Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога на примере жилой квартиры

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение  3

Глава 1. Теоретические  основы оценки недвижимого имущества                          5

1. Недвижимость как объект залога   5
2. Анализ подходов к оценке стоимости недвижимого имущества при залоге      8

Глава 2. Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога на примере жилой квартиры 23

2.1. Описание объекта оценки и анализ рынка 23

2.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки 24

Глава 3. Рекомендации по усовершенствованию оценки недвижимого имущества 30

Заключение  36

Библиографический список 37

 

 

 

 

 

Введение

 

Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальны  до тех пор, пока будет существовать собственность. В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости и все большее число  граждан, предприятий и организаций  участвует в операциях с недвижимостью.

Для совершения многих операций с недвижимостью и другими  объектами оценки заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным. Оценочная  деятельность как объект правового  регулирования представляет с одной  стороны услугу оценщика – независимого эксперта по определению рыночной стоимости, с другой стороны – юридическим  фактором, устанавливающим стоимость  объекта оценки для определенных в договоре об оценки целях.

Оценка для целей залога – один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки, т.к. является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке  оценки.

При выборе активов для  целей залога наиболее привлекательны объекты недвижимости. Такая «привлекательность»  объясняется в первую очередь  надежностью объекта залога как  в физическом аспекте — невозможностью его перемещения, так и в юридическом  — обязательностью государственной  регистрации (наличие, обременения  залогом, не позволяет осуществить  реализацию объекта без информирования Залогодержателя).

Ошибки в оценке залога достаточно дорого обходятся банку, причем к негативным последствиям приводят ошибки как в одну, так и в  другую сторону. Переоцененный залог  чреват потерями при дефолте, недооцененный  – ограничиваем объем кредитования (во всяком случае, во многих банках) и  соответственно приводит к недополучению  доходов. То есть банк больше всех заинтересован  в объективной оценке стоимости  предмете залога вопреки распространенному  мнению о том, что банку выгодно  занижать стоимость.

Изложенные выше аргументы  обусловили актуальность избранной  темы.

Предметом проектной работы являлась оценка рыночной стоимости жилого имущества.

Объектом исследования в  проектной работе стала жилая квартира в Саратове.

Целью настоящей практической работы по специализации стал анализ теоретических основ оценки недвижимости и их практическая реализация на примере оценки квартиры с учетом особенностей применения результатов оценки – для залога.

При решении поставленной цели были решены следующие задачи:

- проанализировать теоретические  основы оценки недвижимого имущества  для целей залога;

- проиллюстрировать области  применения и ограничения методов  и подходов к оценке недвижимого  имущества для целей залога.

-проанализировать исходную  информацию, сгруппировать полученные  данные, составить краткий обзор  рынка недвижимости на дату  оценки;

- обосновать и провезти  согласование результатов оценки  рыночной стоимости складского  здания для целей залога;

- описать рекомендации  по оценке объектов недвижимости  для целей залога.

 

Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимого имущества

1. Недвижимость как объект залога

 

Понятие «недвижимость» включает достаточно широкий спектр объектов. В него входят: объекты недвижимости офисного, торгового, складского назначения: объекты, используемые предприятиями  сферы услуг (автосалоны и автосервисы, автомойки, гостиницы и т.п.); производственные объекты (цеха и корпуса заводов  и т.п.). Все вышеперечисленные  объекты могут рассматриваться  собственниками в качестве залога, выступающего в виде обеспечения  по кредитной сделке.

Необходимо отметить, что  помимо оценочных вопросов залог  затрагивает значительную область  правового поля. Поэтому, прежде чем  рассматривать круг вопросов, лежащих  в плоскости оценки рыночной стоимости  объектов недвижимости с целью залога, определим границы правового  поля.

Правовое поле в области  залога объектов недвижимости.

Основными нормативными документами, регламентирующими залог объектов недвижимости, являются:

Гражданский кодекс РФ, Часть  первая;

Земельный кодекс РФ;

Федеральный закон «О государственной  регистрации прав на движимое имущество  и сделок с ним» № 122-ФЗ;

Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с действующими нормами законодательства (ФЗ «Об  оценочной деятельности в РФ», ст.8) применительно к целям кредитования проведение оценки объектов оценки является обязательным в следующих случаях:

- вовлечение в сделку  объектов оценки, принадлежащих  полностью или частично Российской  Федерации, субъектам Российской  Федерации либо муниципальным  образованиям, в том числе при  определении стоимости объектов  оценки, принадлежащих Российской  Федерации, субъектам Российской  Федерации или муниципальным  образованиям, в качестве предмета залога;

- при переуступке долговых  обязательств, связанных с объектами  оценки, принадлежащими Российской  Федерации, субъектам Российской  Федерации или муниципальным  образованиям;

- при передаче объектов  оценки, принадлежащих Российской  Федерации, субъектам Российской  Федерации или муниципальным  образованиям, в качестве вклада  в уставные капиталы, фонды юридических  лиц, а также при возникновении  спора о стоимости объекта  оценки, в том числе при ипотечном  кредитовании физических лиц  и юридических лиц в случаях  возникновения споров о величине  стоимости предмета ипотеки.

Определение объекта  недвижимости.

Определение объектов недвижимости приведено в Гражданском кодексе  РФ Согласно ст. 130 ГК РФ «...К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, и все что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещения  которых без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания»  сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические, объекты».

В соответствии с МСО «недвижимость  включает земельный участок и  все вещи, которые являются естественной частые земельного участка — например, деревья и полезные ископаемые, а  также все вещи, которые присоединены людьми, например, здания и улучшения  территории. Все долговременные присоединения  к зданиям, такие, как системы  водоснабжения, отопления и охлаждения, электропроводка, а также встроенные объекты, подобные подъемникам и  лифтам, также являются частью недвижимости. Недвижимость включает все присоединения - как подземные, так и надземные».

Объектами залога не могут  являться следующие объекты недвижимости:

1. Строения неопределенного назначения;
2. Строения, признанные в установленном порядке непригодными для использования (аварийные, расположенные на подрабатываемых территориях, в зонах отвала ТЭЦ, в зонах карста, поврежденные по причине стихийных бедствий или пожара);
3. Самовольно возведенные и бесхозяйные объекты;
4. Строения, не прошедшие государственную регистрацию в установленном порядке.

Следует иметь в виду, что Договор залога объекта недвижимости (ипотеки) вступает в силу с момента, его регистрации в территориальном  подразделении Федеральной регистрационной  палаты. Договор, не прошедший государственную  регистрации, является недействительным.

Одновременно с залогом  объекта недвижимости оформляется  залог прав пользования (собственность, в том числе долевая, хозяйственное  ведение или аренда) земельным  участком, который обеспечивает функционирование здания в том случае, если данные права принадлежат собственнику здания.

Статья 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости от 16.07.1998 № 102-ФЗ указывает на земельные участки, которые могут быть предметом залога (ипотеки):

1. по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании Федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
1. если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка;
2. при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в п. 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой иди совместной собственности.

В статье 63 перечисляются  земельные участки, не подлежащие ипотеке:

• ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается;
• не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Действующая судебная практика указывает на возможность залога объекта недвижимости без одновременного залога земельного участка «… когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, он вправе заложить только здание (сооружение). Такой договор не является недействительным».

В данном случае необходимо документальное подтверждение отсутствия таких прав у собственника здания. Подобным подтверждением может являться выписка из ЕГРП либо (при отсутствии сведений ЕГРП) справка из земельного органа. При залоге помещений обязателен залог прав землепользования в том  случае, если у владельца помещения  оформлены такие права (с выделением в натуре либо без выделения).

2. Анализ подходов к оценке стоимости недвижимого имущества при залоге

 

Российской законодательной  практикой регламентировано использования  сравнительного, затратного и доходного подходов при оценке недвижимости.

Выбор того или иного подхода  зависит от характера оцениваемого объекта, его рыночного окружения, сути типичных мотиваций и действий потенциальных арендодателей и  арендаторов, доступности и качества необходимой исходной информации.

Чтобы сформировать рыночную стоимость объекта недвижимости, необходимо выполнить следующие  этапы работ:

1. осуществить анализ рынка объектов коммерческой недвижимости;
2. сформировать мнение о достоинствах и недостатках местоположения объекта оценки;
3. проанализировать наилучшее и наиболее эффективное использование (в рамках оценки объектов недвижимости для целей залога данный анализ используется в определенных ситуациях, но в большинстве случаев не требуется, так как предполагается, что в залог объект будет передаваться исходя из его текущего использования);
4. выбрать подходы к оценке;
5. выполнить расчеты в рамках выбранных подходов;
6. сформировать итоговой вывод о стоимости.

Остановимся на основных моментах, которые необходимо учитывать в  рамках каждого из вышеобозначенных этапов при проведении оценки объектов недвижимости в целях залога.

Анализ  рынка

Качественное проведение анализа рынка во многом определяет достоверность итогового результата оценки.

Анализ рынка тесно  увязан с анализом ликвидности. Например, при оценке производственного объекта  необходим анализ спроса на производственные помещения (востребованные площади, конструктивное исполнение и состояние), а также  анализ предложения подобных объектов.