Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

При применении указанного выше метода в работе сначала  определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

 

где    И_Н - накопленный износ здания;

ЭВ - эффективный возраст здания, лет (51 год);

ОЭЖ - общая экономическая жизнь здания, лет (принимается равной нормативному сроку службы в соответствии с прил. 8);-175 лет

ВС_Д.О. - восстановительная стоимость строительства здания на дату оценки, руб.;

И_У - величина устранимого износа, руб.

  Расчета величины устранимого  износа

Таблица 5

 

Вид работ	Ед. измерения	Стоимость за единицу измерения, руб.	Объем работ	Стоимость за весь объем  работ, руб.
Ремонт металлических  ворот	т.	9052	7,2	65174,4
Замена стальных оконных  переплетов	т	22520	12,8 т	288256
Остекление стеклом  оконным	100 м2	13260	850 м2	112710
Ремонт монолитных полов	100 м2	18100	550 м2	99550
Ремонт рулонной кровли	100м²	28646	500 м2	143230
Окрашивание поверхности  трубопроводов	100 м2	1654	800 м2	13232
И у				722152,4

 

 

 

И_н=722152,4+(51/175*(70918331 -722152,4)=21179324 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

3.6. СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ С УЧЕТОМ  НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА.

Остаточная  стоимость оцениваемого здания с  учетом накопленного износа определяется по формуле:

 

С_Д.О.= 70918331-21179324=49739007 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ  НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

4.1. АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

 

Алгоритм  расчета стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трех основных шагов:

1. Составляется (реконструируется) отчет о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного 
   дохода от владения недвижимостью;
2. Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации (в данном проекте определяется по заданию) или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода;
3. Производится оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.

 

4.2. РЕКОНСТРУКЦИЯ ОТЧЕТА О ДОХОДАХ

 

Для определения чистого  операционного дохода по объекту  оценки предполагается составление отчета о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже.

1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду

 

где    S_lэ - площадь одного этажа, м;

 m - количество этажей в оцениваемом здании;

0,8 - коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду;

Ар - ставка аренды, $/м²/год (определяется по заданию).

ПВД=160м*36м*2эт*0,8*120$*31руб.= 33177600руб.

2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы

Потери от недоиспользования =

 

где t_o - общее число арендных периодов в течение рассматриваемого 
срока (1 год); 

k_пот - коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы (определяется по заданию).

 

Потери = (33177600*0,1)+( 33177600*(0,1*6/12))=4976640 руб.

3. Прочие доходы 

Прочие доходы = ПВД x (k_пр-1) 

где    K_пр — коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью (определяется по заданию).

 

Прочие доходы = 33177600*(1,1-1)=3317760 руб.

 

4. Действительный валовой доход.

ДВД = ПВД – Потери + Пр.доходы

 

ДВД=33177600руб.- 4976640руб.+ 3317760руб. = 31518720руб.

5. Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:

ОР=ПР+ПрР+ЗР

где    ПР - постоянные расходы складываются из следующих статей затрат:

─ налог - 2,2% от   стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу

49739007*2,2% = 1094258 руб.

─ страховые платежи - 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки

70918331*3%=2127550 руб.

─ прочие - 5$/м²/год

5*5760м³*2эт*0,8*31руб.=1428480 руб.

ПР=1094258руб.+ 2127550 руб.+ 1428480руб. = 4650288руб

 

ПрР- переменные расходы

 

ПРр=35$*5760м³*2эт*0,8*31руб.=9999360 руб.

 

ЗР - расходы на замещение короткоживущих элементов здания.

 

ОР=4650288руб +9999360руб.+ 722152,4руб. = 15371800руб.

 

6. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом 
   исчислении определяется по формуле: 

 

ЧОД=ДВД-ОР

 

ЧОД=31518720 - 15371800.=16146920 руб. 

 

 

 

 

 

Результаты  реконструкции отчета о доходах

Таблица 6

Показатель	Обозначение, формула  расчета	Результат расчета, руб.
ПВД		33177600
Потери	Потери =	4976640
Прочие	Прочие  доходы = ПВД x (kпр-1)	3317760
ДВД	ДВД = ПВД – Потери + Пр.доходы	31518720
ОР	ОР=ПР+ПрР+ЗР	15371800
ЧОД	ЧОД=ДВД-ОР	16146920

 

4.3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ

В данной курсовой работе реализация доходного подхода  предполагает применение метода прямой капитализации для расчета рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:

 

 

где    ЧОД - чистый операционный доход объекта оценки, руб. (определяется расчетом);

  R - коэффициент капитализации по данному типу недвижимости.

РС_ДП=16146920/0,1=161469200 руб.

5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Сравниваем  результаты, полученные с использованием двух подходов к оценке. Как правило, можно увидеть, что расчетные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга. Поэтому в данном разделе выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по следующим формулам:

 

РС₀ = РС_ЗП *0,3 + РС_ДП * 0,7

 

РС_О=(57941016руб.*0,3)+( 161469200руб.*0,7) = 130410744руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Выполненные в курсовой работе расчеты позволяют сформулировать важный вывод о том, что стоимость строительства объекта (издержки), капитализированная стоимость объекта (доходы) и рыночная стоимость - различные понятия.

 

При сравнении затратного и доходного метода оценки недвижимости видно,  что метод на основе затрат дает нам фактическую стоимость имущества, в которой учитывается только, сумма восстановительной стоимости здания и рыночной стоимости земли, за минусом  износа (амортизации), что в отличие от метода прямой капитализации, где чистый доход от объекта учитывается с учетом коэффициента капитализации,  показывает нам рыночную стоимость имущества, по которой можно его продать и получить доход, проведя процедуру согласования стоимости объекта, мы получаем цену, при которой покроем все свои издержки связанные с продажей имущества, и сопутствующие продаже налоги.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы:

 

1. Оценка недвижимости: Учебник /Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика. 2003.
2. Григорьев ВВ Оценка и переоценка основных фондов: Учено – практическое пособие. - М.: ИНФРА-М, 1997. – 320с.
3. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб.: СПбГТУ, 1997. – 424 с.
4. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие под ред. д.э.н.проф. В. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998. – 384 с.