Оценка недвижимости на примере квартиры

1.4.5. Характеристика рынка недвижимости.

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в частности. Рынок  недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость  -  важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще.[1]

Важное значение отечественного рынка  недвижимости как сектора экономики  подтверждается его высокой долей  в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в  бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной  и муниципальной недвижимости, высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.[1]

Рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений, посредствам которых через динамику сил спроса и предложения в определенном «месте» осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены, и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.[9]

Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный  участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), т. е. принимают во внимание физическую суть объекта недвижимости.

Рынок недвижимости  на практике делят  на первичный и вторичный по способу  совершения сделок.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых  с вновь созданными. А также приватизированными объектами. Оп обеспечивает передачу объектов недвижимости  в экономический оборот. Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися  в эксплуатации и связанные с перепродажей или другими формами перепродажи  объектов недвижимости от одного владельца к другому.[1]

            Объектами рынка недвижимости  являются права на собственность,  связанные с объектами, а субъектами  рынка недвижимости – физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости.[9]

Можно отметить следующие отличия  рынка недвижимости от обычного рынка.

Объект недвижимости не может иметь  абсолютно похожих аналогов, так как хотя бы с точки зрения местоположения он уникален, следовательно, замена одного объекта на другой требует существенных корректировок в цене. На рынке взаимодействует множество продавцов и покупателей, что создает конкурентную, свободную среду. На рынке недвижимости государство через систему нормативно-правовых актов может оказать существенное влияние на процесс ценообразования для решения социально-экономических задач. На рынке недвижимости цены несоизмеримо выше и приобретение объекта недвижимости, как правило, осуществляется с привлечением кредитных ресурсов. На рынке недвижимости равновесие спроса и предложения явление очень редкое. На рынке недвижимости сделки осуществляются с участием посредников-консультантов: оценщиков, брокеров, юристов. Предметами сделки, т. е. предметами оценки являются имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, право аренды, субаренды, залога и др.).[9]

Итак, характеризуя рынок недвижимости в целом, можно отметить следующие  его особенности: несерийность и невзаимозаменяемость, влияние государства, сравнительно малое количество продавцов и покупателей, спрос и предложение далеки от сбалансированности, слабая информированность покупателей и продавцов, низкая ликвидность товаров. Совокупность этих особенностей определяет рынок недвижимости как несовершенный рынок.

Условно можно говорить о двух наиболее распространенных формах товара на рынке  недвижимости: товара как продукта и товара как услуги. Оба имеют  свою цену и свою структуру цены. С точки зрения теории оценки стоимость товара на рынке недвижимости – это наиболее вероятная цена продажи имущественных прав на него на этом рынке.[9]

Необходимо различать термины  «цена» и «рыночная стоимость». Цена представляет собой, с одной стороны, некоторый исторический свершившийся факт, зафиксированный в договоре о сделке, и, с другой стороны, цена является показателем рыночной стоимости, поскольку последняя формируется на базе реальных цен сделок.[1]                                    Рыночная стоимость объекта оценки является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект оценки  может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. [15]

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом (оценщики), а с другой стороны потребители их услуг (заказчики).[15]

Рынок жилья является наиболее развитым рынком  практически во всех  городах и крупных населенных пунктах Российской Федерации.[9]

Рассмотрим рынок  недвижимости города Тюмени.

Город Тюмень порадовал  своей сплоченностью, организованностью  рынка, наличием инструментов в виде профессиональных объединений и наличием соглашений, договоренностей. Открытый тюменский рынок – является показателем реально цивилизованных отношений, такое редко где встретишь.[4]

Сравнительные цены на жилье.

В престижных районах Тюмени новые  квартиры улучшенной планировки стоят  практически одинаково в кирпичных  и крупнопанельных домах, в крупноблочных  немного более 15 тысяч рублей за кв.м.. В тоже время в спальных районах города эта разница существеннее, причем в крупнопанельных и блочных домах в новом строительстве составляет 13092 руб., а в кирпичных 10065 руб. На вторичном рынке квартиры низкого качества стоят в престижных районах 10321 руб.

Типовые квартиры  на вторичном  рынке в Тюмени в престижных районах  стоят 13350 руб. (панельные, блочные дома) и 16497 руб. (кирпичные), улучшенной планировки жилье в этих районах стоит 15566 руб. за кв. м. (панельные, блочные дома) и 16400 руб. (кирпичные).

В спальных районах областного центра на вторичном рынке типовые квартиры стоят 14473 руб. (в панельных, блочных домах) и 13138 руб. (в кирпичных), улучшенной планировки соответственно 13551 руб. и 10430 руб. В районе ул. Домостроителей средняя стоимость 1-комн. Квартиры 640-650 тыс. руб., 2-комн.- 850-900 тыс. руб. Сравнительно низкие цены в этом районе вызывают интерес у людей со средним достатком, так  как позволяет, обзавестись жил площадью, не беря большую сумму ипотечного кредита.[5]

Средняя стоимость строительства  одного кв.м. жилой площади в третьем  квартале 2004г. составила 9831 руб. Наиболее высокая средняя стоимость строительства жилых домов сложилась в Москве18894 руб., Тюменской области 11821 руб., Калининградской области 10439 руб.. Индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья в России составили соответственно 103,9% и 104,7%. Наибольшее удорожание на первичном рынке жилья отмечалось на квартиры улучшенной планировки и элитные – на 4,5%, а на вторичном рынке на типовые квартиры – на 5,1%.[8]

К сожалению, в Тюмени до сих пор  нет аналитиков, способных, учитывая широкий спектр факторов, влияющих на цену объекта, вести профессиональный дифференцированный анализ ценовой  ситуации на рынке недвижимости.[4]

По опросам у различных агентств недвижимости было выяснено, что в настоящее время нарастает процент ипотечных сделок, причем динамика очень явная, даже в последние несколько месяцев.[3]

В рамках рынка ипотечных кредитов термин «ипотека» означает залог  объекта недвижимости с целью  получения ипотечного кредита, при этом объект недвижимости остается  в собственности  заемщика, и в случае неплатежеспособности залогодателя требования кредитора гасятся  из выручки от продажи этого объекта недвижимости или путем его перехода в собственность кредитора.[1]

Ипотечная программа по стандартам АИЖК – это федеральная программа, включающая полный цикл ипотечного кредитования, социально-ориентированный продукт, который позволяет решать жилищный вопрос бюджетников и молодых семей. Кроме того, кредиты АИЖК – это государственная программа, что полностью гарантирует надежность банка и обеспечивает доверие населения.[6]

Агентство ипотечного жилищного кредитования объявило о том, что намерено в  ближайшее время разработать  и предложить населению новый  вид ипотечного кредита. Предполагается, что это будет кредит с плавающей процентной ставкой, которая будет автоматически колебаться в зависимости от рынка.

Фиксированная ставка в 15% обусловлена  стремлением сделать ипотечный  кредит максимально внятным и  понятным для населения. Таким образом, фиксированная ставка по договору всегда выше так называемой плавающей, но в нее включена и плата за своего рода страховку от того, что в дальнейшем она может быть повышена. Какая именно ставка – фиксированная или плавающая удобнее, каждый клиент будет решать сам.[5]

Госдума приняла Закон «Об участии  в долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости». Законопроект регулирует отношения, вытекающие из договора участия  в долевом  строительстве, а также устанавливает  гарантии защиты прав  законных интересов и имущества участников долевого строительства. Законопроект вводит обязательную государственную регистрацию договора о долевом строительстве. Предусмотрены следующие гарантии качества: если объект долевого строительства не соответствует условиям договора, то участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков; соразмерное уменьшение цены договора: возмещение своих расходов на устранение недостатков. Также законопроект предусматривает ответственность за нарушение обязательств. Нововведением законопроекта является повышение требований к застройщику. Информация о застройщике должна содержать сведения о величине собственных денежных средств, финансовом  результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.[8]

Реформа системы регистрации прав сделок с недвижимостью приведет к удорожанию этих операций в три  – пять раз, а срок оформления документов увеличится до одного месяца. Риэлтеры считают, что это грозит социальным взрывом и обвалом рынков ипотеки и первичного жилья. Территориальные органы регистрации сделок с недвижимостью – Городские бюро регистрации прав на недвижимость – с нового года войдут в состав федерального органа под названием Федеральная регистрационная служба РФ.

По замыслу правительства РФ, Госрегистрация решит проблемы координации  и контроля сделок с недвижимостью  путем создания Федерального реестра  регистрации прав.

Риэлтеры опасаются, что из-за увеличения сроков многие секторы рынка  перестанут быть для них актуальными. Пострадают клиенты – грядущая неразбериха с документами, назначенными к выдаче после 1 января, грозит социальным взрывом.[7]

Также Госдума приняла законопроект о переводе земель или земельных  участков из одной категории в другую. Для перевода земель (земельных участков) из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

В рассмотрении ходатайства может  быть отказано в случаях обращения  ненадлежащего лица; приложения к  ходатайству документов, которые  по наличию или содержанию не соответствуют  требованиям данного законопроекта  и других федеральных законов. Ходатайства, не подлежащие рассмотрению подлежат возврату заинтересованному лицу в месячный срок со дня поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства к рассмотрению.

Перевод земель из одной категории  в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из одной категории в другую, не требуется.[7]

Как и несколько лет назад, большинство  покупателей предпочитают менять «старое  на новое», «худшее на лучшее», «лучшее  на еще более лучшее» - уже имея крышу над головой. Мечтают о  новой, более уютной квартире и пытаются осуществить свою мечту. У некоторых получается сразу (это 60-80%), некоторые прибегают к помощи банков (10-20%). Ну и есть наиболее стабильная аудитория, имеющая приличные свободные денежные средства  сохраняющая их в недвижимости. Что вполне разумно, учитывая тот рост цен на жилье, который мы сейчас имеем.[3]

1.5. Анализ местоположения объекта недвижимости.

Объект оценки расположен по адресу ул. Широтная 105 кв. 25 в первом микрорайоне г. Тюмени. Оцениваемая двухкомнатная квартира расположена в пятиэтажном многоквартирном доме на 4 этаже. Данный объект находится в жилом районе и имеет следующее окружение: 20 м в северном направлении от объекта стоит 9-эт. жилой дом и на этом же расстоянии автомобильная стоянка, в западном направлении в 5 м  расположен 5-эт. жилой дом, в направлении на юг  в 20 м находится детский сад, а в 50 м 9-эт. жилой дом, в восточном направлении на расстоянии 5 м расположен 9-эт жилой дом и медицинский центр. Расположение оцениваемого объекта изображено на ситуационном плане, который находится в приложении.

Также недалеко от объекта примерно в 200 м на запад находится зона отдыха «Парк Депутатов», которая порадует любителей пеших прогулок, в 100 м на северо-запад расположен торговый центр под названием «Метелица», а в 250м в том же направлении – кинотеатр.

В 300 м от оцениваемого объекта в  южном направлении проходит автомобильная  дорога с твердым покрытием. От объекта  до остановки автобуса около 7 минут  пешего хода. Район удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность. Он обеспечен большим числом автобусов с маршрутами №30, №25, №46 и маршрутными такси №79, №56, №57, которые позволяют доехать до многих уголков города без пересадок.