Оценка объектов недвижимости в России

Принцип оптимальных величин является разновидностью принципа сбалансированности. Он гласит, что при сложившихся  на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

Принцип имущественного разделения прав нацеливает на разделение и последующее  соединение прав на недвижимость так, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права. Помимо права собственности, которое подразумевает права владения, пользования и распоряжением имуществом, имущественными правами являются также: право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право хозяйственного владения, право оперативного управления, аренда, а также различного рода сервитуты [5].

3. Принципы, связанные с рыночной  средой определяют воздействие  внешних условий на рыночную  стоимость недвижимости

К данной группе относятся следующие  принципы: соответствия среды, зависимости, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Принцип соответствия среды гласит, что стоимость объекта недвижимости достигает своей максимальной величины в среде наиболее физически, экономически и социально совместимой с объектом недвижимости.

Принцип зависимости (внешнего воздействия) устанавливает влияние на стоимость  недвижимости различных факторов внешней  среды.

Принцип спроса и предложения выражает зависимость стоимости недвижимости от спроса и предложения, которые в свою очередь сами зависят от многочисленных факторов.

Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Продажная цена зависит от умения согласовать условия сделки, числа и искушенности участников, уровня их эмоций и других факторов.

В долгосрочном плане предложение  и спрос являются относительно эффективными факторами в определении направлений  ценовых измерений. Однако в короткие промежутки на рынке недвижимости эти  факторы могут терять свою эффективность.

В краткосрочном плане предложение  недвижимости относительно неэластично. Спрос обычно более изменчив.

В соответствии с принципом конкуренции  следует считать, что на коротком отрезке времени цены поддерживаются на одном уровне и реальные стоимости устанавливаются посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов, посредников и других участников рынка. Повышенные прибыли стимулируют обострение конкуренции. Обострение конкуренции приведет к снижению доходов.

Принцип изменения требует учета  оценщиком происходящих изменений и в объекте недвижимости (знания этапов жизненного цикла – зарождение, рост, зрелость, упадок), и в окружающей объект среде. Стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, а изменяется с течением времени. То есть важно учитывать, что физические, социальные, политические и экономические условия непрерывно изменяются.

4. Принцип наилучшего и наиболее  эффективного использования объекта недвижимости является синтезом принципов всех трех групп. Он гласит, что для целей рыночной оценки недвижимость необходимо оценивать при условии ее наилучшего и наиболее интенсивного использования. За этим принципом стоит простая логика, что рачительный хозяин будет в своих собственных интересах использовать недвижимость таким образом, чтобы она принесла наибольший доход. Действовать по-другому было бы нерационально. И именно эта стоимость является ориентиром при принятии любых решений относительно недвижимости [4].

Следует отметить, что все вышеперечисленные  принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны между собой и могут играть основную или вспомогательную роль в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки.

 

2.2 Этапы  оценки объектов недвижимости

 

Оценка недвижимости – это вид  оценочной деятельности, который  включает в себя расчет стоимости  объекта оценки или же отдельные  права в отношении оцениваемого объекта. Данный процесс оценки может быть разделен на 6 этапов:

1. определение проблемы;
2. составление плана и заключение договора на оценку;
3. сбор и подтверждение информации;
4. оценка недвижимости;
5. согласование результатов оценки;
6. отчет о результатах оценки [7].

1. Определение проблемы. На данном  этапе осуществляется:

• идентификация объекта: выясняются его наименование, инвентарный номер, местоположение и другие реквизиты, физические характеристики;
• выявление предмета оценки, то есть того, что подлежит оценке – весь комплекс имущественных прав или их часть;
• определение даты оценки, так как различными будут даты осмотра, даты судебного разбирательства по поводу разделения имущественного комплекса, или даты осуществления продажи. Стоимость недвижимости будет разной в эти даты, так как сезонные колебания стоимости могут быть значительными;
• формирование цели и функции оценки: выяснение, что необходимо определить (рыночную, инвестиционную или иную стоимость объекта) и для выполнения какой функции (налогообложения, страхования, кредитования, продажи, аренды и т.д.);
• ознакомление заказчика с ограничивающими оценку условиями, что необходимо для защиты интересов, как заказчика, так и оценщика. Эти условия оговаривают какие данные о доходах, об амортизации используется, кто отвечает за их достоверность, кто проводит юридическую экспертизу прав собственности; как и кто обеспечивает конфиденциальность исходной и конечной информации; подчеркивается, что оценщик отражает в отчете свою точку зрения и не несет ответственности в отношении последующей реализации имущества т.д.

2. Составление плана и заключение  договора на оценку. После того  как суть оценки осознана и  зафиксирована, оценщик определяет  возможные пути ее решения.  С этой целью разрабатывается  программа исследования, которая  становится основой второго этапа,  собственно «планом оценки». После  чего заключается договор на  проведение оценки. В состав задач,  решаемых на данном этапе, входят:

• предварительный визуальный осмотр объекта, знакомство с предысторией развития, выпускаемой продукцией, квалификацией работников, рыночной позицией, знакомство с администрацией и лицами, которые будут представлять заказчика;
• оценка необходимой информации и источников ее получения: управленческие подразделения заказчика, государственные и муниципальные органы управления, специальная справочная литература и периодические издания, коллеги-оценщики т.д.;
• определение группы экспертов-оценщиков, если объект большой и оценка одним лицом невозможна. В этом случае потребуются экономисты, юристы, технические эксперты, маркетологи, экологи и т.д.;
• составление задания на оценку, календарного плана, подготовка и подписание договора, в котором указываются действующие стороны, предмет договора; права, обязанности и ответственность сторон, стоимость работ, порядок их сдачи и оплаты, особые условия на случай возникновения форс-мажорных обстоятельств [4].

3. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика  зависит от данных, использованных  им в работе. Если они неточны,  трудно дать обоснованное заключение. В связи с этим оценщик должен  собрать информацию, подтверждающую его выводы в отчете или анализе.

В профессиональной практике оценщиков  сложилась определенная система  отбора необходимой информации. Суть ее заключается в том, что собранные  данные должны:

• непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими и конкретными;
• подтверждаться личным осмотром объекта оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);
• быть сопоставимыми с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке;
• предусматривать возможность корректировки, если в процессе сбора информации допущены несоответствия или отклонения от фактических значений;
• соотноситься с профессиональным опытом оценщика.

4. Оценка недвижимости. На данном  этапе, на основе информации  полученной на предшествующем этапе, осуществляется непосредственно оценка недвижимости. Для получения более объективной оценки рекомендуется определять стоимость объекта недвижимости, применяя как можно большее число методов, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Все подходы базируются на информации, собранной на одном и том же рынке, но в каждом из них отражены различные стороны этого рынка и, в связи с этим, результаты расчетов могут значительно различаться. Окончательный вывод оценщик делает на основании согласования результатов оценки, полученных различными методами.

5. Согласование результатов оценки. Результаты, полученные в трех  подходах – сравнительном, доходном, затратном – должны быть сведены в единую величину. Следует подчеркнуть, что согласование – это не механическое усреднение результатов оценки по различным методикам, а процесс, основанный на логических рассуждениях, выводах и решениях.

6. Отчет о результатах оценки. Оценщик пишет отчет о своих  выводах и заключениях, которые  он затем передаст заказчику.  В зависимости от условий договора этот отчет может быть простым письмом, составленным по стандартной форме, или подробным письменным докладом. В любом случае он не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Чаще всего отчеты об оценке используются в коммерческих целях, когда достаточно сокращенной формы отчета об оценке. Тем не менее, он должен содержать полную информацию с определением базы оценки. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы, включая стандарты оценки, цели и задачи ее проведения, иные сведения необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов, отраженных в отчете.

Отчет об оценке объекта недвижимости содержит сертификат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

В соответствии с законодательством  стоимость, отраженная в отчете об оценке, может быть признана и рекомендована  для осуществления операций с  недвижимостью, но если с даты составления отчета до даты совершения сделки или иного акта с объектом прошло не более 6 месяцев. Отчет об оценке объекта недвижимости документирует его стоимость в соответствии с поставленными целями оценки [3].

Таким образом, оценка стоимости недвижимости – сложный и трудоёмкий процесс, состоящий из логически взаимосвязанных этапов, которые содержат последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости объектов недвижимости.

 

2.3 Основных подходы к оценке  объектов недвижимости

2.3.1 Сравнительный подход

 

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними [6].

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным;

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

• аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
• сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

• замещения;
• сбалансированности;
• спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1. изучение рынка;
2. сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
3. сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
4. корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
5. установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости  оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;
3. Статически обоснован;
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж;
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж;
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;
4. Зависимость от активности рынка;
5. Зависимость от стабильности рынка [5].