пеноблочные
Перекрытия	Железобетонные плиты
Покрытие кровли	Рулонная, рубероидная, совмещенная  по железобетонным плитам с цементной  стяжкой и с организованным водостоком по всей площади крыши. Отвод воды предусмотрен через систему внутренних водостоков.
Полы	Плиточные
Проёмы оконные	Двойные, глухие
Проёмы дверные	Деревянные простые
Внутренняя отделка	Покраска, отделочная рейка, напольная плитка
Наружная отделка	Окраска кремнеорганическими составами
Инженерное обеспечение	Электроснабжение, водопровод, система отопления, вентиляции, канализация, телефон.

 

Описание технического состояния основных элементов здания

Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее.

Стены наружные и  перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Незначительные растрескивания и выветривание раствора из швов. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.

Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.

Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер практически не поврежден, но замены его уже давно не было, поэтому он довольно старый. Разрывов не обнаружено, в некоторых местах есть трещины. Состояние крыши удовлетворительное.

Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.

Проёмы оконные  и дверные. Рассыхание оконных и дверных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены. Состояние проемов оценивается как хорошее.

Внутренняя и  наружная отделка. При осмотре существенных дефектов и повреждений не обнаружено. Состояние хорошее.

Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.

 

6. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования

 

Наилучшее  и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Понятие «наилучшего и  наиболее эффективного использования», определяется как вероятное использование  оцениваемого объекта, обеспечивающее его максимальную стоимость из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом  обеспеченных и юридически допустимых видов использования.

На основании анализа  всех возможных вариантов, мы пришли к выводу о том, что наилучшим  и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве торгового помещения, т.е. магазина.

 

7. Определение  стоимости объекта

 

 

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно  влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно  на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода: