Оценка недвижимости

    Вакантные площади

    Превышение  объемов поглощения над количеством  вводимых площадей, наблюдаемое в 2011 г. практически во всех сегментах  рынка коммерческой недвижимости, обусловило дальнейшее снижение доли вакантных  площадей в складских комплексах.

    На  середину 2011 г. этот показатель для  складов класса А не превышал 3%, в классе В пустовало несколько больше площадей (около 10%), при этом внутри этого подсегмента складов наблюдается значительная дифференциация показателей ввиду разнородности зданий по качеству. В наиболее качественных объектах класса В доля свободных помещений составляет не более 2 3%.

    Во  втором полугодии доля вакантных  складских площадей продолжит снижаться, в комплексах класса А к концу года будет пустовать не более 2% площадей. В результате активности арендаторов на фоне невысоких темпов прироста предложения все большее распространение будет приобретать возвращающаяся на рынок практика предварительных соглашений аренды.

    Ставки 

    Стоимость аренды складских площадей продолжает увеличиваться под давлением  растущего спроса. Заявляемая собственниками максимальная ставка аренды склада к  середине 2011 г. достигла $135 за кв.м в год для класса А, средняя ставка аренды в этом классе составляет около $125 за кв.м в год.

    Ставки  аренды для складов класса В варьируются в широких диапазонах в зависимости от качества здания. Кроме того, для складов класса В принято указывать ставку в формате «все включено», т.е. с учетом НДС и эксплуатационных расходов. Базовая арендная ставка для складов класса В сравнима со стоимостью аренды склада класса А. Готовность  арендаторов платить высокую ставку за склад более низкого класса связана со следующими факторами:

• Больший выбор помещений класса В, в том числе по местоположению и размеру склада;
• Более «мягкие» условия договоров аренды складов класса В;
• Минимальные депозиты и штрафные санкции, или их полное отсутствие;
• Возможность заключить краткосрочный договор аренды, и др.

    С середины 2010 г. ставки аренды качественных складов выросли на 9-10%. До конца  года максимальная ставка, заявляемая собственниками, может превысить $140/кв м/год, средняя по рынку ставка аренды достигнет $135/кв. м/год. С выходом на рынок новых проектов в 2012 г., рост ставок аренды замедлится.

    

 

3. Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

      Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное  использование", применяемое в  данной работе, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

      Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем  проверки соответствия рассматриваемых  вариантов использования следующим  критериям.

      Законодательная разрешенность: оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и правила.

      Физическая  осуществимость: физически осуществимо значительное количество вариантов использования данного объекта оценки. Сравнительные предпочтения для использования оцениваемого объекта, могут быть определены следующим образом:

      - Офисное помещение;

      - Производственное помещение.

      Экономическая целесообразность:

Таблица 3 – Сравнение ставки арендной платы

Использование	Складское помещение	Офисное помещение	Производственное  помещение
Арендная  плата	300 руб/мес.	160 руб/мес.	280 руб/мес.

 

      Использование под складское помещение является более эффективным, так как конструктивные особенности здания подходят для складирования.

      Использование под офисы требует проведения работ по перепланировке, арендная плата за офисное помещение ниже и является не рентабельным наличие таких больших площадей под офисы в отдаленном районе города, а использование как производственное помещение не целесообразно из за не достаточной площади помещения

      Из  вышеперечисленных вариантов использования объекта под складское помещение может дать более высокую отдачу, ввиду вышеизложенных факторов.

4. Определение стоимости здания различными подходами.

    Традиционными подходами определения стоимости  недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета, в результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

    4.1.  Затратный подход.

    Затратный подход основан на определении стоимости  недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула: 

    - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.

    - стоимость земельного  участка, тыс. р.

    - стоимость нового  строительства здания, тыс. р.

    - накопленный зданием  износ, тыс. р.

    Для оценки стоимости земельного участка  используется метод, прямого сравнения  продаж. Но по своей сути, данный метод  относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

    Начальным этапом метода прямого сравнения  продаж является изучение рынка и  сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи  с оцениваемым объектом. Данные о  проданных на рынке аналогах приведены таблице 4. 

    Таблица 4 – Данные о продажах земельного участка.

Характеристика	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена  продажи, тыс.руб.	1650	4500	6020	4200	4375	2035
Размер, м2	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	Частная	Серветут	Государ- ственная	Серветут	Государ- ственная	Частная
Условия финансирования	Типичные	Кредит	Типичные	Типичные	Типичные	Кредит
Условия продажи	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичная	Особые 1*	Типичная	Особые 2**
Дата  продажи	3 месяцев назад	9 месяцев назад	Наст. время	6 месяцев назад	3 месяца назад	6 месяцев назад
Местоположение	Центр	Отд.	Сред.отд.	Центр	Отд.	Сред.отд.
Несущая способность грунтов	Низк.	Высок.	Сред.	Сред.	Низк.	Высок.
Асфальтное  покрытие	До 10%	До 30%	До 50%	До 30%	До 50%	До 10%

    * - сделка между партнерами по  бизнесу.

    ** - приобретение соседнего участка  для расширения существующего.

    Единицей  сравнения в работе будет цена 1 м².

    Далее вносим процентные поправки, основное правило внесения поправок: если оцениваемый  объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

     При внесении поправок корректировкам подвергается каждая отличающаяся характеристика - элемент сравнения.

       Элементы сравнения принято делить  на две группы. Первая группа-элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной пены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи и время продажи.

     Вторая  группа - элементы, относящиеся непосредственно  к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого  элемента к результату, полученному  после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

     Расчет  скорректированных цен земельных участков представлен в таблице 5. 

     Таблица 5 – Расчет скорректированных цен земельных участков.

Элементы  сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена  продажи объекта, тыс. руб.		1650	4500	6020	4200	4375	2035
Размер, м2	5040	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Оцениваемые права собственности:	Частная	Частная	Серветут	Государ-ая	Серветут	Государ-ая	Частная
Процент отличия		0%	12%	10%	12%	10%	0%
Корректировка, тыс.руб		0	540	602	504	437,5	0
Скорректированная цена, тыс.руб.		1650	5040	6622	4704	4812,5	2035
Условия финансирования:	Типичные	Типичные	Кредит	Типичные	Типичные	Типичные	Кредит
Процент отличия		0%	15%	0%	0%	0%	15%
Корректировка, тыс. руб		0	756	0	0	0	305,25
Скорректированная цена, тыс.руб.		1650	5796	6622	4704	4812,5	2340,25
Условия продажи:	Типичная	Срочная	Срочная	Типичная	Между па-ами	Типичная	Для расш. сущ. уч.
Процент отличия		-10%	-10%	0%	8%	0%	-7%
Корректировка, тыс. руб		165	579,6	0	376,32	0	163,8
Скорректированная цена, тыс.руб.		1485	5216,4	6622	5080,32	4812,5	2176,4
Дата  продажи:	Наст. время	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Процент отличия		2%	8%	0%	4%	2%	4%
Корректировка, тыс.руб		29,7	417,3	0	203,2	96,25	87,056
Скорректированная цена, тыс.руб.		1514,7	5633,7	6622	5283,5	4908,75	2263,5
Местоположение:	С/отд	Цен.	Отд.	С/отд	Цен.	Отд.	С/отд
Процент отличия		-20%	10%	0%	-20%	10%	0%
Корректировка, тыс.руб		302,94	563,37	0	1056,7	490,875	0
Скорректированная цена, тыс.руб		1211,76	6197,07	6622	4226,8	5399,625	2263,5
Асфальтобетонные  покрытия:	До 50%	До 10%	До30%	До 50%	До30%	До 50%	До 10%
Процент отличия		5%	3%	0%	3%	0%	5%
Корректировка, тыс.руб		121,2	185,9	0	126,8	0	113,2
Скорректированная цена, тыс.руб		1332,94	6383	6622	4353,6	5399,625	2376,7
Несущая способность грунтов:	Сред.	Низк.	Выс.	Сред.	Сред.	Низк.	Выс.
Процент отличия		-3%	-4%	0%	0%	-3%	-4%
Корректировка, тыс.руб		40	255,32	0	0	162	95
Скорректированная цена, тыс.руб.		1292,94	6127,68	6622	4353,6	5237,625	2281,7
Стоимость 1м2, тыс. руб.		1,29294	1,2255	1,54	1,5548	1,4965	1,5212

 

     Для вывода о стоимости земельного участка  необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

     Суждение  о стоимости можно принять  в результате анализа четырех  показателей:

1. Среднеарифметического значения скорректированных цен:

(1,29294+1,2255+1,54+1,5548+1,4965+1,5212)/6=1,43849

2. Модальное значение:

1,53

3. Медианное значение:

1,2255; 1,29294; 1,4965; 1,5212; 1,54; 1,5548 т.е. 1,50885

4. Скорректированная цена самого похожего объекта:

1,54 

    Среднеарифметическая  стоимость 1м² равна

(1,43849+1,53+1,50885+1,54)/4=1,50443 тыс. руб,

    Стоимость нашего земельного участка площадью 5040 м² составляет 7582,33 тыс.руб.

    Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство  нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов  оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей  стоимости на единицу сравнения.

    Единицей  сравнения в работе будет цена 1 м².

    Для получения стоимости нового строительства  объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости  умножается на количество единиц сравнения  объекта оценки.

    Расчет  величины укрупненного обобщенного  показателя стоимости сведен в таблицу 6. 

 

    Таблица 6 – Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс.руб./м²

Наименование	Затраты, тыс.руб.
1. Прямые затраты
1.1. СМР
материалы	1,8
заработная  плата	0,63
эксплуатационные  расходы	0,1
прочее	0,1
итого ПЗ	2,63
1.2. Накладные расходы	0,6575
1.3. Прибыль подрядчика	0,3945
итого цена подрядчика	3,682
2. Косвенные затраты
оплата  услуг проектно-сметной организации	0,1315
маркетинговые, рекламные, страховые расходы	0,4
затраты на покупку энергетических мощностей	0,3682
налоги	0,83
итого затраты инвестора	5,4117
3. Прибыль инвестора	0,519
Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	5,9307