Оценка недвижимого имущества

• затратный метод;
• метод прямого сравнительного анализа продаж;
• доходный метод.

 

 

7.1. Оценка стоимости  объекта затратным методом

 

 

Для оценки восстановительной  стоимости объекта затратным  методом воспользуемся ресурсным  методом. Этот метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости строительно-монтажных работ.

Информация о типе элементов  конструкций, материале, фактическом  их объеме получена на основе анализа  проектно-сметной документации.

Расчет стоимости материалов выполнялся в ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка  строительных материалов.

Результаты расчета стоимости  материалов приводятся в таблице 3.

 

Таблица 3

№ п/п	Наименование работ	Ед.изм.	Количество	Цена единицы, руб	Общая сумма, руб
1	Выноска осей, планировка, разработка и выемка грунта	м3	60	830	49800.00
2	Армирование фундамента	м2	145	220	31900. 00
3	Монтаж опалубки	м2	50	350	17500. 00
4	Устройство песчаной подушки  с трамбованием	м. пог.	65	340	22100. 00
5	Заливка фундамента (с гидроизоляционным  проникающим составом)	м3	75	2000	150000. 00
6	Демонтаж опалубки	м2	50	130	6500. 00
7	Подготовка фундамента для  монтажа перекрытия (гидроизоляция  пространства между фундаментом  и перекрытием)	м. пог.	65	90	5850. 00
8	Монтаж монолитного ж/б  перекрытия фундамента	м2	88	560	49280. 00
9	Установка монолитных колонн по углам дома	шт	20	3500	70000. 00
10	Кладка стен из пеноблоков с установкой арматурной сетки	м2	100	2150	215000. 00
11	Теплоизоляция стен	м2	220	---	---
12	Монтаж оконных и дверных  перемычек	шт	28	200	5600. 00
13	Монтаж монолитного ж/б  перекрытия 1 этажа	м2	85	1000	85000. 00
15	Установка внутренних перегородок	м2	40	170	6800. 00
16	Монтаж крыши (стропильная  система, обрешотка, покрытие рубероидом)	м2	200	1000	200000. 00
17	Антисептирование элементов крыши готовыми растворами в 2 слоя	м2	201	120	24120
18	Дерево	м2	250	270	67500. 00
19	Арматура	м2	300	500	150000. 00
20	Бетон	м3	110	3700	407000. 00
21	Проникающая гидроизоляция	кг	60з	250	15000. 00
22	Пеноблок	м3	70	2500	175000. 00
23	Уголок для оконных  перемычек	м. пог.	95	120	11400. 00
24	Материал для крыши	м2	200	700	140700. 00
25	Антисептик для дерева	шт	7	400	2800. 00
26	Кладочная смесь М150	шт	200	120	24000. 00
27	Песок	м3	10	600	6000. 00
28	Цемент	шт	20	200	4000. 00
29	Арматурная сетка	шт	8	700	5600. 00
30	Щебень	м3	4	1000	4000. 00
31	Штукатурка стен	кв.м	102	200	20400
32	Шпатлевание стен (2 раза)	кв.м	102	115	11730
33	Грунтовка	кв.м	100	40	4000
34	Покраска стен и потолка	кв.м	276	100	27600
35	Укладка напольной плитки	кв.м	175,8	280	49224
36	Грунтовка полов	кв.м	154,6	40	6184
37	Монтаж канализации	-	-	1100	1100
38	Установка унитаза	шт.	3	800	2400
39	Установка умывальника	шт.	1	2000	2000
40	Комплект электропроводки	шт.	1	4000	4000
41	Накладные и транспортные расходы				71632.00
	Итого:				2 338 120.00

Восстановительная стоимость  квартиры, определенная затратным методом, составляет 2 338 120.00  рублей.

 

Определение величины накопленного износа строений

 

Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на 3 типа: физический износ, функциональный износ, внешний (экономический) износ.

Физический  износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

 Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа по каждому конструктивному элементу. Результаты заносятся в таблицу 4:

Определение физического  износа объекта оценки

Таблица 4

 

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивного  элемента	Износ, %	Процент износа к строению
Фундамент	6	8	0,48
Стены и перегородки	21	10	2,1
Крыша	10	17	0,17
Перекрытия	5	4	0,2
Полы	10	5	0,5
Наружная и внутренняя отделка	7	10	0,7
Окна	7	8	0,56
Двери	4	5	0,2
Электрическое освещение  и прочие инженерные коммуникации	30	6	1,8
ИТОГО	100		6,71

 

Таким образом, процент физического  износа торгового помещения составляет 6,7%.

Исходя из того, что оцениваемый  объект имеет определенный процент  физического износа, его остаточная стоимость составит:

Sзат = 2 338 120* (100 – 6,71) / 100 = 2 181 232 рублей.

 

 

 

7.2. Оценка методом  капитализации дохода

 

Этот метод основан  на том, что оценщик измеряет текущую  стоимость будущих выгод от владения имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей  перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются в текущую стоимость.

 

Анализ доходов

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы  сроком на 5 лет. Для аналогичных  объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 80-120 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем величину в 100 руб. за 1 кв.м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плате будет увеличиваться на 10% в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как  сумму доходов каждого года, приведенных  к текущему моменту:

ТС=П1+П2+П3+П4+П5

     Приведение  доходов к текущему моменту  производится по следующей формуле:

Пi=(Сарi - Сзсi)*ТСЕi,

где Сарi – арендная плата в i году;

Сзсi – затраты содержания в i году;

ТСЕi – текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

ТСЕi=

где СД – ставка дисконтирования  за год;

Величина ставки дисконтирования  СД отражает возможность альтернативного  вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного  банковского вклада - 10%.

Вторым источником дохода является продажа этой квартиры по истечению 5 лет (реверсия). Для определения  возможной стоимости реверсии, воспользуемся  следующей формулой:

С_рев=

    Доход от аренды берется по шестому году.

    Ставка возвратной  капитализации в данном случае  показывает, во сколько раз стоимость  имущества превышает приносимый  годовой доход. Для торговых помещений, представленных на рынке, эта ставка равна 5-10% После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доход от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

ТС_рев=С_рев*СТЕ5,

где С_рев – стоимость реверсии;

ТСЕ5 – текущая стоимость  единицы для пятого года.

 

Анализ расходов

     Затраты на содержание магазина составляют 82345 рублей, в том числе налог на имущество – 43625 рублей , то есть в размере 2 % от остаточной восстановительной стоимости объекта. Принимаем, что затраты на содержание магазина будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение второго и третьего годов и на 5% в течение четвертого и пятого годов.      Необходимо отметить, что для использования магазина как торгового помещения, приносящего доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.

     Исходя из  принятых выше условий, проведем  анализ потока дохода за 5 лет  аренды. Этот анализ целесообразно  представить в табличной форме  (табл. 5).

     Общая стоимость  объекта определяется как сумма  текущей стоимости потока доходов  от аренды и дохода от продажи магазина (реверсии).

     Таким образом, стоимость магазина, как объекта приносящего доход, составляет 2 097 913

 

Анализ дисконтированного  денежного потока

Таблица 5

 

№	Наименование показателя	Ед.		Изменение по доходам
п/п		изм.		1	2	3	4	5
1	Арендуемая площадь	м2	160,4
2	Арендная плата за месяц	руб/ м2	100
3	Арендная плата за год	руб/ м2	1200	192500	211750	232925	235254,25	247016,96
4	Увеличение арендной платы  в год	%/год		0%	10%	10%	5%	5%
5	Эксплуатационные расходы	руб/год		38720	42592	46851	49194	51653
6	Изменение эксплуатационных расходов	%/год		0%	10%	10%	5%	5%
7	Налог на имущество	руб/год		43625	47988	52786	55426	58197
8	Чистый операционный доход	руб/год		110155	121170	133288	130634	137167
9	Процент по депозиту			10	10	10	10	10
10	Стоимость единицы			0,90909	0,82645	0,75131	0,68301	0,62092
11	Текущая стоимость денежных потоков	руб.		100140	100141	100142	89224	85170
12	Текущая стоимость будущих  доходов	руб.							394518
13	Стоимость реверсии	руб.							1703395
14	Рыночная стоимость объекта	руб.							2097913

 

7.3. Оценка методом  сравнительного анализа продаж

 

Подход к оценке с точки  зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта  с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Основная идея этого метода заключается в том, что ни один потенциальный покупатель не вложит деньги в объект недвижимости, если аналогичные объекты на рынке  продаются дешевле. Сравнительный  подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется  достаточное количество информации о недавних сделках купли –  продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения  продаж не применим. Любое отличие  условий продажи сравниваемого  объекта от типичных рыночных условий  на дату оценки должно быть учтено при  анализе.

Применение метода сравнения  продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.
4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

 Информацию об объектах, аналогичных оцениваемому, представим  в таблице 6.

 

Таблица 6

Таблица характеристик объектов торгового назначения по сравнимым продажам

Номер объекта сравнения	Объект оценки	1	2	3
Местоположение	г.Тула, Пролетарский район, ул.Металлургов	г.Тула, Пролетарский район, ул.Металлургов	г.Тула, Пролетарский район, ул.м Горького	г.Тула, Пролетарский район, ул.Ложевая
Юридическое описание	собственность	собственность	собственность	собственность
Цена предложения, продажи,  руб.		2 300 000	2 600 000	2 400 000
Право собственности	полное	полное	полное	полное
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Условия продажи	продажа	предложение	предложение	предложение
Дата предложения, продажи	Декабрь 2013	Октябрь 2013	Сентябрь 2013	Октябрь 2013
Физические характеристики
Строительные характеристики	Стены из пеноблоков с арматурной сеткой	Стены из пеноблоков с арматурной сеткой	Стены из пеноблоков с арматурной сеткой	Стены из пеноблоков с арматурной сеткой
Общая площадь, м2	160,4	150.3	172,5	161.4
Площадь участка,м2	200	175	200	200
Коммуникации	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые
Состояние	хорошее	хорошее	хорошее	удовлетворительное
Удалённость от магистралей	рядом	рядом	150м	200м
Использование	магазин	магазин	магазин	Магазин