Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Федеральное агентство морского и речного транспорта

Федеральное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

«Санкт-Петербургский государственный университет

водных коммуникаций»

Котласский  филиал

 

Кафедра  Гуманитарных и социально-экономических дисциплин

 

Специальность 080502.65 «Экономика и управление на предприятии (транспорт)»

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

по дисциплине:  Оценка недвижимости

 

на тему:   Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

 

 

 

Выполнил:        

Карабанов Н.В.    студент гр. 61-ЭУ

 «________»_____________ 20____ г                                  _______________

                                                                                                                                                  (подпись) 

Проверил:

Ковалева Е.Н.  старший преподаватель

 

«________»_____________ 20____ г                                   _______________

                                                                                                          (подпись) 

К защите допускаю:

Ковалева Е.Н.  старший преподаватель

 

«________»_____________ 20____ г                                    _______________

                                                                                                                                                     (подпись) 

 

 

Котлас

20___ г.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………….3

 

1.Исходные данные для  выполнения работы…………………………….4

 

2.Анализ ситуации на рынке  недвижимости……………………………..6

 

3.Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода………………………………………………………………………….....9

3.1.Алгоритм реализации затратного  подхода…………………………...9

3.2.Оценка рыночной стоимости  недвижимости на основе затрат……10

3.3. Оценка рыночной  стоимости участка земли……………………….10

3.4.Определение стоимости  нового строительства здания  методом сравнительной стоимости  единицы имущества……………………………….14

3.5. Расчет накопленного  износа здания модифицированным  методом экономического возраста………………………………………………………..17

3.6. Стоимость здания  с учетом накопленного износа…………………19

 

4.Расчет рыночной стоимости  недвижимости на основе доходного  подхода…………………………………………………………………………...20

4.1.Алгоритм реализации  доходного подхода…………………………..20

4.2.Реконструкция отчета  о доходах…………………………………….20

4.3.Оценка недвижимости методом прямой капитализации…………..23

 

5. Согласование результатов  оценки………………………………….…24

 

Заключение………………………………………………………………..25

 

Список используемой литературы……………………………………….26

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость - это главным образом земля  и здания (сооружения), на ней находящиеся. Термин произошел на основе одной из главнейших характеристик указанных выше объектов - невозможности их физически переместить в пространстве при смене собственника.

Согласно  ст. 130 «Гражданского кодекса РФ» (ч. 1) к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Без участия  недвижимости в производстве не может  быть нормальных экономических отношений. Для эффективного управления производственным предприятием, распределения его ресурсов важно знать и уметь определять стоимость зданий, сооружений и земли, на которой они располагаются. Этим занимаются специалисты в области экономики и оценки недвижимости.

Оценка - это определение  стоимости объекта для специфических целей. В зависимости от ситуаций существует большое количество целей, для которых требуется оценка. Например, это приобретение (купля), продажа, залог, дарение, наследование, налогообложение, страхование имущества и т.п. И для каждой ситуации предполагается расчет того или иного вида стоимости. В общем случае заказчику оценки желательно знать рыночную стоимость недвижимости. Результирующая величина рыночной стоимости всегда действительна только на конкретную дату оценки.

 

 

 

1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

Таблица 1

Вариант	Объект оценки	Группа капитальности.	Этажность	Размеры здания по наружному обмеру, м			Отраслевой индекс	Индекс  Территор.	Террито-риальный пояс
				Длина	Ширина	Высота
47	Произв. корпус	1	2	160	36	11	1,18	1	2

 

Таблица 2

Вариант	Темп роста  цен на землю %/год	Ставки аренды   Ар, долл./м2/ год	Коэффициент капитализации, R,%	Коэффициент, учитывающий потери от недобора арендной платы, Кi	Коэффициент, учитывающий прочие доходы, Кmi
47	5	120	10	0,1	1,1

 

По производственному корпусу

Основные  строительные конструкции:

Таблица 3

 

Элемент	Исполнение
фундаменты	столбчатые, железобетонные
каркас	колонны, балки и фермы железобетонные или металлические
стены и перегородки	Кирпичные или железобетонные панели
перекрытия	Ребристые железобетонные плиты
крыша	Совмещенная, плоская
кровля	Рулонная
полы	Железнобетонные
проемы	Металлические
отделка внутренняя	нет
отделка наружная	нет
инженерные  системы	Здание оборудовано  системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения, принудительной вентиляции и

 

Год ввода в эксплуатацию - 1972. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, каркасного типа, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение – продольная схема.

Косвенные издержки (КИ) составляют 8 % от суммы прямых и  косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее  рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

• заменить 160 стальных оконных переплетов, масса 1 -го стального 
  оконного переплета - 80 кг;
• заново застеклить 850 м² оконных проемов;
• отремонтировать металлические ворота цеха, в количестве 8 шт., 
  весом по 900 кг;
• произвести ремонт полов, на площади 550 м²;
• произвести ремонт рулонной кровли на 500 м²;

окрасить  трубопроводы на площади 800 м². 
Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 10 лет, где ДВ - действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса  в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (К_об) составляет 0,1. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t_п.н.)составляет 6 месяцев.

Постоянные расходы  по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

-налог - 2,2% от   стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

-страховые платежи  - 3% от стоимости нового строительства  здания на дату оценки (см. затратный подход); -прочие - $5/м ²/год.

Переменные  расходы составляют - $35/м²/год

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. АНАЛИЗ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

 

В настоящее  время  наблюдается отставание  развития производственного сегмента на рынке недвижимости. Дефицит производственных помещений приводит   к большому спросу.

В настоящее  время существующая диспропорция между  спросом и предложениями на производственные объекты стимулирует увеличение цен на рынке коммерческой недвижимости, хотя в то же время ощущается острый недостаток качественных объектов.

Что касается спроса на аренду производственных помещений, то в основном востребованы площади от 200 до 400 кв.м. мелкими и средними предпринимателями.

Повысился спрос  на аренду производственных площадей от 500 до 1.000 кв.м, по сравнению с 2009 годом  он вырос на 15% и резко уменьшился спрос на аренду площадей свыше 1.000 кв.м.

Можно сделать  выводы, что крупные производители  предпочитают не снимать в аренду производственные площади, а приобретать  их в собственность. Наиболее востребованы площади в покупку от 500 до 1.000 кв.м, спрос на них увеличился по сравнению с прошлым годом на 13%, а спрос на площади от 3.000 до 5.000 кв.м. увеличился на 5%. Это характеризует положительную динамику развития производственного бизнеса в Архангельской области.

Крупные производственно-промышленные компании, желающие иметь производственные здания в собственности от 5.000 кв.м. предпочитают их строить сами.

Также ощущается  нарастающий дефицит промышленных площадей и земельных участков производственно назначения.

Рынок усложнился постоянным ростом арендных ставок и продажной стоимости таких объектов. За год цены на продажу производственных объектов повысились примерно на 10 – 15 %. Предприниматели предпочитают приобретение не пустых и неосвоенных земельных участков, а земельных участков хоть с какими-либо строениями, даже ветхими, подлежащими реконструкции, т.к. это обеспечивает наличие необходимых коммуникаций и экономит средства покупателя. В связи с этим подорожала низкокачественная недвижимость.

Крупные ритейлеры  в настоящее время не готовы рассматривать приобретение прав аренды, а предпочитают приобретение земельных участков в собственность.

Помимо дефицита земель промышленности, располагающих  необходимыми правоустанавливающими  документами, развитию предпринимательства  препятствуют высокие финансовые вложения за разрешительную документацию на строительство объектов производственного назначения, которые превышают саму стоимость строительства примерно в 1,5-2 раза, где можно предположить, что еще часть оплаты остается в карманах местных чиновников, обладающих правом подписи на соответствующих документах. Поэтому активное осваивание земель промышленных зон начнется только после необходимых изменений в оплате и процедуре получения разрешительных документов на строительство и контроля со стороны соответствующих органов.

Высвобождаются  территории для новых объектов коммерческой и жилой недвижимости. Сейчас утверждаются границы промзон остающихся в  городах и любое функциональное изменение территории будет стоить очень дорого, таким образом, Департамент  градостроительной политики, развития и реконструкции решает проблему захвата предприятий и их насильное банкротство с целью использования освободившихся участков под застройку дорогого жилья или других объектов недвижимости. Если предприятие собирается менять свой профиль и функциональное назначение земельного участка, расчет с государством будет происходить по полной рыночной стоимости. Это будет способствовать увеличению спроса на земли и объекты промышленности.

Наблюдается стабильный интерес к строительству  крупных офисных и многофункциональных центров.

        Несмотря на рост цен на  недвижимость, банки заинтересованы  в этом рынке, и будут предлагать  клиентам все более и более  удобные для них схемы кредитования, при этом отходя от рискованных  проектов финансирования жилищного строительства.

Земельные участки  будут продолжать приобретать популярность, т.к. в ближайшее время аренда на землю вырастет в несколько  раз. Размер арендной платы будет  определяться исходя из площади земельного участка и базовой ставки, дифференцируемой по видам деятельности арендаторов и территориально-экономическим зонам. Из этого следует что, рост арендной платы приведет к вытеснению предприятий крупными торговыми и финансово-промышленными компаниями.

Аренда земельных  участков на вторичном рынке не будет востребована, т.к. потребитель рынка предпочитает иметь более стабильную и устойчивую позицию в отношениях с арендодателем, а это возможно только на первичном рынке, т.е. когда в качестве арендодателя выступает Комитет по управлению имуществом и срок аренды составляет не менее 49 лет.