Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога на примере жилой квартиры

 

Основными факторами, регулирующими  рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в  результате взаимодействия которых  создается рынок продавцов или  рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка – конкуренция  среди продавцов – действует  и на рынке недвижимости, что ведет  к регулированию спроса и предложения.

Оцениваемая квартира имеет  достаточно выгодное место расположение в г. Саратове, вблизи парка отдыха «Лукоморье».

За последнее время  наметилась тенденция увеличения доходов  населения. Данное обстоятельство откладывает  свой отпечаток и на развитие рынка  недвижимости. Повышается спрос на жилье, объекты недвижимости производственного  назначения.

 

2.2. Определение  рыночной стоимости объекта оценки

 

Рыночная стоимость, полученная с применением затратного метода, считается достаточно точной в случае стабильности экономической ситуации в регионе и в стране в целом.

Конструктивные характеристики:

Конструктивные  элементы	Материал  и конструкции
Фундамент	Железобетон
Стены	Бетонные
Перекрытия	Сборные, железобетонные
Крыша, кровля	Асбестоцементные  листы по деревянной обрешетке
Полы	Дощатые
Дверные проемы	Деревянные, простые
Оконные проемы	Деревянные, двойные
Внутренняя  отделка	Штукатурка, обои, окраска.
Наружная  отделка	Штукатурка, окраска
Коммуникации	Центральное отопление, электроснабжение и т.д. коммуникации

Размеры: площадь застройки 6667 м2, строительный объем - 20000 м3, высота – 3,0 м.

Обоснование для расчета: УПВС №28, таблица 45.

Восстановительная стоимость 1 м3 аналогичного здания согласно УПВС № 28, табл. 45, для 2 территориального пояса в ценах 1969 года составляет С = 25,5 руб.

Поправочный коэффициент  для 2 территориального пояса К=1,07.

Исходя из вышеизложенного  С=25,5*1,07=27,3

 

Индекс  пересчета базисных цен СМР по Саратовской области  с 1969 г. на 01.02.84 г.	1,18 х 1,06
Индекс  пересчета базисных цен СМР по Саратовской области  с 1984 г. на 01.10.91 г.	1,57 х 1,04
Индекс  пересчета базисных цен СМР по Саратовской области с 1991 г. на 01.01.2010 г.	27,034

Определение восстановительной стоимости здания

 

 

Таким образом, согласно приведенных расчетов, восстановительная  стоимость здания аналога в ценах на 05.10.2010 года, составляет: 30145592 рублей (Тридцать миллионов сто сорок пять тысяч пятьсот девяносто два) рубля. По данным СЖ «Единство», в данном здании общая площадь занятая под квартиры (без лестничных маршей, площадок и других помещений общего пользования) составляет 4824 м2. Следовательно восстановительная стоимость 1м2=30145592/4824=6250,0руб.

 

Таблица 5

 

Износ оцениваемого объекта: И=12,90%

С учетом износа 6250,0-12,9%(износ)=5444,0руб.

Восстановительная стоимость  оцениваемого объекта с учетом износа составляет: 5444,0*36,8=200340руб.

Восстановительная стоимость квартиры составляет:

200340,00 рублей (двести тысяч  триста сорок рублей 00 коп.)

Определение рыночной стоимости  по сравнительному подходу.

При определении рыночной стоимости однокомнатной квартиры в пятиэтажном жилом доме в  Саратовской области, ул. 1-Станционный проезд, д.7, кв.55, использован метод прямого сравнительного анализа продаж (метод экспертных оценок).

Метод прямого сравнительного анализа продаж – метод сравнения  данных о действительных продажах сравниваемых объектов. Возможность применения данного  метода основана на сборе информации о продаже объектов, сходных с  оцениваемым и определенных факторов, влияющих на определение стоимости  аналогичных объектов.

После произведения необходимых  расчетов по определению износа и  корректировки остаточной стоимости  на условия рыночного спроса в  исследуемом регионе, результаты оценки сведены и представлены в таблице.

Таблица 6

поправки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Объект  оценки
Улица	Дегтярная	Астраханская	2-й  станционный пр-д
Общая площадь (жилая) м2	33,2	34,1	36,4	36,8
Цена  предложения т.р.	1 500	1 690	1 810
Поправка  на уторговывание т.р.	10000	15000	20000
Скорректированная цена	1490000	1675000	1790000
Поправка  на площадь	1	1	1	1
Скорректированная цена	1490000	1675000	1790000
Поправка  на планировку	0,95	0,95	1	1
Скорректированная цена	1415500	1591250	1790000
Этаж/этажность	1/5	1/5	1/5	1/5
Поправка  на этажность	1	1	1	1
Скорректированная цена	1415500	1591250	1790000
Отделка	простая	Простая	Простая	простая
Поправка  на отделку	1	1	1	1
Скорректированная цена	1415500	1591250	1790000
Вес аналога	0,3	0,3	0,4
Взвешенная  цена	424650	477375	716000	1618025

 

Таким образом, стоимость квартиры расположенной по адресу: Саратовской области, ул. 1-Станционный проезд, д.7 кв.55 определенная сравнительным подходом, на дату оценки составляет:

1618025,00 рублей (Один миллион  шестьсот восемнадцать тысяч  двадцать пять рублей).

Оценка рыночной стоимости по доходному подходу.

Настоящий подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость, полученных от сдачи объекта в аренду.

Все приведенные ниже объекты  аналогичны, сопоставимы и находятся  в одном городе с объектом оценки.

Таблица 7

	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Объект  оценки
Общая площадь м2	33,2	34,1	36,4	36,8
Арендная  ставка руб./год	84000	90000	93000
Цена  объекта руб.	1500000	1650000	1750000
Арендная ставка за 1 м2 руб./год	2530	2639	2555
М=Ц/Дох	17,9	18,33	18,82

 

Согласно приведенной  выше таблице возьмем среднеарифметическую арендную ставку за 1м2 руб./год, для  объекта оценки:

Ар.ст=(2530+2639+2555)/3=2574 за 1 м2,

Вычислим арендную ставку для объекта оценки полностью за год:

Ар.ст=2574*36,8=94723 руб/год ,

Далее  вычислим стоимость объекта оценки, применив среднеарифметический мультипликатор:

М=(17,9+18,33+18,82)/3=18,35 , Цена=94723*18,35=1738167 руб.

Таким образом, стоимость квартиры расположенной по адресу: Саратовской области, ул. 1-Станционный проезд, д.7 кв.55, определенная доходным подходом, на дату оценки составляет:

1738167,00 руб. (Один миллион  семьсот тридцать восемь тысяч  сто шестьдесят семь рублей 00 коп)

Согласование результатов оценки.

Применение для оценки рыночной стоимости стандартных  оценочных методик дало следующие  результаты:

 

Таблица 8

Подход	К, взвешенности	Цена	Цена*К
Затратный подход	0,15	200340 руб.	30051,0
Сравнительный подход	0,5	1618025 руб.	809012,0
Доходный  подход	0,35	1738167 руб.	608358,0
Итого	1,0		1447421,0 руб.

 

Таким образом, рыночная стоимость  однокомнатной благоустроенной  квартиры, расположенной по адресу: Саратовской области, ул. 1-Станционный проезд, д.7 кв.55 принадлежащей Шмакову Сергею Тимофеевичу на дату оценки, с учетом округления, составляет:

1450000,00 рублей (Один миллион четыреста пятьдесят тысяч рублей 00 коп.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Рекомендации по усовершенствованию оценки недвижимого имущества

 

Описание  объекта оценки и местоположения объекта оценки

Описание объекта оценки должно быть выполнено на основании личного осмотра объекта, анализа технической и правоустанавливающей документации по объекту, а также на основании консультаций с лицом, ответственным за техническое состояние и эксплуатацию объекта (если такое-лицо имеется).

Описание объекта должно включать ключевую информацию: год  начала строительства объекта (если таковая информация имеется), год  ввода в эксплуатацию, структура  площадей, информация о проведенных  капитальных ремонтах (проведенных  реконструкциях и перепланировках),

Обязательно описание земельного участка с указанием его целевого назначения, площади, правоустанавливающих документов с указанием срока  действия, разрешенного направления  использования участка, функционально  обеспечивающего оцениваемый объект.

По результатам осмотра  в отчете должна быть представлена таблица, содержащая основные данные по объекту и отражающая устанавливаемые (контролируемые) в процессе осмотра  основные характеристики объекта и используемые источники информации.

Описание местоположении оцениваемого объекта должно быть как  можно более полным, с указанием  точного адреса объекта, конкретизацией места нахождения объекта, краткой характеристикой административного деления населенного пункта, в котором расположен оцениваемый объект, указания наименования административного района, престижности местоположения оцениваемого объекта, удаленности от центра населенного пункта, транспортной доступности и пр. факторов, характеризующих преимущества и недостатки места нахождении оцениваемого объекта.

Представлению необходимой  информации в рамках данного раздела  необходимо уделить особенное внимание, так как неполное описание объекта  оценки может привести к некорректному формированию дальнейших расчетов при осуществлении оценочных работ.

 

Анализ  рынка, оценка ликвидности

Оценка ликвидности является ключевым параметром, при оценке недвижимости в целях залога, фактически анализ рынка должен показать, имеется или  нет спрос на объекты, подобные оцениваемому.

В качестве показателя ликвидности может использоваться среднее время экспозиции в конкретном населенном пункте для объектов того же сегмента рынка, что и рассматриваемый, и схожих по основным, характеристикам. Указанные сведения необходимо получить у риэлторских агентств и из публикуемых аналитических обзоров. При анализе ликвидности должны быть опрошены не менее двух риэлтерских компаний.

При формировании итогового  вывода о стоимости, и ликвидности  объекта необходимо справочно указать  возможных покупателей объекта  и их мотивы, обоснованную стоимость  объекта оценки для них в виде ценового диапазона.

 

Выбор подхода к оценке

При проведении оценки объектов коммерческой недвижимости с целью  залога могут быть использованы доходный, затратный и сравнительный подходы.

Ключевые требования:

- для оценки частей  здания, помещений и жилых помещений  в целях залога использование  затратного подхода нецелесообразно; 

-для объектов возрастом  более 10 лет затратный подход  можно не применять или использовать  его как справочный:

-при достаточной статистике  по арендным ставкам, исходя  из потенциальной «сдаваемости»  объекта в аренду, приоритет в  расчетах должен отдаваться доходному подходу.

 

 

Сравнительный подход

Ключевые требования:

- аналоги должны относиться  к тому же сегменту рынка  и классу, что и оцениваемый  объект (в том числе не только  по формальным признакам, ко  к по структуре площадей), должна  быть приведена основная информация  об аналогах и основные данные об Источнике информации (наименование риэлтерской компании, ссылка на Интернет-сайт, объявление в СМИ, данные риэлтерских компаний с указанием названия, телефона, ФИО контактного лица;

-в случае неполной  информации о значениях основных  ценообразующих факторов сходного  объекта необходимо провести  внешний осмотр аналогов, при  этом текущее состояние и необходимость  проведения ремонта объектов  оценки и аналогов должны быть  сопоставимы (например, объекты с  отделкой или без отделки и  т.п.), в случае несоответствия должны быть внесены корректировки;

- информация о включении  (невключении) в данные о предложениях  к аренде величины НДС должка  быть указана в таблице по  расчету стоимости объекта на  основании цен предложений к  реализации объектов аналогов;

- вводимые корректировки  должны, быть обоснованы, общий процент  корректировок, вносимых экспертным путем, не должен быть более 20%.