Оценка стоимости квартиры

Шифр-09246     

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

по курсу «Практика оценки стоимости недвижимости»

студента VI курса

заочного факультета

специальности «Экономика и управление на предприятии»

Битюковой Ольги Александровны

  

 

 

Москва 2014

 

СОДЕРЖАНИЕ

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ....... 3

1.1. Задание на оценку................... 3

1.2. Сведения о заказчике  оценки и об оценщике......... 5

1.3. Основные факты и  выводы.......................................6

1.4. Применяемые стандарты  оценочной деятельности...... 8

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ........................ 9

2.1. Описание местоположения........................... 9

2.2. Техническое описание  объекта.................... 10

2.3. Краткий обзор рынка  недвижимости............15

3. БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ И  ТЕХНОЛОГИИ ОЦЕНКИ ..24

3.1. Базовые понятия оценки  недвижимости.............. 24

3.2. Технология оценки  недвижимости........................ 26

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ......... 33

4.1. Выбор подходов и  методов оценки................................................. 33

4.2. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования... 34

4.3. Сравнительный подход.................................................................... 36

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ....................................... 47

ПРИЛОЖЕНИЯ........................................................................................ 48

 

 

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. ЗАДАНИЕ НА  ОЦЕНКУ

Таблица 1. Задание на оценку.

Объект оценки	Трехкомнатная квартира общей площадью 72,6 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Боровское шоссе, д. 57/1, кв.371.
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки.
Задачи оценки (предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения)	Результаты оценки будут использованы Заказчиком при передаче объекта оценки в залог (ипотека). Другое использование результатов оценки не предусматривается.
Имущественные права на объект оценки	Право собственности на квартиру по состоянию на дату оценки принадлежит Гражданину РФ Битюковой Ольги Валентиновне, паспорт 47 01 715582 выдан  ОВД «Ново-Переделкино» г. Москвы. Адрес регистрации: г. Москва, ул.Боровское шоссе, д.57/1, к.371.
Дата оценки	02 ноября 2014г.
Срок проведения оценки	02 ноября 2014г. – 04 ноября 2014г.

 

Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки:

Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная.

Оценщик исходит из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако проверка подлинности правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

Оценщик не обязан проводить измерения физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматриваются как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.

Все иллюстративные материалы приводятся исключительно в целях облегчения визуального восприятия. Использование этих материалов для других целей может привести к ошибочным выводам.

Оценщик не проводит технических экспертиз и исходит из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

Данные для оценки были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

Отчет об оценке достоверен лишь в полном объеме и для указанных в нем целей. Использование отчета для других целей может привести к неверным выводам.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением данной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за последующие изменения рыночных условий и, соответственно, величины стоимости объекта оценки.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости Объекта и не является гарантией того, что рассматриваемый Объект будет продан по указанной величине стоимости.

 

1.2. СВЕДЕНИЯ О  ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Таблица 2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Заказчик	Гражданин РФ Битюковой Ольги Валентиновне, паспорт 47 01 715582 выдан  ОВД «Ново-Переделкино» г. Москвы. Адрес регистрации: г. Москва, ул.Боровское шоссе, д.57/1, к.371.
Оценщик	Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «СтройАртель- 2003» Место нахождения: Г. Москва, ул. Б. Татарская, д. 35. ОГРН 1037709029050, дата присвоения 01.04.2003. В оценке принимали участие следующие оценщики: 1. Битюкова Ольга Алесандровна, член Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», включен в реестр оценщиков 25 мая 2007 года за регистрационным номером 1968, имеет диплом о профессиональной переподготовке АВ № 1234, выданный Московским международным институтом эконометрики, информатики, финансов и права 27 июня 2003 года. Стаж работы в оценочной деятельности – с 2003 года, имеет полис обязательного страхования ответственности оценщика №88-000323-12/14 от 29.11.2013 выдан ОАО «Государственная страховая компания «Югория». Срок действия полиса страхования – до 31 декабря 2014 года включительно.
Основание для проведения оценки	Договор на оказание услуг по оценке № 547 от 28 октября 2014 г.

 

 

 

1.3. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ  И ВЫВОДЫ

Общая информация, идентифицирующая объект оценки:

В настоящей работе оценивалась трехкомнатная квартира общей площадью 72,6 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Боровское шоссе, д. 57/1, кв. 371.

Условный номер объекта: 12-34-56/123/2014-11

Рассматриваемая трехкомнатная квартира имеет:

Общую площадь с летними – 75,1

 Общую площадь – 72,6 м2

Жилую площадь — 44,0 м2

3 жилые изолированные  комнаты – 17,8 м2 , 13,1 м2 , 13,1 м2

Кухню- 10,1 м2

Ванную – 2,9 м2

Уборную- 1,1 м2

Коридор – 14,5 м2

2 балкона – 2,0 м2  0,5 м2

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке:

При проведении оценки применялся только сравнительный подход. Результат оценки трехкомнатной квартиры общей площадью 72,6 кв. м., полученный при применении сравнительного подхода, составляет 11 850 000 (Одиннадцать миллионов восемьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Проделанные в рамках каждого из примененных подходов расчеты, а также использованная для проведения оценки информация изложены далее в настоящем отчете.

Итоговая величина стоимости объекта оценки:

В результате согласования результатов, оценщик пришел к следующему выводу:

Рыночная стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 72,6 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. Митинская, д. 57, кв. 340, по состоянию на дату оценки составляет 11 850 000 (Одиннадцать миллионов восемьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Генеральный директор Грысык А. Ю.    ___________________________	ООО «СтройАртель- 2003»
Оценщик: Битюкова О. А.    ___________________________	Печать

 

 

 

1.4. ПРИМЕНЯЕМЫЕ  СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Настоящая оценка проведена в соответствие с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действующей на дату оценки [1].

При проведении оценки и составлении отчета об оценке применялись следующие стандарты оценочной деятельности:

1. Федеральный стандарт  оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования  к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденный  приказом Министерства экономического  развития и торговли Российской  Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г.

2. Федеральный стандарт  оценки "Цель оценки и виды  стоимости (ФСО N2)", утвержденный  приказом Министерства экономического  развития и торговли Российской  Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255

3. Федеральный стандарт  оценки "Требования к отчету  об оценке (ФСО N3)", утвержденный  приказом Министерства экономического  развития и торговли Российской  Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 254 г.

4. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержден приказом Минэкономразвития России от «25» сентября 2014 г. № 611

Вышеперечисленные стандарты используются, поскольку они являются обязательными для использования оценщиками при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации.

 

 

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА  НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

Рассматриваемая трехкомнатная квартира расположена в Юго-Западном АО г. Москвы, в муниципальном образовании «Ново-Переделкино» по адресу: г. Москва, ул. Боровское шоссе, д. 57/1,  кв. 371 .

Граница муниципального образования Ново-Переделкино проходит: по оси полосы отвода МКАД, далее на запад по городской черте г. Москвы до МКАД.

Подъезд к дому осуществляется по улице Боровское шоссе, далее по дворовым проездам. Покрытие улицы и дворовых проездов – асфальтовое, автомобильное движение может осуществляться всесезонно. Ближайшая автомагистраль – Киевское шоссе (около 500 м). Ближайшая станция метро – «Юго-Западная» - около 30 м. Рассматриваемый дом расположен в жилом массиве. Данный жилой массив представляет собой смешанную застройку, состоящую в основном из панельных домов разной этажности.

Инфраструктура района хорошо развита. Имеются продовольственные, промтоварные, хозяйственные магазины, аптеки, поликлиники, школы, детские сады, фитнес центры, ландшафтный парк, Красногорский лесопарк, сквер и т.д. Преобладающая окружающая застройка – жилая. Территория вокруг дома обустроенная, имеются места для парковки автотранспорта, детские и спортивные площадки. Уровень шума низкий.

 

2.2. ТЕХНИЧЕСКОЕ  ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА

Рассматриваемая трехкомнатная квартира расположена по адресу: г. Москва, ул. Боровское шоссе, д. 57/1, кв. 371. Текущее использование квартиры - используется для проживания.

Дом: рассматриваемая квартира расположена на 8-ем этаже 17-этажного жилого дома. Дом панельный, с перекрытиями из железобетона. Фасад дома видимых повреждений не имеет. Коммуникации – центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация. В доме есть лифты грузовой и пассажирский и мусоропровод. Лестничная клетка в хорошем состоянии. Состояние подъезда, в котором расположена оцениваемая квартира хорошее, дверь подъезда оборудована кодовым замком и домофоном.

Квартира: рассматриваемая квартира имеет:

Общую площадь с летними – 75,1

 Общую площадь – 72,6 м2

Жилую площадь — 44,0 м2

3 жилые изолированные  комнаты – 17,8 м2 , 13,1 м2 , 13,1 м2

Кухню- 10,1 м2

Ванную – 2,9 м2

Уборную- 1,1 м2

Коридор – 14,5 м2

2 балкона – 2,0 м2  0,5 м2

 

Высота потолков - 2,65 м. Жилые комнаты – изолированные. В квартире имеются 2 застеклённых балкона. Окна квартиры выходят во двор и на улицу. Полы: в жилых комнатах - линолеум. В коридоре и на кухне – керамическая плитка, стены - виниловые обои, санузел - плитка, пластиковые оконные рамы. Состояние отделки – ремонт не требуется.

Условный номер объекта: 12-34-56/123/2014-11

Фотографии оцениваемой квартиры приведены в Приложениях к настоящему Отчету.

Оцениваемое право: в настоящей работе оценивается право собственности.

Право собственности на квартиру по состоянию на дату оценки принадлежит:

Гражданину РФ РФ Битюковой Ольги Валентиновне, паспорт 47 01 715582 выдан  ОВД «Ново-Переделкино» г. Москвы. Адрес регистрации: г. Москва, ул.Боровское шоссе, д.57/1, к.371.. Свидетельство о государственной регистрации права 0581985, выдано Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве. Запись регистрации № ХХ-ХХ-ХХ/ХХХ/ХХХХ-ХХХ сделана в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23 сентября 1999 года.

Таблица 3. Основные характеристики оцениваемой квартиры.

Характеристика	Описание
Адрес	г. Москва, ул. ХХХХХХ, д. ХХ, корп. Х, кв. ХХ.
Условный номер объекта:	12-34-56/123/2014-11
Права на объект оценки:	Право собственности на квартиру по состоянию на дату оценки принадлежит Гражданину РФ Битюковой Ольги Валентиновне, паспорт 47 01 715582 выдан  ОВД «Ново-Переделкино» г. Москвы. Адрес регистрации: г. Москва, ул.Боровское шоссе, д.57/1, к.371.. Свидетельство о государственной регистрации права 0581985, выдано Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве. Запись регистрации № ХХ-ХХ-ХХ/ХХХ/ХХХХ-ХХХ сделана в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23 сентября 1999 года. . Обременений права оценщиком  не выявлено.
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	-
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Хорошее
Дорожное покрытие во дворе, его состояние	Асфальт. Состояние покрытия хорошее.
Уличное освещение	Имеется
Детская площадка	Имеется
Зеленые насаждения	Имеются
Организованная стоянка автотранспорта или подземный гараж	Парковка стихийная
Экологическая обстановка	Удовлетворительная
Средняя стоимость 1 кв.м. общей площади похожих квартир в данном районе	От 140 000 руб. до 175 000 руб. на основании обзора рынка, выполненного оценщиком
Общая характеристика здания
Тип здания	Многоквартирный панельный жилой дом.
Год постройки	1993
Год последнего капитального ремонта здания	-
Физический износ здания согласно данным БТИ, %	28% по состоянию на 2014 год
Физический износ здания, рассчитанный оценщиком,%	32%. Физический износ рассчитывался  методом срока жизни. В рамках  данного метода физический износ  рассчитывается по формуле: И (%) = ЭВ/ЭЖ*100, где: ЭВ - эффективный возраст, определяемый на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую стороны. ЭЖ - типичный срок экономической жизни объекта. Расчет:(2014-1993)/75*100=28%
Материал наружных стен	Бетонные панели
Материал перекрытий	Железобетонные
Фундамент	Железобетонный
Состояние здания (субъективная оценка)	Хорошее
Внешний вид фасада дома	Бетонные панели
Количество этажей в здании, согласно технической документации	17
Количество этажей в здании, согласно визуальному осмотру	17
Информация о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт	Оценщику не удалось обнаружить в открытых источниках информацию о планах на снос или капитальный ремонт с отселением. По результатам осмотра здание находится в хорошем состоянии. Таким образом, по мнению оценщика, здание, в котором расположен объект оценки, не подлежит сносу или капитальному ремонту с отселением.
Наличие чердака	Имеется
Наличие подвала в здании	Имеется
Наличие домофона, консьержа и т.д.	Домофон, кодовый замок
Наличие лифта	В здании два лифта
Наличие мусоропровода	Имеется
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее
Характеристики объекта оценки
Информация о текущем использовании объекта оценки	Квартира используется в качестве жилья.
Этаж расположения квартиры	8
Количество квартир на площадке	4
Площадь: с учетом летних и не отапливаемых помещений/общая/жилая, м.кв.	75,1/72,6/44,0
Количество комнат, площадь, м.кв.	3 ком. 17,8 м.кв., 13,1 м.кв., 13,1 м.кв
Высота потолков, м	2,65.
Площадь кухни, м.кв.	10,1
Тип санузла, количество	Раздельный, один
Вспомогательные и подсобные помещения, м.кв.	Коридор-14,5 Балконы-2,0 и 0,5 Кухня-10,1 Санузел-2,9 и 1,1
Наличие балкона, лоджии, количество	Балкона два
Вид из окон	Во двор и на улицу
Техническое обеспечение	Холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализация, вентиляция. Все коммуникации центральные.
Оборудование	Сантехническое оборудование раздельного санузла, сантехническое оборудование кухни, электроплита на кухне
Наличие ТВ-антенны, телефона	Имеется
Состояние отделки	Удовлетворительное, ремонт не требуется
Видимые дефекты внутренней отделки	-
Соответствие квартиры поэтажному плану БТИ	Соответствует