Оценка объектов недвижимости в России

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ 5

1 НЕДВИЖИМОСТЬ В СИСТЕМЕ ПРАВОВЫХ И ФИНАНСОВЫХ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ 7

1.1 Правовые основы недвижимости 7

1.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости 13

2 СОВРЕМЕННЫЕ ПРИЕМЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 18

2.1 Принципы оценки объектов недвижимости 18

2.2 Этапы оценки объектов недвижимости 23

2.3 Основных подходы к оценке объектов недвижимости 27

2.3.1 Сравнительный подход 27

2.3.2 Затратный подход 29

2.3.3 Доходный подход 31

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 33

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 34

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Недвижимое имущество – это  любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней. В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины [4].

На данном этапе развития России недвижимость − то немногое, что  в долгосрочной перспективе обладает высокой ценностью. Цена этого ресурса  намного превышает стоимость  всей промышленности, а инвестиции в развитие недвижимости представляются сейчас наиболее перспективными.

Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

Объектом исследования являются особенности оценки недвижимости и определения ее стоимости в РФ на современном этапе.

Целью данного исследования является изучение особенностей оценки объектов недвижимости в России, приемы и методы оценки недвижимости на современном этапе. В соответствии с указанной целью, основными задачами исследования являются:

• дать определение недвижимости, рассмотреть правовые основы функционирования недвижимости;
• проанализировать основные факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости;
• рассмотреть технологию оценки недвижимости, этапы оценки;
• выявить особенности основных подходов к оценке недвижимости.

Основные методы  исследования, используемые в контрольной работе – это теоретическое исследование, анализ и синтез научной и специальной литературы по данной теме.

 

1 НЕДВИЖИМОСТЬ  В СИСТЕМЕ ПРАВОВЫХ И ФИНАНСОВЫХ  ВЗАИМООТНОШЕНИЙ

1.1 Правовые  основы недвижимости

 

Недвижимое имущество – это  земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикрепленное к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю. В недвижимость включают подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты [6].

С недвижимостью тесно связано  понятие собственности. Термин «собственность» означает правовое (в отличие от физического) господство над материальным объектом физического или юридического лица.

Собственник может получать от материального  объекта экономическую выгоду в форме ренты, прибыли, арендной платы или просто удовлетворять личные потребности. В юридическом плане собственность обозначает комплекс прав, которые могут быть распределены между различными лицами. Возникновение права собственности происходит по основаниям, предусмотренным законом. К их числу относятся, например: договор о приватизации, заключение договора о переходе (передаче) имущества в собственность, переход имущества между гражданами в порядке наследования.

В соответствии с ГК (часть 1, ст. 131, п.1) "Право собственности и  другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном учреждении юстиции".

Право собственности определяет отношение  физических и юридических лиц к недвижимости – как к своей, так и к чужой. Закон устанавливает правомочия на недвижимости путем установления традиционной для русского гражданского права "триады" прав: владения, пользования и распоряжения [3].

Право владения означает определенную законом возможность физического контроля над объектом, обладания недвижимостью (иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве, числить на балансе и т.д.). При этом следует иметь в виду, что кроме собственников законными владельцами недвижимых вещей могут быть лица владеющие имуществом по договору, например, в силу соглашения об аренде, либо по иным основаниям, к примеру, в результате предоставления права пожизненного пользования.

Право пользования представляет собой основанную на законе возможность жилищного, хозяйственного, коммерческого либо иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочиями владения, поскольку по общему правилу, пользоваться имуществом, можно только владея им. Как правило, использование недвижимости носит строго целевой характер. Например, жилые помещения могут использоваться только для проживания.

Право распоряжения означает возможность совершать действия, определяющие юридическое положение недвижимости, путем изменения его принадлежности, состояния или назначения, отчуждения, развития (реконструкции) и т.д. в пределах оговоренных законодательством или иными правовыми актами. Собственник может распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью через такие гражданско-правовые акты как куплю-продажу, мену, дарение, обмен, завещание и залог [5].

Вещные права лиц, не являющихся собственниками, подразделяются на следующие типы:

1. Право полного хозяйственного ведения. В соответствии со ст. 294 ГК это право распространения только на государственные или муниципальные унитарные предприятия, т.е. предприятия, 100% уставного капитала которых находится в государственной собственности, созданные для ведения определенного собственником вида коммерческой деятельности, так как данное имущество является неделимым.

Правомочие владения, пользования  и распоряжения здесь представлены так:

• владение передается полностью;
• пользование ограничивается исключительно целевым использованием;
• распоряжение осуществляется с разрешения собственника либо уполномоченного им органа.

Здесь субъекту предоставлены вещные права на имущество ограниченного содержания. Эти права сохраняют абсолютный характер своего содержания и защиты, однако являются производными, зависимыми от воли собственника, более узкими по содержанию, ограниченными волей собственника и закона.

2. Право оперативного управления. В соответствии со ст.296, 297 ГК распространяется на, так называемые казенные предприятия, т.е. унитарные предприятия, основанные на базе имущества, находящегося в федеральной собственности и учреждения, т.е. организации, полностью финансируемые собственником и не приносящие ему доход (прибыль). Так же, как и предприятия, основанные на праве полного хозяйственного ведения, казенные предприятия создаются для решения задач, сформулированных собственником, и на базе имущества собственника, но круг их самостоятельности в вопросах распоряжения имуществом собственника еще более сужен. Собственник имущества, закрепленным за казенным предприятием, вправе изъять излишнее, не используемое, либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.

3. Сервитуты. Под сервитутом (от лат. servitus – подчинение, рабство) понимается признанное законом право ограниченного пользования чужим имуществом (объектом).

Сервитут устанавливает по взаимному  соглашению сторон, по решению суда или в соответствии с законом, и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться  для обеспечения прохода и  проезда через соседний земельный  участок, прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Собственник участка, обремененного  сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено  законом, требовать от лиц, в интересах  которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком [8].

4. Право собственности на землю в определенном смысле – условная категория. Земля неперемещаема, господство над ней ограничено. Правомочия владения землей реализуются путем отвода участка на местности, правомочия пользования – возможность хозяйственной эксплуатации земли, правомочия распоряжения – допускаемая законом возможность определения юридической судьбы земельного участка. Но если мы определили, что права собственника – такие права, которые осуществляются исключительно по его воле, то уже закрепленная законом возможность исключительно целевого использования земли является ограничением полного и абсолютного права собственности. Таким же ограничением является запрет фактического неиспользования земельного участка.

Собственник земельного участка несвободен в своих действиях в связи  с установленными государством ограничениями  по обороту земельного участка, т.е. по целям его использования сегодня и в перспективе, рассматриваемой уполномоченными государственными органами. Так земли сельскохозяйственного назначения из коммерческого оборота исключены, и использование их в других целях не допускается или ограничивается.

Если собственник земельного участка  сельскохозяйственного назначения не использует его в течение года (для не сельскохозяйственного производства установлен срок 2 года), право собственности на землю прекращается.

5. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Здесь за владельцем земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения сохраняются права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Правомочие пользования также ограничено договором с собственником – уполномоченным государственным органом. Если из условий этого договора не вытекает иное, владелец участка может возводить на нем здания, сооружения или создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него права собственности. Правомочие распоряжения передается владельцу участка на праве пожизненного наследуемого владения постольку, поскольку оно не влечет отчуждение земельного участка. То есть владелец участка может сдать его в аренду или иным способом использовать как доходную недвижимость до тех пор, пока такие действия не повлекут за собой отчуждения земельного участка.

Указом Президента РФ №2287 от 24.12.93 “О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ” это вещное право было изъято из земельного законодательства. Оно  снова было декларировано в ГК, но вступило в действие только после  введения нового земельного кодекса (ЗК) РФ. Со вступлением в силу ЗК РФ предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после 30.10.2001 г. не допускается, хотя указанное право, как и прежде, переходит по наследству и подлежит государственной регистрации [4].

6. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Пользователь участка вправе застраивать участок сооружениями, предназначенными для собственного пользования, если иное не предусмотрено законом или договором на предоставление права постоянного пользования земельным участком, приобретая на возведенную недвижимость права собственности. Пользователь участка на праве постоянного пользования не должен использовать участок с целью извлечения дохода, не оговоренного целями использования земельного участка и договором с собственником. То есть здесь ограничения правомочий владения, пользования и распоряжения аналогичны ограничениям правомочий по праву полного хозяйственного ведения на имущество. Правомочие владения передается пользователю, правомочие пользования ограничено договором с собственником и целями использования, правомочие распоряжения сохраняется за собственником.

7. Аренда (договор имущественного найма). Аренда – это переход имущества во временное пользование на возмездных началах. По договору аренды одна сторона – арендодатель – обязуется предоставить другой стороне – арендатору – имущество во временное пользование за плату, а другая сторона обязуется своевременно вносить плату за пользование имуществом и возвратить его по истечении срока договора.

8. Залог – это один из наиболее эффективных способов обеспечения обязательств. Он представляет собой правоотношение, в силу которого кредитор вправе при невыполнении должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Закон РФ «О залоге» от 16.01.1992 допускает залог с оставлением у залогодателя не только недвижимости, но и другого имущества. Предметом залога могут служить не только движимые и недвижимые вещи, но и права пользования (например, земельными участками, зданиями и т. д.), права требования (в частности, выраженные в ценных бумагах – акциях, облигациях) и другие имущественные права.

В договоре о залоге должен быть указан предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находиться заложенное имущество.