Оценка недвижимости

Федеральное агентство железнодорожного  транспорта России

Министерство  путей сообщения РФ

Иркутский государственный университет путей  сообщения 

Кафедра «ИППЖД и УН» 

Курсовая  работа

по дисциплине «Оценка недвижимости» 

     Выполнил:

     студент 5 курса

     группы УН-07-1

     Процак Е.А.  

     Проверил:

     Галеева Ю.А. 
 
 

Иркутск, 2011г.

 

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Описание объекта оценки………………………………………………….5
2. Анализ рынка складской недвижимости Московского региона………..6
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

объекта оценки……………………………………………………………13

4. Определение стоимости здания различными подходами……………...14
1. Затратный подход………………………………………………………...14
2. Сравнительный подход…………………………………………………..22
3. Доходный подход………………………………………………………27
5. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку

стоимостей  недвижимости………………………………………………….30

Заключение……………………………………………………………………….31

Список  литературы………………………………………………………………32

     

 

    Введение.

    Оценка  – процесс определения стоимости  объекта оценки на определенную дату в соответствии с действующим  законодательством и стандартами  оценки, который включает в себя сбор и анализ необходимых данных для проведения оценки.

    Цель  и задача настоящей оценки состоит  в определении рыночной стоимости  объекта для обеспечения кредита долей имущества.

    Рыночная  стоимость – наиболее вероятная  цена, по которой объект оценки может  быть отчужден на открытом рынке в  условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект, а другая сторона не обязана принимать исполнение.
• Обе стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах.
• Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.
• Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
• Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

    Оценка  объекта произведена по состоянию  на  15 декабря 2011 года.

    Оцениваемые права

    Данный  объект находится у владельца  на праве собственности.

    Право собственности означает (Гражданский кодекс РФ, часть 1, ст. 209) осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования имуществом. Собственник имеет право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

    Процесс оценки начинается с общего осмотра местоположения объекта, а так же описания помещений, их состояния, и выделения особенностей оцениваемого объекта. Далее проводится анализ соответствующего сегмента рынка недвижимости и заключение о варианте наилучшего и наиболее эффективного использования.

          Следующий этап оценки – определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и на ценность рассматриваемого объекта недвижимости. При определении стоимости обычно используют три основных подхода:

• Сравнительный подход;
• Доходный подход;
• Затратный подход.

    Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых значений объектов недвижимости. Заключительным этапом процесса оценки является сравнение результатов, полученных с помощью указанных походов, и сведение итоговых оценок к единой стоимости объекта с учетом слабых и сильных сторон каждого подхода. Таким образом, устанавливается окончательная оценка стоимости объекта недвижимости. 

1. Описание  объекта оценки.

 

Показатели	Значение
Местоположение	Средняя отдаленность
Транспортная  доступность	Второстепенная
Характеристика  здания	Средняя отдаленность
Площадь земельного участка	5040м2
Площадь здания	3600 м2
Наличие асфальтобетонного покрытия : от площади участка)	До 50%
Несущая способность грунта	Средняя
Фундамент	Ленточный каменный
Износ фундамента	Ширина трещин до 2 мм
Стены	Кирпичные
Износ стен	Ширина трещин 2 мм

 

 

2. Анализ  рынка складской недвижимости Московского региона.

Основные  события и тенденции

• Рынок складской недвижимости Московского региона демонстрирует положительную динамику. Спрос со стороны арендаторов продолжает расти, девелоперы отвечают на увеличивающийся спрос новыми планами строительства складских проектов, а также повышением ставок аренды в существующих логистических комплексах.
• Одними из крупнейших потребителей складских площадей являются сетевые торговые операторы, многие из которых в начале года заявили о планах агрессивного развития.
• Повышение уверенности инвесторов в спросе на складские площади привело к активизации инвестиционного спроса на рынке складов, в том числе со стороны западных игроков. С начала года стало известно о нескольких крупных инвестиционных сделках на рынке складской недвижимости. Одна из структур группы БИН приобрела комплекс «Северное Домодедово» (560 тыс. кв. м) у «Евразии Логистик».  Чешский фонд PPF совместно с гендиректором  Giffels Management Russia Крисом ван Ритом  и его партнерами выкупили индустриальный парк «Южные ворота» (76,5 кв.м. складов и 88 Га земли). Американский фонд Hines Global REIT купил складской комплекс в Химках (75 тыс.кв.  м) у AIG European Real Estate Partners, а также ведет переговоры о приобретении комплекса PNK-Чехов площадью более 390 тыс. кв.м.

Предложение

    К концу первого полугодия 2011 г. в  Московском регионе насчитывалось  около 4,6 млн кв. м складских площадей класса А. Совокупная площадь складов класса В может превышать 4 млн кв.м.

    В первом полугодии 2011 г. было введено  в эксплуатацию около 90 тыс. кв.м  складских площадей (классы А и В). Предложение пополнялось в основном за счет небольших проектов, реализуемых несетевыми девелоперами складов. 

    На  второе полугодие запланировано  завершение около 250 тыс. кв. м складских  площадей, при этом можно ожидать, что ввод некоторых из заявленных проектов может быть перенесен на 2012 г. Прирост предложения по итогам года едва ли  превысит 300 тыс. кв.м складских площадей, что на 23% меньше, чем было построено в 2010 г. и более, чем в 2,5 раза меньше прирост предложения 2009 г.

    На  складском рынке Московского  региона продолжается замедление прироста предложения качественных складов: количество возобновленных после кризиса  объектов сокращается, а новые складские  комплексы, строительство которых  началось после прохождения кризисного периода, еще не начали выходить на рынок.

    Тем не менее, со 2 полугодия 2010 г. девелоперы начали заявлять о новых планах строительства, и их активность принесет результат уже в 2012 г.: количество запланированных на 2012 г. превышает 900 тыс. кв.м.

    

 

    Важно отметить, что при анализе рынка  складских помещений – строящихся и существующих – остается в стороне  значительный объем площадей. Это  здания советской постройки –  отдельно стоящие или в составе  промпредприятий, которые после  проведенной реконструкции могут  быть отнесены к классу В. Многие из таких объектов не выходят на открытый рынок и не попадают в поле зрения консультантов и  аналитиков. Тем  не менее, это значительная доля рынка (по нашим оценкам, более 2 млн кв.м), постоянно пополняющаяся за счет реконструируемых собственниками объектов.

    Примеры крупных строящихся складских комплексов, Московский регион

 

    Спрос

    Во  втором квартале 2011 г. отмечено значительное увеличение спроса на складские площади. Зафиксированный объем арендованных и купленных площадей достиг 400 тыс. кв.м – самый высокий квартальный показатель за всю пост-кризисную историю рынка складов.

    За  первые 6 месяцев 2011 г. стало известно о поглощении около 550 тыс. кв.м. Для  сравнения, в первом полугодии 2010 г. было арендовано и куплено чуть больше 500 тыс. кв.м, за аналогичный период 2009 г. – 220 тыс. кв.м.

    Объем поглощения на складском рынке по итогам 2011 г. обещает превысить показатель 2010 г. В случае отсутствия значительных макроэкономических потрясений объем арендованных и купленных складских площадей по итогам 2011 г. превысит 900тыскв.м .

    Динамика  поглощения складских площадей

    

 

    Более половины структуры спроса на складские  площади формируют сетевые торговые операторы (33% в общем объеме арендованных и купленных площадей) и логистические  компании (20%).

    Также значимыми участниками складского рынка являются дистрибьюторы непродовольственных  товаров (14%) и производители алкогольной  продукции (9%).

    Структура спроса по профилю арендаторов, 1 полугодие 2011 г., кв.м.

    

 

    Запросы арендаторов продолжают расти: увеличивается  количество заявок на крупные (более 10 тыс. кв.м) площади, доля сделок с такими блоками в первом полугодии составила 36% в общем количестве сделок аренды и приобретения складских площадей (в 2010 г. – 27%, в 2009 – 22% от общего количества сделок).

    При этом стоит отметить снижение количества сделок площадью более 20 тыс. кв. м: в 1 полугодии 2011 г. стало известно всего о 4 таких  сделках (за аналогичный период 2010 года было заключено не менее 10 сделок аренды помещений площадью более 20 тыс. кв.м). Сокращение количества таких крупных  транзакций можно объяснить как  насыщением отложенного спроса со стороны  крупных компаний, так и нехваткой  готовых помещений требуемой  площади.

    Структура спроса по размеру склада (по количеству сделок)

    

 

    В 2011 г. практически во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости, обусловило дальнейшее снижение доли вакантных площадей в складских комплексах.

    На  середину 2011 г. этот показатель для  складов класса А не превышал 3%, в классе В пустовало несколько больше площадей (около 10%), при этом внутри этого подсегмента складов наблюдается значительная дифференциация показателей ввиду разнородности зданий по качеству. В наиболее качественых объектах класса В доля свободных помещений составляет не более 2 3%.

    Во  втором полугодии доля вакантных  складских площадей продолжит снижаться, в комплексах класса А к концу года будет пустовать не более 2% площадей. В результате активности арендаторов на фоне невысоких темпов прироста предложения все большее распространение будет приобретать возвращающаяся на рынок практика предварительных соглашений аренды.