Оценка недвижимости

 

    Стоимость 1м² нового строительства получилась 5,9307 тыс.руб, значит общая стоимость здания площадью 3600 м² равна 21350,52 тыс.руб.

      Далее определяем износ объекта. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленною износа применяемся метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа:

    - физического;

    - функционального;

    - внешнего.

          Для определения  общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

     

    - физический износ  здания, %

    - функциональный износ  здания, %

    - внешний износ  здания, %

    При оценке физического износа изучается  степень повреждения конструктивных элементов. Данные сводятся в таблицу 7 . 

Таблица 7 – Расчет физического износа здания.

№	Конструктивные  элементы здания	Удельный вес, %	Износ конкретного  элемента, %	Итого износ, %
1	Фундамент	10	15%	1,5%
2	Стены	34	20%	6,8%
3	Перекрытия	16	5%	0,8%
4	Кровля	7	7%	0,49%
5	Полы	10	10%	1%
6	Проемы	8	8%	0,64%
7	Отделочные  работы	3	5%	0,15%
8	Инженерное  оборудование	10	10%	1%
9	Прочие работы	2	2%	0,04%
	Итого	100		12,42

 

    Состояние здание является хорошим, поскольку  физический износ определен в  размере до 20%.

    Далее необходимо оценить функциональный износ объекта. Признаками функционального износа в объекте, как правило, является несоответствие его предъявляемым функциям. Следовательно считаю возможным величину износа принять 1%, так как возможна небольшой перепланировка помещений здания под различные виды деятельности.

    Внешний износ, по моему мнению, составляет 5%, так как и физический и функциональный износ незначительны, а т.к. физический износ мал то и факторы влияющие на внешний износ незначительны.

    Процентное  значение накопленного износа:

    =0,176

    Т.е. общий накопленный износ здания равняется 10% 

    Износ в денежном выражении получится: 
 

      Стоимость недвижимости, определенная затратным подходом:

    4.2. Сравнительный подход.

    Сравнительный подход основан на определении стоимости  недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

    Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который мы используем в данной курсовой работе для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здание вместе с земельным участком) с аналогами.

    Данные  о продажах сопоставимых объектов приведены в таблице 8. 

    Таблица 8 – Данные о продажах коммерческой недвижимости.

Аналоги	Площадь, м2	Местоположение	Трансп. доступность	Состояние	Цена, тыс.руб.
А1	15%	с/о	гл. автомаг-ль	Хорошее	5088,0
А2	-25%	с/о	гл. автомаг-ль	Удовлетвор.	3094,4
А3	80%	с/о	вт. автомаг-ль	Хорошее	7376,4
А4	-35%	отд.	вт. автомаг-ль	Хорошее	22,94,4
А5	40%	отд.	гл. автомаг-ль	Удовлетвор.	4611,6
А6	10%	отд.	гл. автомаг-ль	Хорошее	4914,0
А7	равны	центр	гл. автомаг-ль	Хорошее	9697,2
А8	-50%	центр	гл. автомаг-ль	Удовлетвор.	2313,6
А9	-10%	центр	вт. автомаг-ль	Хорошее	4117,2

 

    В качестве единицы сравнения принимаем  здание целиком.

    Все данные сводим в единую таблицу и  рассчитываем скорректированные цены.  

 

 

    Таблица 9 – Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Объект  сравнения	Площадь, м2	местоположение	состояние	транспортная  доступность	стоимость оборудования, тыс. руб.	цена  продажи, тыс. руб.	Стоимость 1м2	Цена приведенная к коммерческим характеристикам		Поправки  в долях			Поправки  в рублях			скорректированная цена	Скорректированная цена 1м2, Тыс. руб
								оборудование	площадь	по местоположению	по Состоянию	По трансп. доступности	по местоположению	по Состоянию	По трансп. доступности
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18
Объект  оценки	3600	с/о	Хор	втор.
А1	4140	с/о	Хор.	Гл.	120	3432	0,82	-120	-442,8	0	0	0,2	0	0	-686,4	2182,8	0,5
А2	2700	с/о	Уд.	Гл.	114	2098,8	0,77	-114	693	0	0,21	0,2	0	440,75	-419,8	2698,75	0,99
А3	6480	с/о	Хор.	втор.	-	4962	0,8	-	-2304	0	0	0	0	0	0	2658	0,4
А4	2340	Отд.	Хор.	втор.	-	1530	0,65	-	819	0,15	0	0	229,5	0	0	2578,5	1,1
А5	5040	Отд.	Уд.	Гл.	-	3050,4	0,6	-	-1440	0,15	0,21	0,2	457,56	640,6	-610,01	2098,55	0,42
А6	3960	Отд.	Хор.	Гл.	108	3312	0,8	-108	-288	0,15	0	0,2	496,8	0	-662,4	2750,4	0,7
А7	3600	Цен.	Хор.	Гл.	138	6511,2	1,8	-138	0	0,1	0	0,2	-651,1	0	-1302,25	4419,83	1,3
А8	1800	Цен.	Уд.	втор.	-	1586,4	0,9	-	1620	0,1	0,21	0,2	-158,64	333,15	-317,3	3063,61	1,7
А9	3240	Цен.	Хор.	втор.	134,4	2745,6	0,85	-134,4	306	0,1	0	0	-274,6	0	0	3642,6	0,8

 

    На  основании сравнительного анализа  цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения:

    - 15% между расположениями в отдаленном  районе и районе средней отдаленности;

    - 10% между центом и районом средней  отдаленности.

    Поправки  на состояние объекта и условия  транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных  аналогов. Для этого используется метод парных продаж.

    Под парной продажей подразумевается продажа  двух объектов в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением  обдной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

    При определении поправок необходимо учесть:

1. Поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам.
2. Подбираются пары аналогов имеющих только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние.
3. При определении поправок по той или иной характеристике всегда делим цены аналогов с одинаковой и объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

    Данный  метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем  использовать ее для корректировки  на этот параметр цены продажи сопоставимого  с объектом оценки объекта аналога.

    Скорректированных цены аналогов определяются с учетом всех поправок. Затем необходимо провести согласование полученных цен. Для этого анализируются описанные в затратном подходе показатели, а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов.

    Стоимость объекта, оцененная в рамках сравнительного подхода:

    (2182,8+2698,75+2658+2578,5+2098,55+2750,4+4419,83+3063,61+3642,6)/9=

    2899,3тыс.  руб. 
 
 
 
 
 

 

    4.3. Доходный подход

    Доходный  подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

    Преобразование  будущих доходов в текущую  величину стоимости осуществляется по формуле 

    Где С_дд – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. руб..;

    ЧОД – чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. руб.;

    К_кап – коэффициент капитализации.

    Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный  валовые доходы.

    Потенциальный валовый доход ( ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды, при этом для зданий находящихся в удовлетворительном состоянии ставку необходимо снизить на 30%.

    ПВД=300*12*3600 = 12960 тыс.руб.

    Эффективный валовый доход (ЭВД) – это величина равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

    ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

    Расчет  ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах в таблице 10. 

    Таблица 10 – Отчет о доходах и расходах.

Показатели	Сумма, руб.	Порядок расчета
ПВД	12960000	Sзд*300*12
Убытки	648000	5-10% от ПВД
ЭВД (ДВД)	12312000	ПВД-Убытки
ОР:
- налог  на землю	35280	7руб./м2 *Sуч
- налог  на имущество	351856,4	2% в год от Снс с учетом износа
- коммунальные  расходы	36000	10 руб/м2*Sзд
- расходы  на управление	1846800	15% от ЭВД для складских зданий
- страхование	17592,8	0,1% от ССН в год
- обеспечение  безопасности	1944000	15% от ПВД
Резервы	427010,4	2% от ССН в год
ЧОД	7653460,4	ЭВД-ОР-резервы