Оценка объектов недвижимости в России

9. Траст (доверительное управление имуществом собственника). Указ Президента РФ №2296 от 24.12.1993 “О доверительной собственности (трасте)” установил возможность передачи права собственности и связанные с ним имущественные и личные права на определенный срок третьему лицу.

Это право аналогично по передаче правомочий владения, пользования и распоряжения праву оперативного управления имуществом, но собственником здесь может выступать любое лицо, которое в договоре с управляющим на образование траста самостоятельно оговаривает пределы передаваемых правомочий [3].

Таким образом, подводя итог, следует  отметить, что правовое регулирование деятельности, связанной с недвижимостью занимает особое место в любой сфере жизнедеятельности, будь то какое-либо объединение крупных предприятий, или же обычная среднестатистическая семья. Знание основных особенностей правоотношений с недвижимостью, учитывая современное развитие страны, необходимо на всех уровнях функционирования общества.

 

1.2 Факторы,  влияющие на стоимость недвижимости

 

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые  проявляются на различных стадиях процесса оценки. Эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) –  уровень влияния факторов, носящих  общий характер, не связанных с  конкретным объектом недвижимости и  не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) – уровень  влияния локальных факторов в  основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного  окружения) – уровень влияния  факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его  характеристиками.

Влияние факторов может происходить  одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием [2].

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

1. социальные:

• базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

• тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;
• тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;
• стиль и уровень жизни.

2. экономические:

• общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;
• факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;
• факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

3. физические:

• климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;
• экология;
• сейсмические факторы.

4. политические (административные):

• политическая стабильность, безопасность;
• налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;
• зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;
• строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;
• услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;
• наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся  следующие факторы:

1. местоположение:

• по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям т.п.;

• наличие и состояние коммуникаций;
• наличие объектов социально-культурного назначения;
• размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

2. условия продаж:

• особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей;
• условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие  факторы:

1. физические характеристики:

• физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

• качество строительства и эксплуатации;
• наличие коммунальных услуг;
• функциональная пригодность;
• привлекательность, комфорт.

2. архитектурно-строительные:

• стиль, планировка, конструкции и т.д.;
• объемно-планировочные показатели и др.

3. финансово-эксплуатационные:

• эксплуатационные расходы;
• стоимость строительства;
• доходы, генерируемые объектом недвижимости [5].

Известно, что главным критерием  любой сделки является выгодность для  обеих сторон. Однако каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для  одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго  ждать своего клиента, ни на рубль  не снижая цену. Для другого важно  как можно скорее получить свободные  средства. В этом случае на первое место  выходит быстрота сделки и действует  принцип «время – деньги». Третьему нужен надежный покупатель, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты [4]. Поэтому разумно выставлять приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, тогда покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

 

 

2 СОВРЕМЕННЫЕ  ПРИЕМЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Принципы  оценки объектов недвижимости

 

Оценка  недвижимости всегда субъективна, даже если оценщик профессионально грамотен и независим в суждениях. Это обусловлено сложностью процесса оценки, связанной с необходимостью учета большого количества далеко не всегда известных факторов, взаимодействие которых между собой и влияние на результаты оценки довольно неоднозначно. Поэтому нередки споры о достоверности предложенной оценщиком рыночной стоимости недвижимости.

По этой причине мировая практика выработала унифицированный набор методических правил и приемов – принципов оценки недвижимости – на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости [7].

Принципы  оценки недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:

1) принципы, основанные на представлении  пользователя;

2) принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями;

3) принципы, связанные с рыночной средой;

4) принцип наилучшего и наиболее  выгодного использования.

1. Принципы, основанные на представлении  пользователя, отражают его представление  об объекте недвижимости и  включают полезность, замещение и ожидание.

Принцип полезности заключается в  том, что всякая недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному инвестору и может быть нужна для реализации определенных функций или личных потребностей, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею, создает у собственника чувство гордости или удовлетворяет иную психологическую потребность.

Принцип замещения устанавливает  верхний предел стоимости недвижимости. Он гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше цены, взимаемой  за другую собственность такой же полезности. Соответственно, было бы неразумно  платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.

Принцип ожидания выражает, что полезность объекта недвижимости для пользователя и его стоимость прямо связаны  с потоком доходов или других выгод, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также его перепродажи.

Полезность объекта собственности связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какая чистая выдержка от его использования, а также от его перепродажи ожидает потенциального покупателя [8].

2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

К этой группе относятся принципы:

• остаточной продуктивности;
• вклада;
• возрастающей и убывающей отдачи;
• переменных пропорций;
• оптимальных величин;
• оптимального разделения прав.

Принцип остаточной продуктивности (или  производительности) устанавливает, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Смысл этого утверждения вытекает из экономического соображения, согласно которому любой вид деятельности требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, предпринимательской деятельности и земли.

Каждый фактор должен быть оплачен  из чистых доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Однако, поскольку земля физически недвижима, а труд, капитал и предпринимательство привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, то сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток доходов выплачивается собственнику земли как рента. То есть земля имеет «остаточную стоимость» и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производств.

Отсюда следует, что остаточная продуктивность выражается чистым доходом, отнесенным к земле после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Принцип вклада (предельной производительности) означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

Вклад – это сумма, на которую  увеличивается или уменьшается  стоимость объекта недвижимости либо чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства или компоненты недвижимости. Необходимо отметить, что вклад – это сумма прироста стоимости объекта недвижимости в результате привнесения какого-либо нового фактора или компоненты, а не фактические затраты на сам фактор.

Принцип возрастающей и убывающей  отдачи утверждает, что увеличение инвестиций в основные факторы производства ведет к увеличению темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Этот предел соответствует максимальной стоимости недвижимости.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) устанавливает, что недвижимость достигает  точки максимальной производительности или наилучшего использования, когда  факторы производства (земля, труд, капитал и управление) сбалансированы друг с другом.