Автор работы: Пользователь скрыл имя, 01 Марта 2013 в 16:01, контрольная работа
Целью данного исследования является изучение особенностей оценки объектов недвижимости в России, приемы и методы оценки недвижимости на современном этапе. В соответствии с указанной целью, основными задачами исследования являются:
дать определение недвижимости, рассмотреть правовые основы функционирования недвижимости;
проанализировать основные факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости;
рассмотреть технологию оценки недвижимости, этапы оценки;
выявить особенности основных подходов к оценке недвижимости.
ВВЕДЕНИЕ 5
1 НЕДВИЖИМОСТЬ В СИСТЕМЕ ПРАВОВЫХ И ФИНАНСОВЫХ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ 7
1.1 Правовые основы недвижимости 7
1.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости 13
2 СОВРЕМЕННЫЕ ПРИЕМЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 18
2.1 Принципы оценки объектов недвижимости 18
2.2 Этапы оценки объектов недвижимости 23
2.3 Основных подходы к оценке объектов недвижимости 27
2.3.1 Сравнительный подход 27
2.3.2 Затратный подход 29
2.3.3 Доходный подход 31
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 33
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 34
Таким образом, при наличии достаточной исходной информации подход, основанный на сравнении продаж, является наиболее прямым и систематическим подходом к расчету стоимости объектов недвижимости.
Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности [6].
При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.
В основе этого подхода лежит принцип замещения.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
Этапы затратного подхода:
При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:
Недостатками затратного подхода являются:
Таким образом, в условиях слаборазвитого и малоактивного рынка, а также нестабильности экономики, затратный подход был и остается одним и порой, единственно применимым в отечественной практике подходом к оценке объектов недвижимости.
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов [6].
Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.
Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Базовая формула доходного подхода (IRV-формула):
(1)
где V – стоимость недвижимости, I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период. R – норма дохода или прибыли – это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Различают два вида капитализации:
При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.
Ставка капитализации – это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью, используется коэффициент дисконтирования. Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Этапы доходного подхода:
Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем, то есть доходный метод основан на принципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё будущих доходов или выгод.
Из вышесказанного следует, что
при определении стоимости
Недвижимое имущество
Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.
В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный.
В данной контрольной работе были рассмотрены вопросы, касающиеся особенностей оценки недвижимости в России на современном этапе. В ходе контрольной работы, была раскрыта сущность понятия недвижимости, принципы и особенности ее оценки, рассмотрены основные подходы к определению стоимости объектов недвижимости на современном этапе развития.
Цель, для которой выполняется оценка недвижимости, является определяющим фактором при выборе конкретных подходов и методов оценки имущества.
На сегодняшний день оценка объектов недвижимости осуществляется с учетом того, что любая недвижимость представляет собой определенный товар. И как оценка любого товара, оценка стоимости недвижимого имущества должна производиться максимально грамотно и взвешенно, чтобы в результате заказчик получил квалифицированный отчет о рыночной стоимости недвижимости на основании оценки недвижимости, и полезные рекомендации по способам её использования.