Оценка недвижимого имущества

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Корректировка цен продаж 1

площади по сравнимым объектам

Таблица 7

Элемент	Ед.	Объекты сравнения
сравнения	измер.	Оцениваемый	1	2	3
Цена продажи (предложения)	Руб.		2 300 000	2 600 000	2 400 000
Площадь	Кв. м	175,2	160	182,5	170
Цена за единицу  площади	Руб./кв.м		15302,7	15072,5	14869,9
Право собственности		полное	полное	полное	полное
Корректировка	%	0	0	0	0
Сумма корректировки		0	0	0	0
Скорректированная цена			15302,7	15072,5	14869,9
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Скорректированная цена			15302,7	15002,7	14869,9
Условия продажи		Продажа	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка	%		- 10	- 10	- 10
Сумма корректировки			1530,27	1500,27	1486,99
Скорректированная цена			13772,5	13502,43	13382,91
Динамика сделок на рынке		Декабрь 2013	Октябрь 2013	Сентябрь 2013	Октябрь 2013
Корректировка	%		+5	+5	+10
Сумма корректировки			688,625	675,12	1338,29
Скорректированная цена			14461,125	14177,55	14721,201
Местоположение  в Туле		ул. Металлургов	ул. Ложевая	ул. Металлургов	ул. Металлургов
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Физические характеристики
Материал стен		Пеноблок с арматурной сеткой	Пеноблок с арматурной сеткой	Пеноблок с арматурной сеткой	Пеноблок с арматурной сеткой
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Наличие коммуникаций		Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Техническое состояние		хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Транспортная  доступность		рядом	рядом	рядом	рядом
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Скорректированная цена	Руб./кв. м		14461,125	14177,125	14721,201
Средневзвешенная  цена	Руб./кв. м	14 453,3
Стоимость	Руб.	2 318 308,37

 

 

 

Таким образом, рыночная стоимость  квартиры, рассчитанная методом прямого  сравнительного анализа продаж, составляет: 2 318 308 рублей.

 

Объяснение корректировок

При корректировке цен  предложения объектов сравнения  все поправки делаются от объекта  сравнения к объекту оценки. Стоимость  оцениваемого объекта недвижимости не корректируется. В зарубежной и  отечественной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость.
2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.
3. Условия продажи (чистота сделки).
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).
5. Местоположение.
6. Физические характеристики.
7. Экономические характеристики.
8. Отклонения от целевого использования.
9. Наличие движимого имущества.

Первые четыре корректировки  определяют цену объекта сравнения  при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для  остальных корректировок. Необходимо соблюдать указанную очередность  первых четырех корректировок. Последующие  корректировки могут быть выполнены  в любом порядке. Допустимы корректировки  как в процентах, так и в  денежных суммах, возможно их одновременное  использование.

 

8. Согласование  результатов

 

В результате расчетов рыночной стоимости магазина по трем методам получены следующие результаты:

              Метод оценки                                                  Стоимость, руб.

Затратный метод                                                                2 181 232

Метод сравнительного анализа  продаж               2 318 308

Доходный метод                                                                2 097 913

                  

Рыночную стоимость объекта  оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Наиболее реальную картину  о стоимости объекта дает метод  аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Имеется информация по практически аналогичным объектам, которые отражают объективный уровень цен. Рынок недвижимости г. Тула достаточно развит. Вес результата полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,5

Доходный метод не дает полной и достоверной картины  о рыночной стоимости объекта  оценки. Сдача в аренду торговых помещений имеет ограниченный характер. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным подходом, определяется равным 0,2.

Вес затратного метода примем равным 0,3, поскольку известны случаи подобного приобретения недвижимости, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность торговое помещение посредством его строительства. Значение каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается следующим образом:

Затратный метод                                              0,2

Метод сравнительного анализа продаж        0,2

Доходный метод                                          0,6

     Следовательно,  рыночная стоимость квартиры  определяется следующим образом:

С=Cзатр.* k1 + Cср.пр.* k2 + Cдох. * k3= 0,2*2 181 232 +0,2* 2 318 308 + 0,6*2 097 913 = 2 158 656 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Основная цель оценки недвижимости – определение рыночной или иной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

Расчет стоимости оцениваемого объекта производился тремя методами: затратным, сравнительного анализа  продаж, доходным. В результате чего рыночная стоимость объекта составила  2 158 656 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

 

 

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135-ФЗ
2. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости Учеб. пособие, М.: Российское Общество Оценщиков, 1994 г. -230 с.
3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Российское Общество Оценщиков: Метод. разработка. ч.1, 1995 г.-92 с.
4. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 1998. – 384с.
5. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости, М.: РОО, 1995.
6. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р), М.: Госгражданстрой, 1990.
7. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Спб.: ТОО «Технобалт», 1995.
8. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/ Пер. с англ. М.: Дело, 1995.
9. Экспертиза правового положения объектов недвижимости :-M.: Российское Общество Оценщиков: Метод. разработка, 1994 г. -8б с.