Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога на примере жилой квартиры

Необходимо отметить, что  при проведении оценки в цлях залога ликвидность является важной характеристикой  залогового обеспечения и во многих случаях позволяет судить о том, насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет  залога можно погасить задолженность  по кредиту. Корректное формирование вывода о степени ликвидности объекта  недвижимоти позволяет получить обоснованное мнение о его стоимости, принять решение о величине залогового дисконта.

Существенными факторами, влияющими  на ликвидность объектов недвижимости, являются: местоположение, физические характеристики объекта (износ, состояние  инженерных коммуникаций), размер объекта, состояние рынка недвижимости в  данном регионе и населенном пункте. Необходимо отметить, что соответствие указанным факторам в большей  или меньшей степени будет  определять отнесение объекта к тому или иному классу.

В качестве показателей ликвидности  используют среднее время экспозиции в конкретном населенном пункте для  объектов того же сегмента рынка, что  и рассматриваемый, и схожих по основным характеристикам.

Предлагается следующая  градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации:

 

Показатель ликвидности	Высокая	Выше средней	Средняя	Ниже средней	Низкая
Примерный срок реализации, месяцев.	Менее 1	1-2	2-4	4-6	более 6

 

Основными задачами в рамках проведения анализа рынка являются:

• формирование объективного мнения о том, какие сделки представлены в большей степени по объектам, подобным оцениваемому (сделки аренды или сделки купли-продажи);
• определение аналогов для расчета арендной ставки (при доходном подходе) и для сравнительного подхода;
• выявление коэффициента соотношения между арендными ставками различных типов объектов (арендная ставка торгового помещения по отношению к арендной ставке для офисного помещения и т.п.).

При формировании Отчета об оценке объекта коммерческой недвижимости в целях залога текстовая часть  данного раздела Отчета должна содержать  следующую информацию:

1. краткую характеристику сегментов рынка коммерческой недвижимости города;
2. характеристику локального сегмента рынка (средние ставки аренды и цены продажи 1 кв.м на текущую дату, динамика роста по сравнению с прошлым годом, среднерыночный уровень недозагрузки, средний уровень эксплуатационных расходов для подобных объектов (в абсолютных или относительных показателях);
3. наличие инвестиционных проектов в городе, связанных со строительством или реконструкцией объектов данного типа (описание, характеристики, девелопер, общий объем инвестиционных затрат, текущее состояние).

Затратный подход к оценке недвижимости для  целей залога

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых  для восстановления либо, замещения  объекта оценки, с учетом его износа.

Этот подход при оценке для целей залога, как правило, используется достаточно редко. Однако, в ряде случаев, например, при отсутствии достаточно развитого рынка и информации о нем, затратный подход может оказаться единственным.

От применения затратного подхода однозначно можно отказаться при оценке объектов, по которым  можно найти достаточно большое  количество рыночной информации, а  также при оценке достаточно «возрастных» объектов. Оценка с применением затратного подхода в данном случае не формирует  достаточно достоверное мнение о  возможной цене реализации подобного  объекта на рынке.

При оценке относительно новых объектов, как достаточно хороший ориентир при отсутствии должного объема рыночной информации, может быть использован сметный расчет, при этом необходимо внимательно анализировать расчет, предоставленный собственником (он может существенно отличаться от среднерыночных показателей).

Логика выполнения работ  в рамках затратного подхода предусматривает  выполнение следующих действий:

1. оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания (или стоимости замещения);
2. оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
3. расчет выявленных видов износа;
4. оценка рыночной стоимости земельного участка;
5. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. 

Данную логику можно описать  в виде следующей формулы, 
позволяющей получить вывод о стоимости: объекта коммерческой недвижимости:

 

Стоимость объекта = ВС * (I — И) + Сзем., где

 

ВС - восстановительная стоимость объекта оценки (или стоимости замещения) с учетом прибыли предпринимателя;

И - величина выявленных износов  объекта;

Сзем. — стоимость имущественных  прав на земельный участок.

Оценка восстановительной стоимости.

Восстановительная стоимость (ВС)— это рассчитываемая в текущих -ценах стоимость строительства  оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа, и соотнесенная. к. дате оценки.

Восстановительная стоимость  может рассчитываться на базе стоимости  воспроизводства или стоимости  замещения.

Под стоимостью воспроизводства  понимают затраты на строительство  в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, с. использованием таких же строительных материалов, стандартов и проекта.

Стоимость замещения определяется затратами на строительство в  текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных, материалов, стандартов, проектов и архитектурных  решений.

Как видно из приведенных  определений, более предпочтительным является расчет восстановительной стоимости, поскольку во втором случае рассчитываются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по характеристикам, при этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

С другой стороны, выбор варианта расчета стоимости замещения  может быть также обоснованным, если у оцениваемого здания имеется ряд  признаков наличия функционального  износа, что не может не снижать  коммерческую привлекательность для  потенциального покупателя.

В общем случае выбор между  стоимостью «воспроизводства» и  стоимостью «замещения» зависит  от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристиках и т.д.

 

Сравнительный подход к оценке недвижимости для  целей залога

Сравнительный подход —  один из наиболее часто используемых подходов при проведении оценки объектов недвижимости для целей залога.

Данный подход оценки основывается на принципе замещения. Он имеет в  своей основе предположение, что  благоразумный покупатель за выставленную на продажу объект не заплатит большую  сумму, чем та, за которую можно  приобрести сходный по качеству и  пригодности. Сравнительный подход основан на зависимости стоимости  оцениваемого объекта с ценой  продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемым объектов. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между  ними.

Сравнительный подход включает в себя несколько этапов.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты, наиболее сопоставимые с оцениваемым.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся корректировки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода.

Основным преимуществом  сравнительного подхода является то, что он ориентируется на фактически достигнутые цены купли-продажи  аналогичных объектов.

В целом возможность применения сравнительного подхода зависит  от наличия активного рынка, поскольку  подход предполагает использование  данных о фактически совершенных  сделках, а также от открытости рынка  и доступности финансовой информации.

Достаточно сложен вопрос о корректности использования сравнительного подхода в условиях отсутствия рыночных сделок. Как правило, данная ситуация может наблюдаться в небольших  населенных пунктах, где рынок развит слабо и в доступных источниках информации отсутствуют сведения о  сделках купли-продажи сопоставимых объектов.

В этом случае в качестве приемлемого варианта решения может  быть использован следующий алгоритм:

1. определяются «подобные» города, расположенные в той же области, регионе и т.п. (критериями сопоставимости могут являться — численность и уровень доходов населения, наличие развитого рынка жилья, местоположение по отношению к «ключевой» транспортной магистрали и т.п.);
2. осуществляется поиск данных по сопоставимым сделкам:
3. осуществляется расчет, в случае необходимости вносятся соответствующие корректировки.

Важно отметить, что подобный подход следует применять с достаточной  долей осторожности. Указанный способ может быть использован в качестве вспомогательного подхода, позволяющего понять — лежит ли стоимость объекта, полученная в рамках других подходов (доходного и затратного), в сопоставимом диапазоне или нет.

При применении данного подхода важно не допустить ошибку, заключающуюся в некорректной идентификации степени ликвидности объекта оценки и, как следствие, оценки совершенно неликвидного объекта с последующей выдачей «желательного» результата за «действительный».

Основные этапы оценки недвижимости при сравнительном  подходе:

1. выбор аналогов и сбор информации по аналогам;
2. выбор единицы сравнения;
3. внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов;
4. формирование итоговой величины стоимости.

Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обращать внимание в рамках каждого из этапов.

Выбор аналогов и сбор информации по аналогам - первый и фактически ключевой этап в рамках использования сравнительного подхода.

Для выбора аналогов могут  быть использованы следующие основные элементы сравнения:

— функциональное назначение;

• местоположение;
• Физические характеристики (размер, состояние объекта и. т.п.).

Функциональное назначение — один из ключевых элементов сравнения. Грубейшей ошибкой может являться выбор в качестве аналогов объектов совершенно иного функционального  назначения.

 

Доходный  подход к оценке недвижимости для  целей залога

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от объекта  оценки.

Применение доходного  подхода опирается на концепцию  приведенной стоимости: стоимость  любого актива представляет собой приведенную  стоимость ожидаемых в будущем  денежных потоков от актива, дисконтированных по ставке, соответствующей степени  риска инвестирования в данный актив.

При оценке недвижимости с  позиции доходного подхода во главу ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости  объекта. Чем больше доход, приносимый объектом, тем больше величина его стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

Доходный подход достаточно часто используется для оценки объектов недвижимости, которые потенциально могут быть сданы или сдаются  в аренду.

Использование доходного  подхода в рамках оценки узкоспециализированных объектов недвижимости (например, сталеплавильного цеха) требует тщательной проработки вопроса о выборе подхода к  оценке.

На практике применяют  либо метод дисконтирования денежных потоком, либо метод капитализации. Ниже приведены основные моменты, на которые необходимо обращать внимание в рамках каждого из указанных методов.