Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Внимание  крупных производителей к коммерческой недвижимости в регионах, будет сопровождаться ростом цен на продажу и аренду производственных объектов в этих регионах.

Ситуация  на рынке коммерческой недвижимости за последние годы и сейчас продолжает развиваться более спокойно, чем на рынке жилья, но все же достаточно стремительно, не вызывая сомнения в продолжении роста цен и дефицита производственных объектов.

 

 

 

 

 

 

 

 

3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

3.1  АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ЗАТРАТНОГО  ПОДХОДА

 

В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:

1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), 
   которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо 
   в виде стоимости замещения.
2. Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).
3. Оценивается стоимость здания (сооружения) с учетом накопленного 
   износа (п.1 - п.2).
4. Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как 
   свободного и доступного для максимально эффективного использования,
5. Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п.4 + п.З.). При этом учитываются подходящая для 
   данного   проекта   величина   предпринимательской   прибыли,   а   также 
   дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания 
   строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту 
   уровня    занятости    и    обустройства,    соответствующего    рыночному 
   значению.

Стоимость нового строительства это стоимость воспроизводства объекта как нового, т.е. без учета износа.

Восстановительная стоимость (reproduction cost) - это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, т.е из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Стоимость замещения (replacement cost) - это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведенного из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

3.2.ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ.

Рыночную стоимость  полного права собственности  оцениваемого объекта рассчитываем по формуле:

где  ВС_Д.О. – восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

        И_н – величина накопительного износа здания, руб.;

          С_ЗУ – рыночная стоимость участка земли, руб.;

РС_зп=(70918331-21179324)+8202009=57941016

3.3.ОЦЕНКА  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЧАСТКА ЗЕМЛИ

 

Рыночная  стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

 

где    S_Уч - площадь оцениваемого участка земли в м', принимается как площадь застройки по выражению   (ширина на длину)

Ц_З - показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, $/м² (определяется расчетом по исходным данным в табличной форме, приведенной ниже);

Расчет показателя удельной стоимости 1 м² земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли-продажи земельных участков. Эти данные приведены в прил. 10. Темп изменения стоимости земли задан исходными данными.

Корректировки на отличия объектов-аналогов и оцениваемого объекта рекомендуется производить по форме:

1. Расчет площади  участка:

Sуч = 160 м*36 м = 5760 м²

2. Расчет цены  продажи за 1 метр квадратный:

а) объект 1 = 9600000руб/8000м² = 1200 руб/м²

б) объект 2 = 9000000руб/5000м² = 1800 руб/м²

в) объект 3 = 8700000руб/6500м² = 1338,46 руб/м²

г) объект 4 = 11700000руб/7800м² = 1500 руб/м²

д) объект 5 = 7800000руб/8200м² = 951,22 руб/м²

 

3. Корректировка  на условия рынка: 

время продажи * темпы  роста цен на землю (в %)

                                12 месяцев

а) объект 1 = (3мес*5%)/12 мес. =1,25 %

б) объект 2 = (5мес*5%)/12мес. = 2,08%

в) объект 3 = (2мес*5%)/12мес. = 0,83%

г) объект 4 = (1мес*5%)/12мес. = 0,41%

д) объект 5 = (8мес*5%)/12мес. = 3,33%

 

4. Корректировка цены за 1 м²: цена продажи * условия рынка

а) объект 1 = 1200руб*1,25% = 15 руб.

б) объект 2 = 1800руб*2,08% = 37,44 руб.

в) объект 3 = 1338,46руб*0,83% = 11,1 руб.

г) объект 4 = 1500руб*0,41% = 6,15 руб.

д) объект 5 = 951,22руб*3,33% = 31,67 руб.

 

5. Расчет скорректированной  цены продажи:

а) объект 1 = 1200руб.+15руб. = 1215руб.

б) объект 2 = 1800руб.+37,44руб. = 1837,44руб.

в) объект 3 = 1338,46руб.+11,1руб. = 1349,56руб.

г) объект 4 = 1500руб.+6,15руб. = 1506,15руб.

д) объект 5 = 951,22руб.+31,67руб. = 982,89руб.

 

6. Корректировка  цены на местоположение:

а) объект 1 – то же – 1215руб.

б) объект 2 –на 5% лучше = 1837,44руб.+(1837,44руб.*5%) = 1929,3руб.

в) объект 3 – то же – 1349,56руб.

 

г) объект 4 –на 10% лучше = 1506,15руб.+(1506,15руб.*10%) = 1656,75руб.

д) объект 5 – то же – 982,89руб.

 

 

7. Корректировка  цены на транспортную доступность:

а) объект 1 – на 15% лучше = 1215+(1215*15%) = 1397,25

б) объект 2 – на 10% хуже = 1929,3-(1929,3*10%) = 1736,37

в) объект 3 – то же – 1349,56.

г) объект 4 – на 5% лучше = 1656,75+(1656,75*5%) = 1739,58

д) объект 5 – то же – 982,89.

8. Корректировка  цены на условия зонирования:

а) объект 1 – то же – 1397,25руб

б) объект 2 – то же – 1736,37руб.

в) объект 3 – на 10% хуже = 1349,56-(1349,56*10%) = 1214,61руб.

г) объект 4 – то же – 1739,58руб.

 

д) объект 5 – на 5% лучше = 982,89+(982,89*5%) = 1032руб.

 

9. Итого скорректированная  цена продажи:

(1397,25руб+1736,37руб+1214,61руб+1739,58+1032)/5 = 1423,96руб/м²

 

10. Расчет рыночной  стоимости земли объекта оценки:

Сзу = 5760м²*1423,96руб/м². = 8202009,6руб.

 

 

Таблица 4

	Объект оценки	Объекты-аналоги, проданные  за последнее время
		1	2	3	4	5
Цена, руб.	8202009,6	9600000	9000000	8700000	11700000	7800000
Площадь, м2	5760	8000	5000	6500	7800	8200
Цена   продажи руб. за 1 м2	1423,96	1200	1800	1338,46	1500	951,22
Условия рынка		3	5	2	1	8
Корректировка на условия рынка		15	37,44	11,1	6,15	31,67
Скорректированная цена продажи		1215	1837,44	1349,56	1506,15	982,89
Корректировка на местоположение		-	+5%	-	+10%	-
Скорректированная цена продажи		1215	1929,3	1349,56	1656,75	982,89
Корректировка на транспортную доступность		+15%	-10%	-	+5%	-
Скорректированная цена продажи		1397,25	1736,37	1349,56	1739,58	982,89
Корректировка на условия зонирования		-	-	-10%	-	+5%
Итого скорректированная цена    продажи 1м2	1423,96	1397,25	1736,37	1214,61	1739,58	1032

 

 

 

 

 

 

 

 

3.4.ОПРЕДЕЛЕНИЕ  СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЗДАНИЯ МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЕДИНИЦЫ ИМУЩЕСТВА

 

Определение стоимости нового строительства  в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно-методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения -1 м³ строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969 г. Нормативы, включенные в УПВС, учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

Определение восстановительной стоимости строительства здания производится в следующем порядке:

1. По данным сборников УПВС (табл.1), подбирается и выписывается объект-аналог, т. е. здание, наиболее похожее, по основным характеристикам, на объект оценки. К таким характеристикам относят:

• назначение здания (административное, производственное или складское);
• общая форма: этажность, наличие подвала и т. д.;
• характеристики конструкций здания и элементов его инженерного 
  оборудования;
• расчетный (строительный) объем здания.

Расчетный (строительный) объем оцениваемого (V) здания определяется по формуле:

м³

где L - длина объекта оценки, м; 
В- ширина объекта оценки, м; 
Н - высота объекта оценки, м.

V=160*36*11 = 63360 м³ 

2. Определяется единичный укрупненный показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен ( , руб./м³) 
непосредственно по таблице УПВС, с учетом территориального пояса, в 
котором находится объект оценки (по прил. 2).

=10,8руб./м³

3.  Производится корректировка единичного укрупненного показателя  восстановительной  стоимости  при  обнаружении  отличия  объекта- 
аналога от объекта оценки по ряду существенных признаков.

Эта операция выполняется  в соответствии с указаниями по формуле:

где    К_I; — поправочные коэффициенты на следующие признаки:

• отличия по типам основных несущих конструкций (по группе капитальности);
• расхождение технических характеристик прочих элементов здания. 
  Порядок корректировок единичных укрупненных показателей восстановительной стоимости:

а) в тех случаях, когда техническая характеристика оцениваемого здания по капитальности не совпадает с аналогом, необходимо пользоваться переходными коэффициентами. Особенности распределения зданий по группам капитальности представлены в прил. 3. Переходные коэффициенты приведены в прил. 4.

б) корректировки на расхождение технических характеристик прочих элементов здания производить в соответствии со справочными данными и разъяснениями, указанными в прил. 5.

С₆₉=10,8*0,95*1,03=10,56руб./м³

 

4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, т.е. определяется сумма прямых и косвенных издержек на дату оценки.(BC₆₉)

BC₆₉=(ПП +КИ)₆₉=С₆₉*Vруб

BC₆₉= 10,56*63360=669081 руб

Здесь прямые и косвенные издержки отождествляются  с восстановительной стоимостью здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяет структурировать восстановительную стоимость по элементам затрат.

где    V - расчетный объем здания, м³;

С₆₉ - стоимость единицы объема в базисном уровне цен с учетом выполненных корректировок, руб./м³. 

И_84/69 –индекс перехода от сметных цен 1969 г.к ценам 1984г. (прим.1)

И_тер. – территориальный индекс.

И_Д.о./84 - индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию (определяются в соответствии с разъяснениями, приведенными в прил. 6);

ВС_до=(669081*1,18*1*70,84)*(1+0,02+0,18+0,03+0,005+0,018+0,015+ 0,03)=70918331 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

3.5.РАСЧЕТ  НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА ЗДАНИЯ МОДИФИЦИРОВАННЫМ МЕТОДОМ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ВОЗРАСТА

Накопленный износ (accrued depreciation) — это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически, износ может начать накапливаться  даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа, например, вследствие неудачного дизайна и т.п. Земля не имеет износа.