Оценка недвижимости на примере квартиры

В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, зона отдыха, предприятия торговли, а также есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля и т. д.

Также оцениваемый объект обеспечен  такими инженерными коммуникациями, как горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть.

В экологическом отношении район  достаточно благоприятный (нет вредного производства). Главным недостатком  является нахождение недалеко от городской черты ТЭЦ 1, которая влияет на экологическую обстановку в районе.

 

 

 

 

1.6. Описание объекта  недвижимости.

 

Таблица 2

 

Характеристика объекта	Значение
Сегмент рынка	Рынок жилья
Текущее использование	Многоквартирный дом
Вид данных	Оценка
Юридическое описание:
Регион	Тюменская область
Район	Ленинский административный округ
Адрес	Г. Тюмень, ул. Широтная 105, кв.25
Право собственности на квартиру	Полное право собственности
Здание
Год постройки	1976 год
Инвентаризационная стоимость	68848,73 руб.
Год последнего капитального ремонта	1998 год
Число этажей	5
Общая площадь	44,40
Жилая площадь	25,90
Высота потолка	2,50
Техническое состояние	Удовлетворительное (износ 21-40) Повреждений и дефектов нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в т. ч. небольших трещин в простенках и перемычках. Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери закрываются с некоторым усилием.
Группа капитальности	2 группа капитальности
Фундаменты	ж/б панели
Перекрытия	Железобетонные
Степень огнестойкости	1 степень огнестойкости
Коммунальные услуги	Электроснабжение, холодная и горячая  вода, канализация, центральное отопление, телефон
Ближайшее окружение
Границы окружения	В 20м в северном направлении - стоянка и 9-эт. жилой дом, в 20м на юг – детский сад и в 50м – 9-эт. жилой дом, в 5м на запад – 9-эт жилой дом и больница, в 5м на восток – 5-эт жилой дом
Типичное использование окружения	Жилье
Основной тип застройки	Микрорайон
Основной тип зданий	Крупнопанельные
Качество застройки	После 1964 года и новостройки
Полнота застройки	25-75%
Этажность застройки	Смешанная
Социальная инфраструктура	Медицинское учреждение, учреждения образования, предприятия торговли, зона отдыха, культурно- просветительное учреждение
Объекты повышенной опасности	Стоянка
Благоустройство территории	Зеленые насаждения, детские площадки, стоянка, освещение, тротуары
Источник информации	Технический паспорт, визуальные наблюдения

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.7. Определение рыночной стоимости затратным подходом.

 

Следующим этапом оценки является определение  стоимости. Она вычисляется с  учетом всех факторов, существенно  влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости данной недвижимости используются два подхода: затратный подход, сравнительный подход.

Затратный подход.

            Затратный подход – это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определение затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим  физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.[11]

Так как в техническом паспорте приведена инвентаризационная стоимость  оцениваемого объекта на 2000 год с учетом износа, то можно найти стоимость строительства на дату оценки, то есть на 1 декабря 2004 года. Для этого нужно воспользоваться следующей формулой:

С_{О.Н. =} С _{КВ. ИНВ. *} К _УДОР.

Где С_О.Н.  – стоимость объекта недвижимости;

С_{КВ. ИНВ.} – стоимость квартиры инвентаризационная;

К _УДОР. – коэффициент удорожания строительных работ.

Коэффициент удорожания строительных работ с 2001 по 2004 год составляет 2,6

В результате стоимость двухкомнатной квартиры определенной затратным подходом составила: 179 000 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.8. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом.

 

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.[12]

В основе сравнительного подхода лежат  принципы спроса и предложения, замещения, принцип вклада и т. д. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены  в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее  действен для объектов недвижимости, по которым  имеется достаточное количество информации о недавней сделке купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.[10]

Расчет величины рыночной стоимости  при использовании сравнительного подхода выполняется  в следующей  последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.
2. Выбор параметров сравнения.
3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
4. Согласование данных  по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.[10]

На день оценки Оценщик располагает  информацией по предложениям к продаже  пяти  объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в г.Тюмени , имеющих одинаковую площадь, разную планировку комнат и набор коммунальных услуг. Объекты-аналоги выбираются из газеты «Недвижимость для всех» 15 и 16 номера выпуска.

Для начала нужно определить элементы сравнения (поправки) – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Поправки вносятся от сопоставимого к оцениваемому, то есть определяют за какую цену был бы продан объект-аналог, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект. Данные приведены в таблице 3.

                                                                                                                                

                                                                                                                                Таблица 3

Адрес объекта-аналога	Санузел	Планировка комнат	Наличие газа	Наличие балкона	Стоимость, тыс. руб.
Монтажников	раздельный	изолированная	нет	есть	880
30лет Победы	раздельный	изолированная	есть	есть	1100
Пермякова	совмещенный	проходная	есть	нет	800
Олимпийская	совмещенный	проходная	нет	нет	780
Пермякова	совмещенный	изолированная	есть	есть	900

 

Объекты – аналоги должны быть максимально схожи  с оцениваемым  объектом. Далее нужно сравнить объекты  – аналоги с оцениваемым объектом, все данные приведены в таблице 4.

                                                                                                                               Таблица 4

Показатели	Оцениваемый объект	1	2	3	4	5
1. Цена продажи, тыс. руб.	?	880	830	800	700	850
Поправки 2.Санузел Найдена пара 1-3 880-800=80	разд.	разд.     0	совмещ.     0	совмещ.     +80	совмещ.     +80	совмещ.     +80
Скорректированная цена		880	830	880	780	930
3. Планировка комнат Найдена пара3-5 900-800=100	изол.	изол.       0	изол.       0	прох.       +50	прох       +50	изол.       0
Скорректированная цена		880	830	930	830	930
4. Наличие газа Найдена пара 3-4 980-960=20	-	-       0	+       -100	+       -100	-       0	+       -100
Скорректированная цена		880	730	830	830	830
5.наличие балкона Найдена пара 2-5 960-880=60	+	+       0	+       0	-       +50	-       +50	+       0
Скорректированная цена		880	730	880	880	830

  

 

Вычисление скорректированной  цены производится по формуле:

С_о.н. = Ц_i +(-) П_i ,

Где  Ц_i – цена объекта-аналога;

П_i – поправка, корректировка к i-му объекту-аналогу.

 

 Произведя сравнение можно найти среднюю цену оцениваемого объекта. Она находится как среднеарифметическое значение пяти полученных результатов.

С_ср.= 840 000 руб.

Итак, рыночная стоимость квартиры сравнительным подходом составляет 840 000 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.9. Согласование результатов оценки.

 

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных стоимостных  оценок к единой  стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, насколько  существенно они отражают объективное состояние рынка.

Процесс сведения  оценок приводит к установлению окончательной стоимости  объекта, чем достигается цель оценки.[11]

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

Затратный подход – 179 000 руб.

Сравнительный подход – 840 000 руб.

После этого можно сделать следующие  выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В центре затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставленная информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя слишком полагаться на него.[11] Стоимость, рассчитанная затратным подходом, получилась ниже, чем при сравнительном подходе. Это можно объяснить тем, что при расчете берется инвентаризационная стоимость квартиры с учетом износа, но не учитываются затраты на стоимость строительно-монтажных работ. Этот подход не показывает стоимость объекта на рынке, а определяет затраты на строительство такого же объекта в настоящее время.
2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В тоже время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продажи объектов, их цене. Тем не менее, можно считать, что данный подход иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.[11]