Оценка объектов недвижимости в России

Таким образом, при наличии достаточной исходной информации подход, основанный на сравнении продаж, является наиболее прямым и систематическим подходом к расчету стоимости объектов недвижимости.

2.3.2 Затратный подход

 

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности [6].

При применении этого подхода учитываются  затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит  принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

• уровень заработной платы;
• величина накладных расходов;
• затраты на оборудование;
• нормы прибыли строителей в данном регионе;
• рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

1. расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з);
2. расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс);
3. расчет накопленного износа (И_н):

• физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

• функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
• внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов;

4. расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: С_у=С_нс - С_и;

5. определение итоговой стоимости недвижимости: С_зп = С_з+С_у.

При оценке новых объектов затратный  подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

• анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
• технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
• оценка общественно-государственных и специальных объектов;
• оценка объектов на малоактивных рынках;
• оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатками затратного подхода  являются:

• затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
• попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;
• несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;
• проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;
• сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;
• отдельная оценка земельного участка от строений [5].

Таким образом, в условиях слаборазвитого и малоактивного рынка, а также нестабильности экономики, затратный подход был и остается одним и порой, единственно применимым в отечественной практике подходом к оценке объектов недвижимости.

 

 

2.3.3 Доходный подход

 

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов [6].

Основной предпосылкой расчета  стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов  от недвижимости в текущую стоимость  осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV-формула):

          (1)

где V – стоимость недвижимости, I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период. R – норма дохода или прибыли – это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

1. прямая капитализация;
2. капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают  две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации – это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в  результате анализа доходов в  течение периода владения недвижимостью, используется коэффициент дисконтирования. Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;
2. Расчет действительного валового дохода.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

• условно-постоянные;

• условно-переменные (эксплуатационные);
• резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость [5].

Таким образом, стоимость объекта  может быть определена как его  способность приносить доход в будущем, то есть доходный метод основан на принципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё будущих доходов или выгод.

Из вышесказанного следует, что  при определении стоимости объектов недвижимости необходимо учитывать  результаты, полученные на основе использования всех возможных подходов, так как каждый из них имеет свои преимущества и недостатки.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Недвижимое имущество находится  в свободном гражданском обороте  и является объектом различных торговых сделок, что порождает потребность  в оценке его стоимости. Оценка недвижимости проводится перед совершением сделок по отчуждению имущества или перед передачей недвижимости в аренду, внесением его в качестве вклада в уставный капитал предприятия, разделом имущества и др.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный.

В данной контрольной работе были рассмотрены вопросы, касающиеся особенностей оценки недвижимости в России на современном этапе. В ходе контрольной работы, была раскрыта сущность понятия недвижимости, принципы и особенности ее оценки, рассмотрены основные подходы к определению стоимости объектов недвижимости на современном этапе развития.

Цель, для которой выполняется  оценка  недвижимости, является определяющим фактором при выборе конкретных подходов и методов оценки имущества.

На сегодняшний день оценка объектов недвижимости осуществляется с учетом того, что любая недвижимость представляет собой определенный товар. И как оценка любого товара,  оценка стоимости недвижимого имущества должна производиться максимально грамотно и взвешенно, чтобы в результате заказчик получил квалифицированный отчет о рыночной стоимости недвижимости на основании оценки недвижимости, и полезные рекомендации по способам её использования.

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» – КонсультантПлюс [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://base.consultant.ru
2. Экономический портал [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://institutiones.com
3. Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://bookre.org
4. Гриненко С.В. Экономика недвижимости: понятие, сущность и основные характеристики недвижимости [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.aup.ru
5. Татаров А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Подходы к оценке недвижимости [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.aup.ru
6. Оценка недвижимости [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://ru.wikipedia.org
7. Оценка стоимости недвижимости [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.cons-s.ru
8. Драпиковский А.И. Оценка недвижимости [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://dom-khv.ucoz.ru